서울남부지방법원 2024타경133739. 서울 강서구 화곡동 수명그린빌 비동 2층 201호, 전용 34.58㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 230,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,200,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가보다 82,800,000원 낮은 물건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금이 실제로 매수인에게 남는지입니다.

임차인 한소리의 임대차계약일은 2019.07.23, 확정일자는 2019.07.31, 전입 및 점유개시일은 2019.08.16입니다. 말소기준권리인 강서구 압류의 접수일 2021.04.13보다 모두 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 일반적인 경매라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 포기·말소 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

등기상 과거 서울축산업협동조합 근저당권 2건과 수협은행 신탁등기는 이미 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2021.04.13 접수된 강서구 압류입니다. 그 뒤 관악세무서장·평택세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한소리는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 204,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가 147,200,000원에서는 집행비용을 제외한 배당재원이 보증금보다 부족합니다.

③ 특별매각조건 — 룰상 인수 59,660,800원, 실질 인수 0원*

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,860,800원을 먼저 차감하고 임차인에게 144,339,200원이 배당됩니다. 보증금 204,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 59,660,800원입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문, 특별매각조건의 주체·범위와 임차권등기 말소 절차를 법원에 대조해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 조건이 없으면 총액은 거의 고정된다

특별매각조건을 제외하고 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄어 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 룰상 총부담은 최저가 147,200,000원에 인수액 59,660,800원을 더한 206,860,800원입니다. 6회 유찰 시에도 206,448,640원, 7회 유찰 시에도 206,095,744원으로, 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금 부근에 머뭅니다.

그러나 이 사건은 포기·말소 조건을 적용하므로 실질 인수액이 0원으로 정리되고, 실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 같아지는 구조입니다. 최저가만 떨어져 보이는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 특별매각조건의 유효성 확인이 가격 메리트의 전제가 됩니다.

⑤ 시세 비교 — 1.472억은 최근 거래 2.34억의 62.9%

수명그린빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 214,500,000원이지만, 가격 판단은 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 234,000,000원이고 최신 거래 역시 2024.07의 234,000,000원입니다.

특별매각조건을 적용한 실질취득가 147,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 62.9%, 전체 평균의 68.6%입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 20.0% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 데이터도 아닙니다. 가격 숫자만 놓고 보면 감정가가 아니라 현재 최저가 구간에서 할인 폭이 큰 편입니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)

임차인 보증금 미배당액은 59,660,800원이나 특별매각조건을 적용한 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 포기·말소 조건이 동일 범위에 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화일초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 가장형 토지의 다세대주택 건부지이며 남서측 약 4미터 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건으로, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 2건에 불과합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회로 가격 할인과 별개로 매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기의 주체와 범위, 임차권등기 말소의 조건·시점을 매각물건명세서 원문과 법원에서 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 잔금납부 후 말소가 자동인지, 별도 서류 제출과 협조가 필요한지 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사 원문과 현장을 대조하세요.
• 세금 배당 확인. 강서구·관악세무서장·평택세무서장 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 더 줄어들 수 있습니다.
• 실거래 표본 한계. 최근12개월 평균은 1건, 전체 표본은 2건입니다. 234,000,000원을 그대로 매도 가능 가격으로 확정하지 말고 인근 중개업소 호가와 내부 상태를 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 단지 집계상 평균 5.0회 유찰, 매각률 0%입니다. 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 자금계획에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — 인수형 물건을 ‘포기·말소 조건’이 바꾼다

이 물건은 원래라면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차보증금 204,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 총부담이 206,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 최저가 147,200,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건을 적용하면 결론이 달라집니다. 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득가는 147,200,000원입니다. 이는 데이터상 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 234,000,000원의 62.9%여서 가격 여유가 확인됩니다.

다만 5회 유찰, 29세대 소규모 단지, 실거래 2건이라는 환금성 한계가 뚜렷합니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 정확한 이행 여부이고, 투자의 승부처는 소규모 다세대의 실제 매도 가능 가격입니다. 조건이 원문대로 적용되는지 확인됐다면 가격은 매력적이지만, 확인되지 않았다면 룰상 인수액을 더한 총부담 기준으로 다시 판단해야 합니다.