전주지방법원 2025타경20653. 군산시 산북동 산북4차부향하나로아파트 2층 202호, 전용 39.08㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김성태·김정태가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2022년 2월 9일 상속을 원인으로 2024년 11월 18일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 산북부향4차입주자대표회의가 875,100원을 청구해 강제경매를 신청한 구조입니다.
현재 등기부에는 매각 후 매수인이 떠안을 근저당권이나 가압류가 남아 있지 않습니다. 과거 한국주택은행·주택사업공제조합의 공동담보 근저당과 정읍농업협동조합 근저당, 이병환의 가압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2025년 3월 13일 강제경매개시결정이며, 그 이후 별도 권리도 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20653 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산북동 3637 산북4차부향하나로아파트 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.08㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김성태 지분 2분의 1 · 김정태 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 28,000,000원 / 19,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산북부향4차입주자대표회의 / 875,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 | 부향하나로4차 · 404세대 · 사용승인 1997.12.27 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 보증금 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 전입세대 존재 여부는 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서를 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월 가격을 우선
부향하나로4차 전용 39.08㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 24,900,000원이지만, 최근 시장 흐름은 이보다 높습니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 26,700,000원, 최신 거래는 2026년 6월 24,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 13.1% 상승한 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.08㎡ | 7 | 24,000,000원 |
| 2026.03 | 39.08㎡ | 2 | 27,500,000원 |
| 2025.12 | 39.08㎡ | 13 | 26,000,000원 |
| 2025.11 | 39.08㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2025.09 | 39.08㎡ | 14 | 21,000,000원 |
| 2025.06 | 39.08㎡ | 14 | 20,000,000원 |
| 2025.04 | 39.08㎡ | 2 | 23,000,000원 |
| 2025.03 | 39.08㎡ | 7 | 23,000,000원 |
| 2025.02 | 39.08㎡ | 2 | 28,000,000원 |
| 2024.12 | 39.08㎡ | 2 | 21,500,000원 |
| 2024.07 | 39.08㎡ | 3 | 21,800,000원 |
| 2024.02 | 39.08㎡ | 12 | 28,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.08㎡ | 5건 | 26,700,000원 |
현재 최저가 19,600,000원은 전체 실거래 평균 24,900,000원의 78.7%, 최근 12개월 평균 26,700,000원의 73.4%입니다. 최신 거래 24,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 감정가 28,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 19,600,000원까지 내려오면서 가격 구간이 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 산북부향4차입주자대표회의 | 875,100원 | 875,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,972,100원 |
신청채권자 청구액 875,100원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 19,600,000원 | 875,100원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 13,720,000원 | 875,100원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 9,604,000원 | 875,100원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미성초등학교 남측 인근에 위치하며, 학교·아파트·연립 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 중 2층이며, 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트 부지는 장방형 평지이고 동측과 북측의 포장된 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 253,100원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 거래성. 404세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 20,000,000원부터 35,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐습니다. 현황조사서와 전입세대확인서, 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 지번 정리 여부. 감정평가서가 등기부상 지번 정리 필요성을 지적했습니다. 등기사항전부증명서·건축물대장·토지대장의 표시가 일치하는지 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 신청채권자가 산북부향4차입주자대표회의이고 청구액이 875,100원입니다. 별도의 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액은 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 저층 가격 보정. 대상은 2층이며 실거래에도 층별 가격 편차가 있습니다. 동일 면적 평균만으로 응찰 상한을 정하지 말고 내부 상태와 수리비를 반영해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구종기 이후 제출서류까지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격에는 여유가 있다
이 사건은 현재 등기상 살아 있는 담보권이 없고 임차인 신고도 없어 매수인 인수액이 0원인 단순한 권리구조입니다. 감정가 28,000,000원은 최근 12개월 평균 26,700,000원보다 높았지만, 1회 유찰된 최저가 19,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.4%까지 내려왔습니다. 최신 거래도 24,000,000원으로 확인되고 최근 거래 추세가 13.1% 상승한 만큼, 가격 기준에서는 현재 회차에 여유가 있습니다.
다만 저가 물건일수록 관리비·수리비·명도비 같은 고정비가 수익률을 크게 흔듭니다. 감정평가서에 적힌 임대관계 미상과 지번 정리 필요 의견도 그대로 남아 있습니다. 결론은 권리와 가격은 긍정적, 현장 점유와 공부 정리는 확인 필수입니다.
