전주지방법원 2025타경20906. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 103동 5층 502호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 김진임의 전입신고와 확정일자는 모두 2022.11.15.로 말소기준보다 늦고, 등기된 주택임차권 역시 2024.10.08. 설정됐습니다. 따라서 보증금이 247,500,000원으로 현재 최저가보다 크더라도, 이 사건은 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 대항력 인수형이 아닙니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음으로 정리되어 있고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽은 반대로 눈에 띕니다. 2회 유찰돼 최저가는 149,450,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.5%로, 전체 평균이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 표본을 기준으로 봐도 현재 가격은 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 아파트 중 5층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 149,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 승계되지 않는다
말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 김종주 근저당권, 김영실 가압류, 김진임 주택임차권, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 임차인 김진임은 전입신고가 2022.11.15.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진임 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.11.15 / 2022.11.15 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 2024.10.08 | 해당 없음 실제 임차인 1명 |
또한 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재하며 그 원인은 2020.03.20. 민간임대주택 등록입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 민간임대주택 등록 상태와 관련 행정사항은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 66.5%
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월부터 8월까지 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원이며, 표본 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9502㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 149,450,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 66.5%이고, 최근 거래 7건의 최저가 210,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 평가하는 물건이 아니라, 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 기준으로도 가격 차이가 확인되는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,892,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 146,557,700원 |
| 2. 근저당 · 김종주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,892,300원을 제외한 146,557,700원이 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 총 채권액은 36,902,691,256원, 채권자 예상배당 합계는 146,557,700원, 미배당액은 36,756,133,556원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 5층 502호이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터 포장도로, 북측 약 10미터, 서측·남측 약 7-8미터 포장도로와 접하고 동측 진출입로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 환금성. 2022.09.29. 준공, 294세대 단지이며 동일 면적 최근 거래 7건이 확인됩니다. 거래가는 210,000,000원에서 255,000,000원 사이입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.10.18. 우리은행 근저당권이 기준입니다. 같은 날 1번 근저당권 변경등기의 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용까지 원본으로 대조하세요.
- 임차인 권리. 실제 임차인은 김진임 1명이며 보증금 247,500,000원, 전입·확정일자 2022.11.15.입니다. 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
- 배당관계. 김진임은 2024.10.08. 배당요구 사실이 확인됩니다. 실제 배당 시 채권 귀속과 배당순위는 배당요구 및 관련 원본을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.03.20. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 현재 등록 상태는 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현 점유자와 실제 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득가는 149,450,000원으로 최근 12개월 평균 224,571,428원의 66.5%입니다. 감정가 할인율보다 최근 실거래를 기준으로 응찰 상한을 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공동담보 관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다고 모두 인수하는 것은 아니다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 247,500,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 금액 자체가 아니라 말소기준권리와 전입 시점의 선후관계에서 나옵니다. 우리은행 근저당은 2022.10.18., 임차인의 전입과 확정일자는 2022.11.15.이므로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 149,450,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 66.5%이고, 최신 거래 215,000,000원 및 최근 7건 최저 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 가격 자체의 매력은 분명합니다. 다만 우리은행 근저당의 35,280,000,000원 기재와 같은 날 120,000,000원 변경·공동담보 해제 등기의 관계, 민간임대주택 등록 상태, 실제 점유 및 배당관계까지 확인해야 합니다. 가격은 매력적이고 인수는 0원, 최종 승부처는 선순위 근저당 변경등기의 정확한 해석입니다.
