전주지방법원 2025타경191. 정읍제2일반산업단지 안의 공장용 부동산으로, 토지는 공장용지 6,612㎡이고 건물은 기타공장과 기숙사 등으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 엔제이일렉트릭주식회사입니다. 권리분석의 기준점은 2018.04.05 설정된 샘골농업협동조합 근저당권 1,053,500,000원이며, 이후 한화솔루션 근저당, 국세·지방세 압류, 전북신용보증재단 가압류와 현 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 자료가 없습니다. 최저매각가가 감정가의 49%라는 숫자는 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 특히 이미 2회 유찰된 산업용 부동산이라는 점에서 가격은 감정가보다 실제 재매각 가능성·사용가치·현장 상태를 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경191 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 하북동 861-3 · 전북특별자치도 정읍시 2산단1길 24-11 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장(기타공장) · 공장(기숙사) · 공장용지 |
| 토지 | 6,612㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 엔제이일렉트릭주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,907,697,840원 / 934,772,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 샘골농업협동조합 / 1,053,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2018.04.05 샘골농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2020년 한화솔루션 근저당 295,800,000원, 2022년 국 압류, 2023년 전북신용보증재단 가압류 95,000,000원, 정읍시 압류 및 2025년 현 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 49%라도 시세 할인이라고 단정할 수 없다
감정가는 1,907,697,840원, 현재 최저매각가는 934,772,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 934,772,000원 | 923,024,280원 | 521,275,720원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 654,340,400원 | 645,396,996원 | 798,903,004원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 458,038,280원 | 451,057,897원 | 993,242,103원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당은 521,275,720원에서 798,903,004원, 993,242,103원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰이 늘어난다고 숨은 보증금 인수액이 불어나는 구조는 아니지만, 가격 자체가 시장가보다 유리한지는 별도의 공장 거래사례와 수익·사용가치 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 934,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,747,720원 |
| 1. 근저당 · 샘골농업협동조합 | 1,053,500,000원 | 923,024,280원 |
| 2. 근저당 · 한화솔루션주식회사 | 295,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,444,300,000원 중 923,024,280원이 배당되고 521,275,720원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 실제 세액 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지와 제시외 물건 체크
- 토지. 6,612㎡ 공장용지이며 일반공업지역·일반산업단지 안에 있습니다. 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로 조건은 중로각지입니다.
- 이용상태. 건물은 기타공장, 기숙사, 기타공장 등으로 이용 중입니다. 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 조사됐습니다.
- 제시외 건물. 목록1 지상 판넬조 판넬지붕 창고가 제시외로 건립되어 있고, 목록2에는 철골조 아크릴지붕·판넬지붕 출입구, 목록3에는 목조 및 벽돌조 판넬지붕 출입구가 제시외로 증축되어 있습니다. 매각물건명세서는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 소유자를 알 수 없는 철골조 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 존치·철거·사용관계 확인이 필요한 부분입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지이며 가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 64,900원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 재검증해야 합니다.
- 제시외·제외 물건. 포함되는 증축·창고와 매각에서 빠지는 컨테이너 2동을 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 공장 설비. 기본 위생·난방·전기설비가 있다고 조사됐지만, 설비의 소유권과 실제 가동상태는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 정읍 산업단지 내 공장 거래사례, 토지가격, 건물·설비 가치와 재매각성을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘산업용 부동산의 가격과 현장’이 승부처
등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이라 권리 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 그러나 이 물건은 2회 유찰된 산업단지 공장·기숙사와 대규모 공장용지이고, 임대관계가 미상이며 제시외 건물과 매각 제외 컨테이너가 함께 존재합니다. 여기에 국세·지방세 배당 변수도 있습니다.
따라서 감정가 1,907,697,840원에서 최저가 934,772,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 인수 0원이라는 권리 장점과, 시세 확인이 어려운 공장용 부동산의 낮은 환금성·현장 변수를 분리해서 판단하는 사건입니다.
