서울동부지방법원 2025타경51641. 서울 송파구 거여동 아피체 1층 110호는 사건상 용도가 대지로 표시되어 있지만, 등기상 집합건물이며 감정평가상 공부상 일반음식점으로 등재된 근린생활시설 호실입니다. 지상 15층·지하 5층의 철근콘크리트 건물 중 1층에 위치하고, 감정평가 당시에는 공실로 조사됐습니다. 일반 아파트처럼 주거 실거래가를 기준으로 평가할 물건이 아니라 상업시설의 임대수요·수익성·매매시장과 함께 판단해야 합니다.
현재 소유자 최형수는 2024년 6월 20일 1,315,655,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 지도농업협동조합이 채권최고액 1,261,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류와 지방자치단체·국가의 압류가 이어졌으며, 2025년 6월 임의경매가 개시됐습니다. 2025년 8월에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
핵심은 높은 선순위 담보권 때문에 후순위 채권이 미배당되는 구조라는 점입니다. 다만 후순위 채권이 배당받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 본건의 예상배당에서는 매수인 권리인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51641 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 110호 도로명: 서울특별시 송파구 위례서로 240 |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 대지 · 공부상 일반음식점(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상 15층 / 지하 5층 · 1층 110호 |
| 현황 | 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 최형수 (2024.06.20 매매 취득 · 거래가액 1,315,655,000원) |
| 감정가 | 1,352,000,000원 |
| 최저매각가 | 692,224,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 신청채권자 | 지도농업협동조합 · 청구금액 970,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.20 을구 1번 지도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,261,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.08.19 농업협동조합자산관리회사 (2025.06.26 확정채권양도) |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.05 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 세금은 별도 확인
말소기준권리는 2024년 6월 20일 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 금융기관 가압류 4건과 압류 2건, 임의경매개시결정 등은 등기상 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐더라도 새로운 별도 선순위 근저당이 생긴 것이 아니라 기존 담보권의 권리자가 변경된 것이므로 말소기준일은 그대로 유지됩니다.
또한 2023년과 2024년에 있었던 케이비부동산신탁주식회사 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 2024년 6월 20일 소유권이전 이후의 현재 등기 명의자는 최형수입니다. 과거 신탁 이력을 현재 존속하는 인수 대상 권리로 잘못 계산할 필요는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 절반과 시세 절반은 다르다
현재 최저매각가는 692,224,000원으로 감정가 1,352,000,000원의 51.2%입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 상당히 낮아진 것은 사실이지만, 어떤 가격에서 낮아졌느냐를 먼저 확인해야 합니다.
이 물건에는 현재 상가 시장가격을 확정할 만한 최근 유사 호실 거래 비교가 확보되지 않았습니다. 확인되는 거래가액은 소유자가 2024년 6월 20일 취득할 때의 1,315,655,000원입니다. 이 금액은 실제 등기에 나타난 과거 거래가액이라는 의미는 있지만, 현재의 매매시세 또는 매도 가능가격을 직접 증명하지는 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2024.06.20 등기상 거래가액 | 1,315,655,000원 | 현 소유자의 과거 취득가격 |
| 감정가 | 1,352,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 692,224,000원 | 감정가의 51.2% · 3회 유찰 |
| 예상 실질취득액 | 692,224,000원 | 최저가 낙찰·권리인수 0원 가정, 부대비용 별도 |
③ 예상배당표 (692,224,000원 낙찰 가정)
현재 회차의 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤, 나머지를 말소기준 근저당권에 배당하는 구조입니다. 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 배당권리자와 채권액은 최종 채권신고 및 배당절차에서 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,322,240원 |
| 1. 근저당 · 지도농업협동조합 설정 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
1,261,000,000원 | 682,901,760원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 25,167,409원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 42,756,025원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 27,471,594원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주은행 | 10,439,638원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 배당재원 | — | 692,224,000원 |
근저당 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·기타 우선세금과 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 채권자의 잔여채권은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
현재 회차 이후 추가 유찰될 경우의 가격과 미배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 채권자 입장에서는 배당 부족이 커지지만, 매수인이 인수하는 금액은 각 시뮬레이션에서 동일하게 0원으로 계산됩니다. 그렇다고 추가 유찰 가격이 곧바로 적정 시세가 되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 692,224,000원 | 682,901,760원 | 683,932,906원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 553,779,200원 | 545,841,408원 | 820,993,258원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 443,023,360원 | 436,193,126원 | 930,641,540원 | 0원 |
신청채권자의 경매 청구금액은 970,000,000원이지만, 현재 회차에서 근저당권에 배정된 예상배당액은 682,901,760원에 그칩니다. 추가 유찰 시에도 신청채권 전액 변제에는 이르지 못하는 시나리오입니다. 다만 채권 부족이 곧 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 거여동 소재 서울거원초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층·지하 5층 건물입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 감정평가 당시 공실입니다. 음식점 등 상업용 임대수요, 업종별 시설 적합성, 점포 전면부 노출과 유동인구를 확인해야 합니다.
