전주지방법원 2025타경605. 익산시 영등동 우남그랜드타운 106동 15층 1503호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 감정가는 159,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 111,300,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 121,208,333원보다 낮지만, 이 물건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.
을구 13번에는 임차인 이정숙의 보증금 150,000,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다. 전입일과 확정일자는 말소기준인 2025.09.26. 압류보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당절차에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않으며 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 최저가 111,300,000원만 내는 것이 아니라, 미배당 보증금 41,058,200원까지 합친 152,358,200원을 실질 취득원가로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 822 우남그랜드타운 제106동 제15층 제1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사온율 (2018.03.30. 거래가 143,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정숙 / 177,829,403원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 말소기준은 2025.09.26. 강서세무서장의 압류입니다. 이후 2025.11.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이보다 먼저 성립한 이정숙의 주택임차권은 보증금 전액이 변제되지 않으면 남습니다. 현재 배당안에서는 집행비용을 제외한 108,941,800원만 임차인에게 배당되고, 부족액 41,058,200원은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 권리 상태 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이정숙 전유부분 전부 · 주거 주택임차권등기 | 150,000,000원 | 전입 2022.01.19 확정 2022.01.11 배당요구 2024.01.23 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 | 41,058,200원 |
② 유찰되어도 실질취득액이 거의 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고, 매수인이 인수할 보증금 잔액은 늘어납니다. 이 사건도 회차별 최저가는 크게 하락하지만, 낙찰가와 인수액을 합한 금액은 약 1.5억원대에 머뭅니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 111,300,000원 | 41,058,200원 | 152,358,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 77,910,000원 | 73,892,380원 | 151,802,380원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 54,537,000원 | 96,844,666원 | 151,381,666원 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래 상단
우남그랜드타운 전용 59.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 121,208,333원, 최신 거래는 2026.07. 118,000,000원이며, 거래 범위는 100,000,000원부터 159,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 15 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 1 | 103,500,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 12 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 121,208,333원 |
최저가 111,300,000원만 보면 최근 평균보다 9,908,333원 낮습니다. 그러나 매수인 인수액을 포함한 실질취득 152,358,200원은 최근 평균보다 31,149,867원 높고, 최신 거래 118,000,000원보다 34,358,200원 높습니다. 비율로는 최근 평균의 125.7%, 최신 거래의 129.1%입니다. 같은 15층 거래도 100,000,000원·106,000,000원· 136,000,000원으로 확인돼, 실질취득액은 최근 거래 상단에 위치합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 임차인 이정숙 보증금 | 150,000,000원 | 108,941,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이정숙 | 177,829,403원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,358,200원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족액 41,058,200원은 매수인이 인수합니다. 강제경매 신청채권에는 별도 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1503호입니다.
- 입지. 마한초등학교 남측 인근에 위치하고, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 단지. 우남그랜드타운은 1,110세대이며 사용승인일은 1999.01.05.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 아파트 부지이며, 단지 남측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로로 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 111,300,000원이 아니라 인수액을 포함한 152,358,200원을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일·보증금 지급자료·전입·점유·확정일자·임차권등기명령 및 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이정숙이므로 두 지위의 법률관계와 청구금액의 구성을 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부는 별도 판단. 관계인 가능성만으로 임차권을 배제하지 말고, 법원 서류와 객관적 보증금 지급 증빙을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 151,802,380원·151,381,666원 수준입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성 확인. 현재 배당안에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 물건의 감정가는 159,000,000원, 현재 최저가는 111,300,000원입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 가격이 충분히 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 배당 후 남는 41,058,200원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담액은 152,358,200원으로 최근 12개월 실거래 평균의 125.7%입니다.
추가 유찰 때도 최저가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총액은 약 1.5억원대에 머뭅니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 점은 반드시 확인할 쟁점이지만, 그 의심만으로 등기된 임차권과 법원의 인수 문구를 제거할 수는 없습니다. 권리관계가 그대로 인정되는 한, 최저가 할인은 착시이며 가격 메리트는 없습니다.
