전주지방법원 2025타경20883. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 14층 1401호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 권리분석의 기준점은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 김천재 근저당권, 전명숙 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 전명숙의 보증금은 249,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 주민등록·점유개시일이 2023.01.19.로 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 보증금 규모만 보고 대항력 인수형으로 판단하면 안 됩니다. 자료상 대항력은 없음, 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20883 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 14층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권도 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 2023.12.12. 김천재 근저당권, 2024.10.08. 전명숙 주택임차권, 2025.05.12. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전명숙 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.19 | 2023.11.03 | 249,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전명숙은 2024.10.08. 배당요구가 접수돼 있고 임차권등기도 같은 날 이루어졌습니다. 다만 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 최저가 154,350,000원이 보증금 249,500,000원보다 낮더라도, 부족 보증금이 낙찰자에게 전가되는 구조가 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 평균의 68.7%
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡ 동일 평형의 최근 거래는 총 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가 154,350,000원은 최근 평균의 68.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 70,221,428원 낮고, 최신 거래 215,000,000원보다도 60,650,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준도 현재 최저가인 154,350,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 151,389,100원 |
| 2. 근저당 · 김천재 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,960,900원 공제 후 우리은행에 151,389,100원이 배당되고, 후순위 김천재와 주택도시보증공사에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당액은 35,538,110,900원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 154,350,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 108,045,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 75,631,500원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형과 달리, 이 사건은 유찰 시 실제 취득가격도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 14층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 서·남·북측 약 6~8m 도로에 접하고 동측 도로를 통해 주출입합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류 및 가축사육제한구역 관련 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지로 최근 동일 평형 거래 7건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 재확인. 전명숙의 전입·점유 2023.01.19.와 말소기준권리 2022.10.18.의 선후관계를 등기부·명세서 원본에서 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 효력을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 154,350,000원은 최근 평균 224,571,428원의 68.7%이지만, 실제 층·향·내부 상태를 반영한 개별 가치 확인이 필요합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 1.4회보다 많은 2회 유찰 상태이므로 현장 상태와 응찰 수요를 확인하세요.
- 관리·점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 관리비 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 249,500,000원이 아니라 매수인 인수 0원입니다. 전명숙은 실제 임차권자이지만 전입·점유가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 154,350,000원이 곧 실질취득 기준이 됩니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일 평형 평균 224,571,428원의 68.7%, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수 부담과 최근 시세 비교는 모두 긍정적입니다. 다만 이미 2회 유찰됐고 민간임대주택등기가 존재하므로, 최종 입찰 판단은 원본 권리관계와 현장 상태를 확인한 뒤 하는 것이 적절합니다. 권리는 안전형, 가격은 할인 구간, 현장 확인이 마지막 변수인 사건입니다.
