전주지방법원 2025타경20746. 익산시 남중동 86-174의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 강재식이고, 2017년 2월 13일 증여로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2023년 10월 17일 설정된 전주대건신용협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 이후 경매개시결정 역시 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
가격은 감정가 100,915,600원에서 2회 유찰되어 현재 49,449,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않기 때문에 49%라는 할인율 자체만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 더구나 감정평가 및 현황조사에서 목록2 건물은 화재가 발생한 건물이라고 명시되어 있어, 가격보다 먼저 실제 건물 상태와 사용 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20746 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 남중동 86-174 · 선화로43길 19-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 소유자 | 강재식 · 2017.02.13 증여 취득 |
| 토지 | 대 184.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 연와조 스라브즙 단층 · 기본 위생설비·급배수설비·난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 100,915,600원 / 49,449,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 100,607,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인이 인수할 임차보증금은 없으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 해당사항 없습니다. 말소기준권리는 2023년 10월 17일 전주대건신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 130,000,000원입니다. 2025년 4월 10일 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
2025년 6월 13일 웰컴저축은행 주식회사 가압류 9,296,850원도 있었지만, 2026년 1월 30일 변제계획인가결정을 원인으로 2026년 2월 9일 말소되었습니다. 따라서 현재 배당에서 핵심이 되는 채권은 말소기준 근저당권입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 49,449,000원으로 감정가 100,915,600원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 34,614,300원, 4회 유찰 시 24,230,010원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,449,000원 | 48,158,918원 | 81,841,082원 |
| 3회 유찰 시 | 34,614,300원 | 33,591,243원 | 96,408,757원 |
| 4회 유찰 시 | 24,230,010원 | 23,393,870원 | 106,606,130원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없는 만큼 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 이유만으로 시세 대비 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,082원 |
| 1. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 130,000,000원 | 48,158,918원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,290,082원과 근저당권자 48,158,918원이 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 81,841,082원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 국민생활관 북동측 인근이며, 주변은 주택과 중·소규모 상가가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 선화로 등이 있어 간선도로 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용되고 있습니다.
- 구조. 연와조 스라브즙 단층으로 외벽은 돌붙임 및 벽돌노출쌓기, 내벽은 벽돌 등, 바닥은 시멘트 모르타르 등, 창호는 새시창 등 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 184.0㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 299,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축물 차이. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 화재 상태 확인. 목록2 건물은 화재가 발생한 건물입니다. 현황조사서와 감정평가서를 기준으로 실제 훼손 정도를 우선 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 실거래 비교 근거가 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.10.17 전주대건신용협동조합 근저당권 130,000,000원이며 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당액 81,841,082원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49%보다 화재 상태가 먼저다”
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 말소기준인 전주대건신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 물건 자체는 별도로 봐야 합니다. 감정가 100,915,600원에서 2회 유찰되어 49,449,000원까지 내려왔지만, 시세 비교자료가 없어 이 가격이 시장가보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 목록2 건물이 화재 발생 건물이라는 사실입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 건물 상태 확인 없이는 가격 메리트를 평가하기 어려운 사건으로 보는 것이 적절합니다.
