서울동부지방법원 2025타경51641. 송파구 거여동 604-3 아피체 1층110호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 해당 호실은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으며 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자 최형수는 2024.06.20. 거래가액 1,315,655,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 지도농업협동조합이 채권최고액 1,261,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 농협은행·케이비국민카드·국민은행·광주은행의 가압류와 서초구 압류, 경매개시결정, 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.08.19. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 말소기준이 되는 근저당의 설정일은 2024.06.20.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51641 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상15층, 지하5층 건물 내 1층 110호 |
| 소유자 | 최형수 · 2024.06.20. 매매 · 거래가액 1,315,655,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,352,000,000원 / 865,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 970,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2024.06.20. 지도농업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 위치 — 2회 유찰, 감정가의 64%
감정가는 1,352,000,000원이고 현재 최저매각가는 865,280,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 692,224,000원(감정가 51%), 그 다음은 553,779,200원(감정가 41%)으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 865,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,052,800원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 1,261,000,000원 | 854,227,200원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 25,167,409원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 42,756,025원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 27,471,594원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 10,439,638원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 1,366,834,666원 중 854,227,200원이 배당되고, 미배당액은 512,607,466원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 11,052,800원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울거원초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황. 공부상 일반음식점이나 현황은 공실 상태입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층·지하5층 건물이며, 기본 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 소재 토지는 2,000.1㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용이며 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 35~40미터, 동측 약 10~12미터 포장도로, 북측 약 10~12미터 보도블럭도로에 접합니다.
- 계획. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.06.20. 지도농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.19. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 사실을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 공실 현황 확인. 현황 공실이므로 실제 내부 상태와 사용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 일반음식점 용도 확인. 공부상 일반음식점으로 등재된 1층 110호의 실제 영업·임대 활용 가능성을 확인하세요.
- 가격 기준 분리. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실과 실제 시장에서 적정한 매입가격인지는 별개로 판단하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표는 집행비용을 반영한 추정이며, 실제 배당과 제세금·체납 관련 사항은 원본 서류에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 공실 점포의 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.20. 지도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 가격이 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 곧바로 저가 매수라고 결론내리기는 어렵습니다. 이 호실은 공부상 일반음식점·현황 공실이고 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형으로 보는 것이 적절합니다. 권리보다 중요한 것은 865,280,000원이라는 현재 최저가가 실제 공실 점포의 활용가치와 맞는지입니다.
