서울동부지방법원 2024타경3378. 서울 성동구 사근동 청계더하임 101동 304호, 전용 28.21㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김정례이며, 2019년 소유권보존 이후 신탁과 신탁말소를 거쳐 현재 소유권이 유지되고 있습니다. 2021년 근저당권자 김한수가 채권최고액 200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 주택도시보증공사의 470,000,000원 가압류가 붙은 다음 김한수의 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 말소기준 이후의 담보·압류권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 가격을 판단하는 방식입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 단지는 26세대 규모의 소규모 다세대 건물이고 확인되는 실거래는 1건입니다. 그 거래마저 본건과 면적이 다르므로 230,000,000원을 본건의 확정 시세로 사용할 수 없습니다. 6회 유찰이라는 사실과 실거래 표본 부족을 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.06.22 설정된 김한수 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 가압류는 2024.06.03 접수된 후순위 권리로, 매각 시 소멸 예정입니다. 임의경매개시결정도 매각에 따라 말소되는 구조입니다. 과거 주식회사무궁화신탁 명의로 이루어진 신탁등기는 2020.03.11 말소됐으므로 현재 존속하는 신탁권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 본건 304호와 602호를 구분해야 한다

본건 304호의 전입자는 김승주입니다. 2022.03.11 전입으로 말소기준일인 2021.06.22보다 늦으므로, 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 보증금 규모와 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

김지영은 304호가 아닌 602호에 기재된 전입자입니다. 전입일 2020.08.24가 근저당 설정일보다 앞서므로 해당 호실에서는 대항력 성립 가능성을 검토해야 하지만, 보증금·확정일자·구체적인 점유관계는 미상입니다. 602호의 임차관계를 그대로 304호의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 본건 304호 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 기준이 다르다

청계더하임에서 확인되는 최근 실거래는 2026년 8월 230,000,000원입니다. 그러나 거래된 호실은 전용 24.83㎡·4층이고, 경매 대상은 28.21㎡·3층입니다. 면적이 일치하지 않는 거래를 본건의 직접적인 동일평형 시세로 단정하기 어렵습니다.

현재 최저가 136,704,000원은 확인된 실거래 230,000,000원의 59.4% 수준입니다. 표면적으로는 큰 차이가 있지만, 실거래 1건만으로 304호의 적정 매매가격이나 환금가치를 확정할 수 없습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 230,000,000원인 것도 동일한 거래 1건에 기초한 수치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,704,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,713,856원을 제외한 133,990,144원이 김한수 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 김한수의 채권최고액 200,000,000원과 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 470,000,000원을 기준으로 한 채권자 미배당 합계는 536,009,856원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

배당은 집행비용 추정치와 채권최고액·가압류 청구금액을 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제와 배당요구 등의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 확대

유찰이 추가로 진행될 경우 최저가는 109,363,200원, 이후에는 87,490,560원으로 낮아지는 시나리오입니다. 동시에 김한수 근저당권과 주택도시보증공사 가압류에 대한 미배당 규모는 커집니다. 다만 후순위 채권자의 미배당이 커진다는 이유만으로 매수인이 해당 금액을 인수하는 것은 아닙니다. 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 실제 취득부담 판단은 매각조건과 점유관계 확인이 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울사근초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·단독주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 마장역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.06.05 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 7층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 20m의 살곶이길과 접하고 있으며, 토지는 인접지 대비 등고평탄한 자루형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·교육환경보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용범위도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,873,000원/㎡이며, 토지면적 564㎡는 개별 호실의 전용면적과 구분되는 토지 정보입니다.
• 환금성. 총 26세대의 소규모 단지로, 최근 실거래 1건만 확인됩니다. 거래 표본이 부족하고 본건이 6회 유찰된 점을 고려하면 매도 가능 가격과 실제 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 304호의 실제 임차관계. 김승주의 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 실제 점유 상태를 확인하세요. 말소기준 이후 전입이라는 사정과 보증금 미상이라는 사실을 구분해야 합니다.
• 602호와의 명확한 구분. 김지영은 별도 602호 전입자입니다. 근저당 공동담보에 602호가 포함되어 있으므로 호실별 등기와 점유관계를 혼동하지 않도록 확인하세요.
• 공동담보. 302호의 공동담보 일부소멸 이력과 601호·602호에 관한 근저당권의 현황을 확인하고, 본건 배당에 영향을 주는 사항이 있는지 점검하세요.
• 시세 재검증. 본건 28.21㎡와 비교 거래 24.83㎡는 면적이 다릅니다. 동일 면적 또는 유사 조건의 거래가 추가로 확인되지 않으면 230,000,000원을 본건의 확정 시세로 보지 마세요.
• 6회 유찰 사유. 반복 유찰의 원인이 가격, 점유, 건물 상태 또는 환금성 문제인지 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 근거를 세우지 마세요.
• 송달 및 매각 진행 상태. 2025.11.25 채권자 김OO에 대한 기각결정정본 발송 이력이 있습니다. 이 기록의 대상과 현재 경매절차의 관계를 확인하고 2026.10.26 매각기일의 진행 여부를 법원 공고로 재확인하세요.
• 관리비·명도·세금. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도 문제, 당해세 및 최우선변제 가능성 등을 확인해 실제 취득 비용을 산정하세요.
• 매각 서류 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 직접 대조하세요.

맺으며 — “51.2% 가격보다 중요한 것은 확인되지 않은 부분”

성동구 청계더하임 304호는 감정가 267,000,000원이 6회 유찰 끝에 136,704,000원까지 낮아진 다세대주택입니다. 말소기준권리가 명확하고 후순위 가압류도 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없습니다. 따라서 등기상 권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다.

하지만 권리 구조가 단순하다는 것과 투자 판단이 쉽다는 것은 다릅니다. 본건 304호 전입자의 보증금과 확정일자를 확인해야 하고, 별도 602호의 선행 전입 및 공동담보관계도 분명히 구분해야 합니다. 무엇보다 최근 거래는 면적이 다른 단 1건으로, 현재 최저가가 그 거래금액의 59.4%라는 수치만으로 본건의 적정 시세를 판단하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 전 확인 우선형입니다. 권리상 명시 인수액 0원은 긍정적이지만, 6회 유찰과 실거래 표본 부족, 점유·임차관계 확인 필요성이 가격상의 이점을 상당 부분 제한합니다. 서류 확인과 동일 조건 시세 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.