서울남부지방법원 2024타경136455. 서울 강서구 화곡동 양지샤인빌 6층 601호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 254,580,000원인데 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 130,345,000원, 감정가의 51.2% 수준입니다. 숫자만 보면 절반 가까이 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 선순위 임차권과 특별매각조건입니다.
박소은은 2019.09.27 전입·점유를 시작했고 2019.09.17 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.10.16 접수됐고, 말소기준인 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못한 122,279,830원을 매수인이 승계하는 구조입니다. 그러나 이번 매각에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙어 있어, 본 리포트는 실질 인수를 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경136455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로25길 14-8, 제6층 제601호 (화곡동, 양지샤인빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대-방, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 김영식 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제601호 · 사용승인일 2019.05.08 |
| 감정가 / 최저가 | 254,580,000원 / 130,345,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,294,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 위반건축물 | 집합건축물대장상 601호 조립식패널 무단증축 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류 1,220,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.10.16 박소은의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 말소기준 뒤의 국 압류와 2024.09.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소은 | 건물전부 · 2019.09.27 확정일자 2019.09.17 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 산식상 122,279,830원 |
| 손준혁 | 미상 · 2024.04.01 배당요구 2024.11.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
손준혁은 전입일이 2024.04.01로 말소기준 2023.11.15보다 뒤여서 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인 승계 보증금은 잡히지 않습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않은 점유자이므로, 박소은에 대한 특별조건과 별개로 점유관계·명도 및 보증금 내용은 매각물건명세서 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 53.2% 숫자를 그대로 ‘반값’으로 읽으면 안 된다
양지샤인빌의 확인된 최근 거래는 2026.05 245,000,000원 1건입니다. 다만 이 거래는 전용 39.28㎡, 3층이고 분석 대상 면적은 28.18㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 130,345,000원이 최근 거래가의 53.2%라는 수치는 참고지표일 뿐, 같은 면적·같은 조건의 시세보다 46.8% 싸다고 단정할 근거는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.28㎡ | 3 | 245,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,345,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,830원 |
| 1. 임차인 박소은 보증금 | 250,000,000원 | 127,720,170원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,294,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 박소은 미배당액은 122,279,830원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 하므로 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 130,345,000원 | 122,279,830원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 104,276,000원 | 147,983,864원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 | 83,420,800원 | 168,480,774원 | 실질 0원* |
이 표가 중요한 이유는 선순위 임차권 구조 자체를 보여주기 때문입니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박소은의 미배당 보증금이 커져 매수인의 인수액도 증가합니다. 즉 단순히 “유찰될수록 싸진다”는 물건이 아닙니다. 이번 사건에서 가격 하락이 실제 취득가 하락으로 연결되는 것은 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별조건이 실제로 적용되기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 남서측 인근. 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방·거실·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 224.1㎡ · 공시지가 3,921,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 다세대.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 601호에 조립식패널 무단증축이 표기되어 있어 입찰 전 현황과 행정상 조치 가능성을 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 박소은 미배당액 122,279,830원의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 권리분석의 결론이 특별조건에 달려 있으므로 말소 주체·시점과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 손준혁 점유관계 확인. 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 점유·명도 상황과 배당요구 내용을 원문으로 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 601호 조립식패널 무단증축의 실제 범위와 시정명령·이행강제금 가능성을 관련 서류와 현장에서 확인하세요.
- 시세 오판 주의. 245,000,000원 거래는 전용 39.28㎡, 대상은 28.18㎡라 동일면적 비교가 아닙니다. 53.2% 수치만으로 저평가를 단정하면 안 됩니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 양지샤인빌 경매물건 평균 유찰횟수는 3.7회인데 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 권리·위반건축물·환금성 요소를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 1.22억”이 아니라 “특별조건을 확인해야 0원*”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 254,580,000원에서 130,345,000원까지 떨어진 6회 유찰 물건입니다. 하지만 일반적인 선순위 임차권 분석만 적용하면 박소은 보증금 250,000,000원 중 122,279,830원이 미배당되어 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 이번 매각의 결론을 바꾸는 것은 최저가가 아니라 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다.
그 조건을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 130,345,000원입니다. 다만 최근 245,000,000원 거래는 대상과 면적이 다르고 표본도 1건뿐이어서 가격 메리트를 크게 가점하기 어렵습니다. 여기에 6회 유찰, 위반건축물, 보증금 미상 점유자가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “절반값 다세대”가 아니라 특별매각조건의 효력을 정확히 확인해야 하는 조건부 권리해소형 물건으로 보는 편이 맞습니다.
