전주지방법원 2025타경370. 부안읍 서외리 252-5, 도로명주소 동헌길 13-2에 있는 토지와 주택입니다. 감정평가상 건물은 목구조 아스팔트 슁글지붕 단층이고 현재 주택으로 이용 중입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2001년 국민은행 근저당권은 2003년에 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2018.08.16. 부령새마을금고 근저당권 26,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 나기식의 근저당권 100,000,000원, 농업협동조합중앙회의 가압류 312,553,540원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경370 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 252-5 제1호 도로명주소: 전북특별자치도 부안군 부안읍 동헌길 13-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목구조 아스팔트 슁글지붕 단층 · 외벽 싸이딩판넬 · 플라스틱프레임 창호 |
| 토지 | 대 175.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 102,000원/㎡ |
| 소유자 | 김형자 (2010.11.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 84,701,300원 / 59,291,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부령새마을금고 / 21,377,217원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당 이후 소멸
말소기준권리는 2018.08.16. 설정된 부령새마을금고 근저당권입니다. 2020년 나기식 근저당권과 2024년 농업협동조합중앙회 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 가격 판단 — 70%는 시세 할인을 뜻하지 않는다
현재 최저매각가는 59,291,000원으로 감정가 84,701,300원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 59,291,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
비교 가능한 실거래 시세 없이 확인되는 것은 유찰 회차와 감정가 대비 비율뿐입니다. 목구조 단층 주택과 토지, 제시외 건물을 함께 매수하는 물건이므로 토지 가치와 건물 상태, 제시외 건물의 이용 가능성까지 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 59,291,000원 | 380,729,778원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 41,503,700원 | 398,196,907원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,052,590원 | 410,423,897원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 59,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,467,238원 |
| 1. 근저당 · 부령새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 나기식 | 100,000,000원 | 31,823,762원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 312,553,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 438,553,540원 중 예상배당액은 57,823,762원이고, 미배당액은 380,729,778원입니다. 신청채권자 부령새마을금고의 청구액 21,377,217원은 현재 회차 시뮬레이션상 충족됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 주위환경. 동중리에 소재한 부안군청 북서측 인근으로, 주변은 기존 주택 등이 밀집한 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 연계성과 버스승강장 접근성을 포함한 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 형상. 지목은 대, 토지면적은 175.7㎡이며 완경사의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최종 매각목록 대조. 목록 2번 일부취하서 기록이 있으므로 매각물건명세서와 사건기록에서 최종 매각대상을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용상태와 철거 또는 보수 필요성을 현장에서 점검하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해 명도 가능성을 검토하세요.
- 현장 상태 확인. 목구조 단층 주택의 외벽·지붕·창호·난방설비 상태를 확인하고 필요한 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 인근 토지와 유사 주택의 거래 수준을 별도로 확인하세요.
- 법적 제한 확인. 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 향후 증·개축이나 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 물건은 2018년 부령새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 소멸형 권리 구조입니다. 등기 권리만 보면 복잡하지 않습니다.
다만 현재 최저가 59,291,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정할 수는 없습니다. 실질취득액은 최저가와 같은 59,291,000원이지만, 비교 시세와 물건 상태를 확인하지 않은 상태에서는 싸다고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 여기에 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 목록 2번 일부취하 확인 문제가 남아 있습니다. 권리분석은 통과, 현장·매각범위·가격 검증은 필수인 사건입니다.
