서울동부지방법원 2025타경397. 서울 강동구 천호동 천중로 11-15에 있는 연립·다세대 성격의 주택 및 토지 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 빅스톤주식회사와 정지호이며 각각 463.32분의 231.66 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매는 빅스톤주식회사의 지분을 대상으로 진행됩니다. 다만 매각물건명세서상 단순한 미특정 공유지분이 아니라, 구분소유적 공유 관계에 따라 특정 주택 부분을 평가한 일괄매각입니다.

감정평가에서는 공부상 지상 2층의 1개 호실에 해당하는 현황 301과 공부상 지층 2개 호실 중 1개에 해당하는 현황 B102를 특정했습니다. 일반 아파트 한 세대처럼 독립된 구분등기 목적물이라고 가정해서는 안 됩니다. 소유권 지분과 실제 사용 부분의 대응관계, 토지 공유지분, 다른 공유자의 권리를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차 위험은 미확정

말소기준권리는 2021.02.08 설정된 을구 13번 근저당권입니다. 근저당권자는 김성훈, 채무자는 빅스톤주식회사이고 채권최고액은 495,000,000원입니다. 이후의 국세 관련 압류, 양현순 근저당 및 현 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

이전에 설정되었던 에이스펀딩주식회사 및 안양저축은행 근저당권과 2019년 유림종합건설주식회사 가등기는 이미 말소되었습니다. 2022년의 종전 임의경매개시결정도 2024년 취하로 말소된 상태입니다. 그러나 등기권리가 정리된다는 것과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상

실제 임차인 1명. 박명훈은 2025.09.22 배당요구를 신고했습니다. 확정일자·전입일·보증금은 확인되지 않았으며 보증기관 승계나 대위신고는 아닙니다.

만약 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 경우 시세 비교도 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.

따라서 박명훈의 주민등록·점유 개시일, 임대차계약서, 확정일자 및 보증금, 배당요구 내용과 매각물건명세서의 기재를 확인하기 전에는 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 유찰 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 748,000,000원, 현재 최저매각가는 598,400,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 80%로 내려왔습니다. 그러나 이 가격을 시세보다 낮은 가격이라고 평가할 객관적인 실거래 비교 근거는 확인되지 않았습니다.

각 회차 금액은 예상 시나리오이며 확정 매각조건이 아닙니다. 채권 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 임차보증금 및 세금 관련 우선배당이 확인되면 실제 배당·인수 구조는 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 598,400,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정한 8,384,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 보증금 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여 55,016,000원과 매수인 인수 0원은 조건부 계산 결과입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천일중학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택·단독주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있습니다.
• 건물. 1983.05.04 사용승인된 연와조 주택입니다. 외벽은 벽돌쌓기, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 실제 내부 상태와 보수 범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 795.5㎡의 사다리형 평지로 주거용 건부지입니다. 북서측 및 남동측에 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,055,000원/㎡입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역(한강변) 등에 해당합니다. 외국인등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 기재도 있으므로 적용 대상 및 기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거지역 내에 위치하지만 일반 구분등기 주택과 달리 공유지분과 특정 점유 부분의 관계를 확인해야 합니다. 독립적인 이용·담보대출·추후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 선순위 여부. 박명훈의 전입일·실제 점유 개시일을 확인해 2021.02.08 말소기준권리와 선후를 비교하세요.
• 보증금 및 배당요구. 박명훈의 보증금, 확정일자와 2025.09.22 배당요구 내용을 확인해 미배당 보증금의 인수 가능성을 판단하세요.
• 공유지분의 범위. 빅스톤주식회사 지분과 정지호 지분을 구분하고, 현황 301·B102 및 토지 지분의 대응관계를 감정평가서·등기부·매각물건명세서로 대조하세요.
• 실제 점유와 명도. 임차인 또는 다른 점유자가 사용하는 부분이 어디인지 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 가능성을 검토하세요.
• 재매각 보증금. 이번 물건은 최저매각가의 20%가 입찰보증금입니다. 현재 최저가 기준 119,680,000원을 준비해야 합니다. 입찰보증금 조건을 일반적인 10%와 혼동하지 마세요.
• 가격 비교. 일반 다세대 거래가격을 그대로 적용하지 말고 권리형태, 실제 점유 부분 및 건물 상태가 비교 가능한 거래를 확인한 후 취득가격을 판단하세요.
• 추가 비용. 세금·집행비용 변동, 명도비, 건물 보수비 및 기타 낙찰 후 발생 가능한 부담을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서와 법원 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “20% 할인보다 먼저 확인할 권리가 있다”

이 물건은 감정가 748,000,000원에서 최저가 598,400,000원으로 내려왔습니다. 등기상 후순위 근저당과 압류는 소멸하는 구조이지만 그 사실만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

가장 중요한 것은 주거 임차인 박명훈의 대항력과 보증금 인수 여부입니다. 더불어 구분소유적 공유 관계에서 현황 301·B102를 실제로 어느 범위까지 사용할 수 있는지, 다른 공유자와 어떤 권리관계가 남는지 확인해야 합니다. 재매각으로 입찰보증금 부담도 최저가의 20%입니다.

등기상 소멸 구조는 확인되지만, 실질취득비용은 확정되지 않았습니다. 비교 실거래 가격도 확인되지 않아 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 임차보증금·점유 및 공유지분 범위를 확인할 때까지 입찰 보류가 타당합니다. 권리 불확실성이 해소된 뒤 실질취득금액을 기준으로 가격을 재평가하는 접근이 필요합니다.