180,480,000원
서울남부지방법원 2024타경135056. 화곡동 혜성팰리스 제1동 제3층 제302호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다. 임차인 이호재의 임차권등기는 2023.12.20. 등기됐고, 전입은 2023.03.17., 확정일자는 2023.02.17.입니다. 반면 말소기준권리는 2024.04.05. 주택도시보증공사의 가압류이므로, 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
일반적인 배당 계산만 보면 현재 최저가 180,480,000원에서 집행비용을 제외한 177,153,280원이 임차인에게 배당되고, 보증금 217,000,000원 중 39,846,720원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 이 잔액은 통상 매수인 인수위험이지만, 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로, 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135056 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 국회대로 71-15, 제1동 제3층 제302호 (화곡동, 혜성팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 |
| 건물 | 2019년 3월 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 · 제3층 제302호 |
| 소유자 | 문효숙 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 180,480,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,191,125원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 시세 비교 기준 | 혜성팰리스 · 28세대 · 대상면적 29.79㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 핵심
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호재 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.17 / 2023.02.17 | 217,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
③ 회차별 임차보증금 미배당액
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 180,480,000원 | 39,846,720원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 144,384,000원 | 75,437,376원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 41% | 115,507,200원 | 103,909,901원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 특별조건 적용 전의 미배당 보증금은 커지지만, 이 사건은 해당 임차권의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 매각조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 시세 비교 — 6회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
혜성팰리스의 시세 자료에서 대상면적은 29.79㎡이고, 최근 12개월 동일 면적권 거래는 1건입니다. 2026.03에 전용 29.89㎡, 2층이 175,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.89㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.79㎡ 기준 | 1건 | 175,000,000원 |
현재 최저매각가 180,480,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 103.1%입니다. 특별매각조건 덕분에 실질취득액을 최저가와 동일하게 180,480,000원으로 보더라도, 최근 거래가격보다 높습니다. 따라서 감정가 대비 64%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,326,720원 |
| 1. 임차인 이호재 보증금 | 217,000,000원 | 177,153,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 221,191,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 39,846,720원입니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 “까치산역” 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 “까치산역”이 소재합니다.
- 건물. 2019년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 597.1㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 4,118,000원/㎡입니다.
- 환금성. 혜성팰리스는 28세대이고 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리결론은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수 구분. 현재 회차의 룰상 미배당액은 39,846,720원이지만 특별조건 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 180,480,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원의 103.1%입니다.
- 유찰 횟수만 보고 저가 판단 금지. 6회 유찰됐지만 현재 가격은 최근 거래보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리조건은 풀렸지만 가격은 아직 풀리지 않았다
이 물건을 단순히 “선순위 임차권이 있어 위험하다”고 보면 특별매각조건을 놓친 것이고, 반대로 “6회 유찰돼 64%까지 내려왔으니 싸다”고 보면 최근 시세를 놓친 것입니다. 현재 배당 계산상 이호재 보증금의 미배당액은 39,846,720원이지만, 특별매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가인 180,480,000원으로 보는 것이 일관됩니다.
하지만 그 180,480,000원은 최근 12개월 동일 면적권 거래 175,000,000원의 103.1%입니다. 최근 거래 표본이 1건이라는 한계까지 감안하면 가격을 공격적으로 높게 평가할 근거는 더 약합니다. 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.2회, 매각률은 0.0%입니다. 특별조건으로 권리부담은 해소되지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않는다. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
