219,100,000원
전주지방법원 2025타경20901. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 최상층인 27층 2703호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 255,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 2022.10.18. 우리은행 근저당권과 최승배 임차인의 전입일 선후입니다.
임대차계약일은 2020.06.16., 확정일자는 2022.10.17.이지만 실제 주민등록과 점유개시는 2022.10.24.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 6일 늦으므로 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 보증금 255,000,000원이 최저가 219,100,000원보다 크더라도 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제27층 제2703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 27층 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 원스틸 근저당권, 김영실 가압류, 최승배 주택임차권 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승배 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2022.10.24. 2022.10.17. | 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 배당요구 2024.09.13. | 해당 없음 |
최승배 임차인의 임대차계약은 2020.06.16.이고 확정일자는 2022.10.17.이지만, 대항요건인 주민등록과 점유개시는 2022.10.24.입니다. 따라서 2022.10.18. 우리은행 근저당권보다 후순위입니다. 2024.09.13. 설정된 주택임차권도 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인폭은 제한적
송학크레지움캐슬 동일면적 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 전체 표본 평균과 최근 12개월 평균이 모두 240,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 7월의 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14층 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
매수인 인수가 없으므로 실질취득은 최저가와 같은 219,100,000원입니다. 최근 12개월 평균 240,000,000원의 91.3%로, 평균 대비 20,900,000원 낮습니다. 최신 거래 255,000,000원보다는 35,900,000원 낮습니다.
다만 최근 실거래 최저가는 230,000,000원으로, 현재 최저가와의 차이는 10,900,000원입니다. 취득세·명도·체납 관리비·수리비가 더해지면 할인폭이 빠르게 줄어들 수 있습니다. 실거래 표본도 3건뿐이므로 “시세보다 크게 싸다”기보다는 “최근 거래보다 소폭 낮다”고 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 215,232,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원스틸 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 매각대금은 집행비용과 우리은행 배당으로 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 36,594,958,656원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금의 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 우리은행 근저당권 변경등기의 효력에 따라 배당순서와 금액도 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지, 단독주택과 미개발 농경지가 섞인 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다. 동측의 폭 약 25m 왕복 4차선 포장도로를 통해 주로 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 27층이며, 도시가스 개별난방, 공용 승강기·소화전·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2022.09.29. 준공된 294세대 아파트로 최근 동일면적 실거래 3건이 확인됩니다. 다만 거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 상태와 층별 가격 차이를 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 변경등기 확인. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 을구 원문과 공동담보목록으로 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임차권등기 후 현재 실제 점유자가 누구인지, 퇴거 여부와 인도 일정이 어떻게 되는지 현장조사와 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 평균 240,000,000원뿐 아니라 최근 최저 거래 230,000,000원과의 차이 10,900,000원을 기준으로 취득세·수리비·명도비를 차감하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2020.03.20. 민간임대주택 등록에 관한 등기가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 관련 등록 상태와 행정상 제한을 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 체납 관리비, 최상층 누수 여부, 난방·승강기·주차장 상태를 관리사무소와 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 진행·변경 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 ‘소폭 할인’
이 사건은 보증금 255,000,000원의 임차권이 있어 처음에는 인수형처럼 보일 수 있습니다. 그러나 전입일 2022.10.24.이 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 인수형이라고 판단하면 안 되는 사례입니다.
가격은 실질취득 219,100,000원으로 최근 12개월 평균 240,000,000원의 91.3%입니다. 최신 거래 255,000,000원보다는 낮지만, 최근 실거래 최저가 230,000,000원과는 10,900,000원 차이입니다. 권리상 큰 인수 위험은 없으나, 큰 폭의 가격 메리트가 확보된 물건이라고 단정하기에는 할인폭이 제한적입니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 비용을 뺀 뒤 판단”입니다.
