서울남부지방법원 2024타경135964. 양천구 신월동 ‘그라비스’ 제102동 5층 503호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 대상 면적은 29.65㎡이고 방2·주방·욕실 구조이며, 2018.12.17 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물 중 5층입니다. 소유자 노슬비가 2019.06.07 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 2024.09.10 강제경매개시결정을 등기해 경매가 진행됐습니다.
이 사건의 중심은 등기부의 선순위 주택임차권입니다. 김진영은 2021.04.07 확정일자를 받고 2021.06.04 전입·점유를 시작했으며, 2023.07.21 보증금 189,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2024.09.10보다 앞서므로, 특별조건이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담할 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경135964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로 405, 제102동 제5층 제503호 (신월동, 그라비스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 29.65㎡ · 방2·주방·욕실 · 11층 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.12.17 · 그라비스 24세대 |
| 소유자 | 노슬비 (2019.06.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (5회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,205,751원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2024.09.10 강제경매개시결정입니다. 김진영의 전입·점유, 확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 147,840,000원으로 배당할 경우 집행비용 2,869,760원을 제외한 144,970,240원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 44,029,760원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 2021.06.04 / 2021.04.07 배당요구 2023.07.21 | 대항력 有 우선변제 有 원칙상 인수 실질 인수 0원* |
김진영은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 보증금이 현재 최저가보다 크므로 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고, 총부담은 보증금 189,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 일반 원칙과 달리 미배당분의 매수인 부담을 실질적으로 제거하는 것이 핵심입니다.
③ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 64%) | 147,840,000원 | 44,029,760원 | 0원* | 147,840,000원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 51%) | 118,272,000원 | 73,183,808원 | 0원* | 118,272,000원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 41%) | 94,617,600원 | 96,485,517원 | 0원* | 94,617,600원* |
* 특별매각조건에 따른 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 그대로 이행되는 것을 전제로 한 금액입니다. 조건이 적용되지 않는 일반 원칙상 인수액은 표의 별도 열과 같습니다.
④ 시세 비교 — 가격 할인보다 표본과 하락 추세를 함께 봐야 한다
가격 판단의 우선 기준은 전체 평균 262,500,000원이 아니라 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 225,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 147,840,000원은 최근 시세의 65.7%입니다. 수치상 시세 아래지만, 최근 가격 추세는 -25.0%로 하락했고 거래도 2건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
대상 면적은 29.65㎡인 반면 비교 거래는 21.01㎡와 34.55㎡로 정확히 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2023.11 한 건이어서, 65.7%라는 비율만으로 확정적인 가격 우위를 판단하기 어렵습니다. 특히 전체 평균에는 2022.01의 300,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 전체 평균 대비 할인율을 가격 가점의 주된 근거로 삼으면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 189,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,205,751원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액은 44,029,760원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수 0원*으로 분석됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월1동주민센터 남서측 인근이며 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 학교와 근린공원이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 남서측으로 남부순환로와 접합니다.
- 이용상태. 제102동 2층부터 8층은 오피스텔, 9층부터 11층은 다세대주택으로 등재돼 있으며 본건은 오피스텔 구간인 5층입니다.
- 설비. 개별난방, 급탕·급배수 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비와 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다. 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역과 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 실거래가 2건으로 적습니다. 평균 유찰 5.9회와 매각률 0.0%는 매수층이 두껍지 않다는 경고 지표입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기 주체, 적용 대상, 효력 발생 시점과 임차권등기 말소 방식이 김진영의 임차권에 정확히 연결되는지 확인하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 특별조건 이행 시 실질 인수 0원*, 적용되지 않을 경우 현재 회차 원칙상 인수 44,029,760원으로 자금 계획을 분리해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 데 필요한 서류와 절차를 원문에서 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 대상 29.65㎡와 비교 거래 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않고 거래가 2건뿐이므로 현장 중개업소의 동종 오피스텔 매매·임대 호가를 교차 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -25.0%이므로 전체 평균 262,500,000원보다 최신 거래 225,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 5회 유찰, 평균 유찰 5.9회, 매각률 0.0%를 감안해 낙찰 후 보유기간과 재매각 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.08.04의 진행·변경·낙찰 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 인도 일정은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소는 강점, 환금성은 약점”
이 물건은 보증금 189,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 겉으로는 인수 부담이 큰 사건입니다. 현재 회차의 원칙상 인수액도 44,029,760원입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 147,840,000원*으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 225,000,000원의 65.7%로 낮지만, 비교 면적이 일치하지 않고 실거래는 2건뿐이며 최근 추세는 -25.0%입니다. 여기에 24세대 오피스텔, 5회 유찰, 단지 평균 유찰 5.9회와 매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리조건 확인 후 접근 가능, 가격은 매력적일 수 있으나 환금성 때문에 보수적 판단이 필요한 C등급입니다.
