서울동부지방법원 2024타경3378. 성동구 사근동 청계더하임 101동 3층 304호, 현황 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2021.06.22 김한수 근저당권, 채권최고액은 200,000,000원입니다. 이후 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류 470,000,000원과 2024.12.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 임차관계는 단순하지 않습니다. 304호 김승주는 2022.03.11 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 602호 김지영은 2020.08.24 전입하여 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 김지영의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 미배당 보증금이 발생하면 매수인 승계 가능성이 남습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 최종 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3378 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 살곶이길 150, 101동 3층 304호 (사근동, 청계더하임) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 28.21㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김정례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (5회 유찰, 감정가 64%) |
| 경매신청 / 청구 | 김한수 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2019.06.05 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승주 | 304호 | 2022.03.11 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김지영 | 602호 | 2020.08.24 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 승계 가능성 |
등기부상 주식회사무궁화신탁 명의의 2019.08.01 신탁등기는 2020.03.11 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 2021.06.22 설정된 김한수 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
② 가격 비교 — 74.3%지만 ‘확정 시세’로 보면 안 된다
청계더하임에서 확인된 최근 거래는 2026.08, 전용 24.83㎡, 4층, 230,000,000원 1건입니다. 본건 면적은 28.21㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 170,880,000원이 최근 거래의 74.3%라는 숫자는 가격 참고자료로는 의미가 있지만, 동일면적 시세 대비 할인율로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.83㎡ | 4 | 230,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,192,320원 |
| 1. 근저당권 · 김한수 | 200,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 470,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 670,000,000원, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 167,687,680원이고 502,312,320원의 미배당이 발생합니다. 김한수의 200,000,000원 청구도 전액 충족되지 않습니다. 주택도시보증공사 가압류는 예상 배당이 0원입니다.
배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 602호 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 임차보증금의 실제 승계 여부는 보증금·확정일자·배당요구 및 배당 결과 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (64%) | 170,880,000원 | 167,687,680원 | 502,312,320원 |
| 6회 유찰 시 (51%) | 136,704,000원 | 133,990,144원 | 536,009,856원 |
| 7회 유찰 시 (41%) | 109,363,200원 | 107,032,115원 | 562,967,885원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울사근초등학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 마장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물, 사용승인일은 2019.06.05이며 승강기·주차시설·난방·급배수설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 20m 내외의 살곶이길과 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형, 토지면적 564.0㎡, 공시지가 3,873,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지. 청계더하임은 26세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지영 보증금 확인. 602호 김지영은 말소기준 전 전입으로 대항력이 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 304호 점유관계. 김승주는 2022.03.11 전입으로 대항력은 없으나 실제 점유·명도 상태는 확인이 필요합니다.
- 실거래 비교 주의. 230,000,000원 거래는 전용 24.83㎡이고 본건은 28.21㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 표본도 1건입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 본건은 단지 평균 3.5회를 넘어 5회 유찰됐습니다. 단순 할인율보다 임차관계와 매수수요를 함께 점검해야 합니다.
- 배당 부족. 현 회차에서 김한수 근저당도 전액 배당되지 않고, 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다.
- 명시 인수권리. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 보증금 확인 전에는 안전가격이 아니다”
감정가 267,000,000원이 5회 유찰되며 170,880,000원까지 내려왔고, 최근 확인된 230,000,000원 실거래와 비교하면 74.3% 수준입니다. 그러나 그 거래는 본건과 면적이 다르고 표본도 1건뿐이라 가격 메리트를 강하게 단정하기 어렵습니다.
등기권리는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조지만, 핵심 변수는 2020.08.24 전입한 김지영의 대항력입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 무조건 유리하다고 볼 수 없습니다. 등기는 정리되지만 임차보증금 리스크는 아직 닫히지 않았습니다. 입찰 전 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 배당 결과를 확인해 매수인이 부담할 금액을 확정하는 것이 이 사건의 최우선 과제입니다.
