서울동부지방법원 2025타경51609. 서울 송파구 풍납동 유천연립주택 3동 202호입니다. 감정평가상 기준시점 현재 연립주택 및 지하실[창고]로 이용 중이고, 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 지하1층·지상3층 건물의 제2층 제202호입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 이귀정이며, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.02.17 설정된 김종율의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가격은 424,960,000원으로 감정가 664,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 비교 거래는 2026.03 거래 544,100,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 78.1%입니다. 최근 거래가 과거 거래군보다 5.0% 높은 흐름으로 집계된 만큼, 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보더라도 현재 회차는 가격 측면에서 감정가 신건보다 분명히 낮아진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 풍납동 147-1 유천연립주택 3동 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 풍성로25다길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택 및 지하실[창고] |
| 대상면적 | 63.93㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 지상3층 · 제2층 제202호 · 사용승인 1983-05-09 |
| 소유자 | 이귀정 |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 424,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 비고 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2020.02.17 김종율 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 송도신용협동조합 근저당권과 김종율의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변여선 | 202호 | 2024.06.10 | 미상 | 2025.08.29 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 |
변여선의 전입일은 2024.06.10으로 말소기준권리인 2020.02.17보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조로 판정된 것은 아니며 현재 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 78.1%
비교 단지는 유천파크빌라(3동5동6동)이고 총 60세대입니다. 대상면적은 63.93㎡로 비교면적이 일치합니다. 전체 확인 거래는 4건, 전체 평균은 524,775,000원이지만 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 자료를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 60.96㎡ | 1 | 544,100,000원 |
| 2024.03 | 60.96㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2022.02 | 63.93㎡ | 1 | 580,000,000원 |
| 2021.07 | 63.93㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 544,100,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 544,100,000원이고, 현재 최저가 424,960,000원은 그 금액의 78.1%입니다. 전체 거래 평균 524,775,000원과 비교한 비율은 81.0%지만, 더 중요한 최근 거래 기준에서도 현재 회차는 시세보다 낮습니다. 또한 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.0% 높은 것으로 집계되어, 하락 추세를 근거로 가격 메리트를 깎아야 하는 상황은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,649,600원 |
| 2. 근저당 · 김종율 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 송도신용협동조합 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,710,400원 |
현재 최저가 424,960,000원 가정에서는 집행비용과 두 근저당권 채권액이 모두 배당되고 소유자 잔여가 60,710,400원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 424,960,000원 | 357,600,000원 | 0원 | 60,710,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 339,968,000원 | 334,408,448원 | 23,191,552원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 271,974,400원 | 267,366,758원 | 90,233,242원 | 0원 | 0원 |
추가 유찰 시 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 신청채권자 김종율의 240,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울풍납초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 천호역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 지하1층·지상3층 건물이며 사용승인일은 1983-05-09입니다.
- 도로. 남측 약 6미터 내외, 북측 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 토지 공시지가는 5,296,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서 표제부에는 지하실 21.31㎡가 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 지하실 21.31㎡는 공용부분입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 입찰 전에 반드시 확인합니다.
- 임차인 보완. 변여선의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 원문을 대조합니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 544,100,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 개별 물건 상태를 함께 확인합니다.
- 지하실 표시. 등기사항전부증명서의 지하실 21.31㎡와 집합건축물대장의 공용부분 표시가 다르므로 권리범위와 현황을 확인합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 A, 승부처는 재매각 조건과 가격 검증
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 임차인 변여선도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음이고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 현재 최저가 424,960,000원이 최근 12개월 실거래 544,100,000원의 78.1%로 내려와 있어 신건보다 접근 여지가 생겼습니다. 다만 최근 시세 표본이 1건에 불과하고, 이 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 명확하고 가격도 낮아졌지만, 재매각 조건·임차보증금 미상·지하실 표시 차이를 원문으로 확인한 뒤 입찰할 물건입니다.
