전주지방법원 2025타경20985. 익산시 모현동1가 194-8의 토지와 철근콘크리트구조 2층 근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 396.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 건물은 1층 소매점·2층 사무소·옥탑1층 계단실 구조입니다. 현황상 1층은 공실, 2층은 음악 악기 교습소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
표면적인 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 최저가만으로 취득비용을 보면 안 됩니다. 2층을 점유하는 임차인의 보증금 25,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 현재 회차 기준 실제 자금부담은 379,315,000원 + 25,000,000원 = 404,315,000원으로 보는 것이 보수적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20985 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 194-8 · 전북특별자치도 익산시 고현로14길 35-25 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 사무소 · 옥탑1층 계단실 |
| 토지 | 396.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브 2층 · 외벽 드라이비트 등 · 창호 새시창 |
| 공유자 | 송양숙 8분의 1 · 송윤상 8분의 1 · 송한상 8분의 1 · 송희정 8분의 1 · 신미순 8분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 774,111,720원 / 379,315,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 715,585,922원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
권리분석의 기준점은 2024.08.06 정읍세무서장 압류입니다. 이 압류 이후의 전주시 압류, 경매개시결정, 군산세무서 및 익산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 임차인입니다. 유한회사 예술이 꽃 피우다의 전입일은 2020.09.11로 말소기준보다 약 4년 빠르고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
또 하나 확인할 부분은 2013년 근저당 관련 등기 흐름입니다. 2013.12.20 부안수산업협동조합을 근저당권자로 채권최고액 624,000,000원이 설정됐고 같은 날 884,000,000원으로 변경됐으며, 2025.07.09에는 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 있습니다. 입찰 전에는 이 설정·변경·이전 관계와 현재 말소기준 판정을 등기부 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 예술이 꽃 피우다 | 2층 127.49 | 2020.09.11 | 25,000,000원 | 200,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 보증기관 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 중복된 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 보증금 25,000,000원을 별도 인수액으로 계산해야 하며, 보증금을 다른 채권과 중복 합산할 사유는 없습니다.
② 회차별 자금부담 — 낙찰가 + 2,500만원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 379,315,000원 | 25,000,000원 | 404,315,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 265,520,499원 | 25,000,000원 | 290,520,499원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 185,864,349원 | 25,000,000원 | 210,864,349원 |
이 사건의 임차보증금은 각 회차의 예상 매각가보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 대신 어느 회차든 낙찰가에 25,000,000원을 더한 금액이 실질취득비용입니다. 따라서 현재 최저가 379,315,000원만 보고 자금계획을 세우면 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,110,410원 |
| 인수 · 유한회사 예술이 꽃 피우다 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 373,204,590원 |
임차보증금 25,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모현동행정복지센터 남동측 인근이며 주위에 중·소규모 아파트단지와 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 1층 소매점, 2층 사무소, 옥탑1층 계단실입니다. 매각물건명세서상 1층은 공실이고 2층은 음악 악기 교습소로 이용 중인 것으로 보입니다.
- 토지. 396.0㎡의 대지로 평지·정방형이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 477,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브 2층으로 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 면적 확인. 공부상 옥탑1층 면적은 19.44㎡이나 개략적인 실측면적은 약 12.96㎡로 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 현재 회차의 자금계획은 최저가 379,315,000원이 아니라 임차보증금 25,000,000원을 더한 404,315,000원을 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 유한회사 예술이 꽃 피우다의 전입일 2020.09.11, 보증금 25,000,000원, 점유범위 2층 127.49 및 실제 영업·점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명세서의 인수권리 ‘해당사항없음’ 문구와 대항력 임차인 조사 결과가 함께 존재하므로 인수 여부를 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 근저당 등기 흐름. 2013.12.20 근저당 설정·변경과 2025.07.09 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 관계를 말소기준권리와 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 포함되는지 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 옥탑 면적. 공부상 19.44㎡와 개략 실측 약 12.96㎡의 차이가 가치·이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실·영업현황. 1층 공실과 2층 음악 악기 교습소 이용상태를 기준으로 임대수익과 명도 가능성을 따져야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 실질취득과 점유관계
감정가 774,111,720원짜리 물건이 2회 유찰돼 379,315,000원까지 내려온 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 들어온 대항력 임차인이 있고, 보증금 25,000,000원을 인수하는 보수적 시나리오에서는 현재 실질취득비용이 404,315,000원입니다.
여기에 세금 압류, 2013년 근저당의 설정·변경과 2025년 권리이전 흐름, 명세서와 임차인 조사 사이의 확인 포인트, 옥탑 면적 차이까지 겹칩니다. 1층 공실·2층 영업 중인 근린시설이라는 점도 주거용 물건보다 환금성과 명도 판단을 복잡하게 만듭니다. 최저가가 내려왔다는 사실보다, 2,500만원 인수와 권리·점유 원본 확인을 끝낸 뒤 실질취득액 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
