217,000,000원
전주지방법원 2025타경20879. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 1201호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 12층이며, 소유자는 호림주택주식회사입니다. 감정가는 310,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 217,000,000원까지 내려왔습니다.
권리분석의 기준은 2022.10.18. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 임선택의 주민등록일자는 2022.10.27., 점유개시일자는 2022.10.28.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 249,500,000원으로 최저가보다 크더라도 대항력 인수형에 해당하지 않으며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 27층 중 12층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액은 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이후 접수된 김영실의 가압류, 주식회사운강의 근저당권, 임선택의 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임선택 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 249,500,000원 | 2022.10.27 2022.11.16 | 대항력 없음 | 확인 필요 배당요구 있음 | 승계 아님 |
임대차계약일자는 2022.08.03.이지만, 대항력 판단에 필요한 주민등록과 점유는 각각 2022.10.27.과 2022.10.28.에 시작됐습니다. 이는 말소기준일 2022.10.18.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 임차권등기는 2024.08.13. 접수됐고 배당요구도 같은 날 이루어졌지만, 현재 최저가 배당표에서는 선순위 우리은행 채권에 매각대금이 모두 소진되어 임차 관련 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 217,000,000원을 봐야 한다
동일 면적 84.95㎡의 2026년 6~7월 최근 실거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 평균은 240,000,000원이며, 현재 최저가는 이 평균의 90.4%입니다. 감정가 310,000,000원은 최근 거래 범위를 크게 웃돌지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 최근 실거래 3건보다 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사운강 | 334,603,200원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행에 배당되는 추정입니다. 총 채권액은 36,739,294,456원, 채권자 배당액은 213,162,000원, 미배당액은 36,526,132,456원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 36,526,132,456원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 36,590,321,056원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 36,635,253,076원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 이는 후순위 채권자의 미회수 문제입니다. 임차인에게 대항력이 없고 명세서상 인수권리도 없으므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지가 혼재하는 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물로, 도시가스 개별난방·공용 승강기·소화전·지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 노폭 약 25미터 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2022.09.29. 준공된 294세대 단지로, 동일 면적의 2026년 6~7월 실거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 임차권자는 대항력이 없지만 전유부분 전부에 관한 임차권등기가 있으므로 실제 점유·퇴거 상태와 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재되어 있으므로 매각 후 말소·승계 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 채권최고액 35,280,000,000원의 원등기와 120,000,000원의 변경등기 및 공동담보 해제 관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 310,000,000원이 아니라 실질취득 217,000,000원을 최근 평균 240,000,000원 및 최근 거래 3건과 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 실거래 비교 호수와 층·향·내부 마감 상태가 다를 수 있으므로 현장조사 결과를 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 입주 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 최근 거래 아래
이 사건의 임차보증금은 249,500,000원으로 크지만, 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아도 매수인의 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형이 아니며, 현재 최저가 기준 실질취득은 217,000,000원입니다.
가격 면에서는 최근 12개월 동일 면적 평균 240,000,000원의 90.4%이고, 2026년 6~7월 실거래 3건보다 낮아 현재 회차에 가격 여지가 있습니다. 다만 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경 내용은 단순 소멸 권리와 별개로 반드시 원본을 확인해야 합니다. 결론은 임차권 인수 위험은 낮고 가격도 최근 거래 아래지만, 등기 특이사항 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