- 도로. 서측 약 35~40m, 동측 약 10~12m 포장도로 및 북측 약 10~12m 보도블록 도로에 접하는 토지입니다. 다만 토지의 도로 접면 조건이 개별 110호의 실제 출입 편의성과 가시성을 그대로 보장하지는 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·택지개발지구 등 규제사항이 확인됩니다. 공시지가 8,252,000원/㎡는 토지 관련 지표이며 개별 상가 호실의 현재 거래가격이 아닙니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 2025.03.24~2025.09.30 기간의 아파트 용도 부지 대상 토지거래허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 본건은 공부상 일반음식점이므로 해당 기재만으로 허가 필요 여부를 단정해서는 안 되며, 입찰 당시의 지정 상태와 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 점포 내부의 실제 시설상태와 영업 적합성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 임차 수요와 영업환경에 따라 매각 가능가격이 달라질 수 있습니다. 현재 공실이라는 사실과 반복 유찰 이력을 함께 고려하면 임대수익이나 단기 재매각을 전제한 입찰은 신중해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 특정. 사건상 대지 표시와 실제 1층 일반음식점 호실의 권리 범위를 구분하고, 전유부분·대지권·매각목록을 원본으로 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 서초구 및 고양세무서장 압류와 관련된 세금채권의 법정기일, 당해세 해당 여부, 교부청구 및 배당 우선순위를 확인하세요. 현재 예상배당표만으로 실제 배당순위를 확정하면 안 됩니다.
- 근저당 이전 확인. 지도농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자와 채권신고 내용을 확인하세요.
- 점유·명도. 감정평가 당시 공실이더라도 현재의 점유상태는 달라질 수 있습니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 실제 출입 및 사용상태를 확인하세요.
- 현재 상가 시세. 같은 건물 또는 인근에서 용도·면적·층·노출 조건이 유사한 상가의 최근 실거래와 매물 호가를 비교하세요. 2024년 소유자 거래가액만으로 현시세를 확정해서는 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 일반음식점으로 임대할 경우의 현실적인 보증금, 월차임, 공실기간, 관리비를 확인하고 실제 예상 순수익에 근거해 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·시설비. 미납 공용관리비 승계 가능성과 전기·급배수 등 설비 상태, 상가의 원상복구 및 시설 정비비를 따로 확인하세요.
- 입찰 자금. 현재 최저가 692,224,000원 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도·관리비 및 필요한 시설비를 별도로 고려하세요. 예상 권리인수액 0원을 총 추가비용 0원으로 해석하면 안 됩니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 및 정정 공고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서의 최신 내용을 확인하세요.
맺으며 — “감정가 절반 ≠ 시세 절반”
송파 거여동 아피체 110호는 근저당 이후 권리의 말소 구조가 비교적 명확하고, 확인된 임차인이 없으며 예상 매수인 권리인수액도 0원입니다. 그 점만 보면 권리분석의 출발은 나쁘지 않습니다.
그러나 이 물건의 승부처는 소멸되는 금융채권의 규모가 아니라 낙찰가 692,224,000원이 현재 상가 가치에 비해 적절한가입니다. 2024년 소유권이전 거래가액과 감정가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 현재 시세보다 낮다는 결론은 아직 도출할 수 없습니다. 세 차례 유찰과 공실 상태는 상업용 부동산 특유의 임대·매각 리스크를 함께 고려해야 한다는 신호입니다.
종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 권리상 예상 인수액은 0원이지만 세금채권 배당 및 점유상태를 최종 확인해야 하고, 가격 메리트를 인정하려면 인근 상가의 최근 실거래와 실제 임대수익에 대한 검증이 선행되어야 합니다. 가격이 많이 내려온 물건과 충분히 싸게 살 수 있는 물건은 다릅니다.
