서울동부지방법원 2024타경2764. 금호동3가 782-1 소재 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설 및 주택이고, 사용승인일은 1995.06.23입니다. 소유자는 강영순 18분의 8, 최원규 18분의 6, 최원준 18분의 4 지분으로 구성돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2017.10.23 설정된 하나은행 근저당권 276,000,000원입니다. 2015.10.22 신한은행 근저당권 105,600,000원은 2017.10.23 해지로 이미 말소됐고, 하나은행 근저당 뒤에 설정된 김주희·홍성희·주식회사참들의 근저당과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리의 수가 많아 보이지만, 핵심은 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경2764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 금호동3가 782-1 · 서울특별시 성동구 금호산2길 12-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 · 사용승인 1995.06.23 |
| 토지 | 대 89.9㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강영순 18분의 8 · 최원규 18분의 6 · 최원준 18분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 1,511,843,140원 / 1,209,475,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 229,879,173원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차권은 별도
말소기준인 하나은행 근저당권 뒤에 설정된 김주희 근저당권 390,000,000원, 홍성희 근저당권 105,000,000원, 주식회사참들 근저당권 1,040,000,000원과 이후 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 이들 후순위 등기채권 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계 조건은 2명
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박인순 건물 지층 58.30㎡ 전부 점유·주민등록 2012.06.20 | 50,000,000원 차임 100,000원 | 대항력 有 말소기준보다 선행 | 선순위 가능 확정일자 2012.06.20 | 미배당 잔액 승계 명세서 명시 |
| 최정인 건물 2층 59.13㎡ 전부 점유 2014.04.19 · 주민등록 2014.04.24 | 140,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 선행 | 순위 분리 확인 120,000,000원 확정일자 2014.02.28 20,000,000원 확정일자 2020.04.08 | 미배당 잔액 승계 명세서 명시 |
| 이영숙 건물 4층 55.98㎡ 전부 점유 2020.07.16 · 주민등록 2020.07.28 | 178,500,000원 | 대항력 無 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당 170,000,000원 확정일자 2020.06.30 8,500,000원 확정일자 2022.07.18 | 승계 없음 대항력 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금은 없고, 실제 임차인은 3명입니다. 이영숙은 전입이 말소기준 뒤라 대항력이 없지만, 박인순과 최정인은 배당에서 각 보증금을 전액 받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,209,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,494,750원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김주희 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 4. 근저당 · 홍성희 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사참들 | 1,040,000,000원 | 423,980,250원 |
| 6. 가압류 · 주식회사참들 | 703,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 72,697,234원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 105,039,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,736,736,248원 중 1,194,980,250원이 배당되고, 1,541,755,998원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰·80% | 1,209,475,000원 | 1,194,980,250원 | 1,541,755,998원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 967,580,000원 | 955,504,200원 | 1,781,232,048원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 774,064,000원 | 763,923,360원 | 1,972,812,888원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 감정가 80%일 뿐, 시세 할인은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가 1,511,843,140원의 80%인 1,209,475,000원입니다. 하지만 동일 건물·인근 유사 근린시설 및 주택의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가보다 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
현재 시나리오대로 인수액이 0원이라면 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,209,475,000원입니다. 반대로 박인순·최정인에게 미배당 잔액이 생기면 그 금액이 실질취득액에 더해집니다. 따라서 응찰가 검토는 최저가만이 아니라 낙찰가 + 임차보증금 인수 가능액을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 4층 건물입니다. 지층·2층·4층에는 각각 임차권이 확인됩니다.
- 입지. 금호복지관 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 금호역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층, 사용승인 1995.06.23. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어·벽지도배, 창호는 알루미늄새시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 89.9㎡, 주상용, 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거와 근린시설이 혼합된 비표준형 부동산으로, 공동주택처럼 동일 평형 시세를 바로 적용하기 어렵습니다. 실제 임대수익과 층별 활용도를 중심으로 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당 확인. 박인순·최정인 보증금이 실제 배당표에서 전액 배당되는지 확인하고, 부족액이 있으면 낙찰가에 합산해 실질취득액을 계산하세요.
- 최정인 증액분 확인. 120,000,000원 확정일자는 2014.02.28, 증액된 20,000,000원의 확정일자는 2020.04.08입니다. 증액분의 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 임차인과 담보권자의 실제 배당액을 계산할 수 있습니다.
- 층별 점유 확인. 지층·2층·4층 임차권 외 다른 점유자, 근린시설 영업자, 무상점유자가 있는지 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·면적·구조와 이용 상태를 매각목록 및 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득과 이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 저가로 보지 말고, 금호동3가의 유사 근린시설·주택 거래와 임대수익을 조사해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “인수 위험 없음”은 다르다
이 사건의 말소 구조만 보면 하나은행 근저당권 이후의 권리는 모두 소멸하고 법정지상권도 없습니다. 그러나 박인순과 최정인은 말소기준보다 앞선 점유·주민등록 내역을 갖고 있고, 매각물건명세서는 두 임차권의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차 배당 시나리오상 인수액은 0원이고 실질취득액은 1,209,475,000원으로 계산됩니다. 다만 세금 우선배당과 임차권 실제 배당액이 확정되기 전에는 이 금액을 최종 취득원가로 단정할 수 없습니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 감정가 80%가 시세 할인인지도 확인되지 않았습니다. 결론은 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 임차권 배당과 시세 검증이 끝나야 입찰 가능한 물건입니다.
