서울남부지방법원 2024타경135056. 강서구 화곡동 혜성팰리스 제1동 302호는 2019년 사용승인된 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자는 문효숙이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2024년 4월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2023년 12월 20일, 임차인 이호재의 보증금 217,000,000원짜리 주택임차권등기가 이미 설정되어 있다는 점입니다.
이호재는 말소기준보다 앞서 전입하고 점유를 개시했으며 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 일반적인 배당·인수 계산에서는 배당받지 못한 보증금 잔액이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 다만 이 사건에는 보증공사의 잔액 포기를 명시한 특별매각조건이 있어, 보증공사가 포기하는 채권의 범위와 이호재에게 별도로 남는 임차권이 있는지를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 국회대로 71-15, 제1동 제3층 제302호 (화곡동, 혜성팰리스) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 |
| 전용면적 | 29.79㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 3층 · 2019년 3월 사용승인 |
| 소유자 | 문효숙 (2019.04.05 소유권이전) |
| 감정가 | 282,000,000원 |
| 최저매각가 | 144,384,000원 (감정가의 51.2% · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,191,125원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2024.04.05 · 갑구 3번 · 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 주택도시보증공사의 2024년 4월 5일 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 이호재의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 있어 일반적인 배당 계산에서는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 217,000,000원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이호재 을구 1번 임차권등기 |
건물전부 2023.03.17 |
217,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 쟁점 |
| 실제 임차인 | 이호재 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.02.13 |
| 확정일자 | 2023.02.17 |
| 전입신고일 | 2023.03.17 |
| 점유개시일 | 2023.03.17 |
| 임차권등기 | 2023.12.20 · 을구 1번 · 건물전부 |
| 배당요구 | 신청 · 2023.12.20 |
| 보증금 | 217,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 141,562,624원 |
| 산술상 미배당 | 75,437,376원 |
최저매각가 144,384,000원
+ 미배당 보증금 75,437,376원
= 산술상 실질취득액 219,821,376원.
이는 보증금 217,000,000원에 추정 집행비용 상당액이 더해진 금액입니다. 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액이 줄어 인수 잔액이 늘어나는 구조이므로, 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득액도 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.
주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.
이에 따라 주택도시보증공사가 보유하고 포기하는 보증금 반환청구권의 미배당 잔액은 특별조건에 따라 매수인에게 청구하지 않는다는 취지입니다. 해당 채권 전부가 보증공사에 귀속되어 있고 명시된 말소조건이 이행된다면, 그 범위의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 등기상 임차권자는 이호재이며, 별도의 대항력 포기 확약이나 임차권 전부의 승계 범위까지 확정되어 있지는 않습니다. 이호재에게 독립적으로 남는 반환청구권이 있는지, 특별조건으로 임차권 전체가 정리되는지를 매각물건명세서 원본과 보증공사 관련 서류에서 반드시 확인해야 합니다. 위 산술상 인수액 75,437,376원은 이 확인 전의 보수적 위험금액이며, 확정 인수금액이라는 뜻은 아닙니다.③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액을 봐야 한다
혜성팰리스는 28세대 규모로, 비교 가능한 최근 거래는 2026년 3월 전용 29.89㎡, 2층, 175,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 금액이지만 표본이 1건이므로 개별 호수의 확정 시세로 일반화하기는 어렵습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 실거래 | 29.89㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.89㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
| 본건 감정가 | 29.79㎡ | 3층 | 282,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.79㎡ | 3층 | 144,384,000원 |
| 실질취득(잔액 인수 가정) | 29.79㎡ | 3층 | 219,821,376원 |
현재 최저가는 최근 실거래의 82.5% 수준입니다. 하지만 임차보증금 잔액을 인수한다고 가정하면 실질취득액은 약 2.20억으로, 최근 거래 1.75억보다 약 4,482만원 높아집니다. 따라서 대항력 인수 위험이 해소되지 않는 한, 최저가 1.44억이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 144,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,821,376원 |
| 1. 임차인 이호재 · 우선변제 | 217,000,000원 | 141,562,624원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 221,191,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따르면 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 후순위 가압류 및 신청채권 배당은 0원이며, 별도로 제시된 채권자 미배당 합계는 241,191,125원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권 항목은 실제 임차인을 추가로 의미하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 증가
미배당 보증금을 매수인이 인수한다고 가정한 회차별 비교입니다. 보증공사의 특별매각조건으로 실제 인수액이 해소되는 경우에는 아래 보수적 시나리오와 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 산술상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 51.2% |
144,384,000원 | 75,437,376원 | 219,821,376원 |
| 8회 유찰 시 감정가 40.96% |
115,507,200원 | 103,909,901원 | 219,417,101원 |
| 9회 유찰 시 감정가 32.77% |
92,405,760원 | 126,657,544원 | 219,063,304원 |
현재 회차에서 9회 유찰 시나리오까지 최저가는 크게 낮아지지만, 매수인 인수 가정액은 반대로 증가합니다. 결과적으로 실질취득원가는 보증금 217,000,000원 부근에 머무릅니다. 이 경우 추가 유찰만으로 최근 실거래 175,000,000원보다 저렴해지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 까치산역 남서측 인근입니다. 주변은 다세대·다가구·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구·진입표면구역, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 차이 없음. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소형 다세대주택이며 최근 비교 가능한 거래가 1건에 그쳐, 대규모 아파트와 달리 매각가격과 향후 재매도 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 어느 권리까지 정리하는지 확인하세요.
- 이호재의 임차권 확인. 등기상 임차권자는 이호재입니다. 보증공사의 권리 승계 범위 및 이호재에게 별도로 남는 반환청구권 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 중복 계산 방지. 보증공사의 채권액을 별도 임차인의 보증금으로 더하지 말고, 이호재의 실제 보증금과 채권 승계·포기 관계를 구분하세요.
- 실질취득액 기준 비교. 인수가 남는다면 현재 최저가 144,384,000원이 아니라 산술상 실질취득액 219,821,376원을 최근 실거래 175,000,000원과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재의 실제 점유상태는 구분해야 합니다. 현장 점유 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 대조하세요.
맺으며 — “최저가 1.44억보다 특별매각조건이 먼저다”
화곡동 혜성팰리스 302호는 감정가 282,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 144,384,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 217,000,000원이고, 배당표만 기준으로 산출한 미배당 인수액은 75,437,376원입니다. 이를 더하면 실질취득액이 약 2.20억으로, 최근 실거래 1.75억보다 높아집니다.
반면 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 존재한다는 점은 중요한 변수입니다. 보증공사의 채권 포기만으로 임차권 관련 잔여 위험이 전부 해소되는지를 확인한 뒤 실질취득원가를 판단해야 합니다. 확인 전에는 7회 유찰이라는 높은 할인율을 가격상 이익으로 단정할 수 없습니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라, 누가 보유한 보증금 반환청구권이 얼마만큼 소멸하고 매수인에게 무엇이 남는지입니다.
