서울남부지방법원 2024타경141983. 양천구 신월동 그라비스 제102동 3층 303호로, 감정평가상 방 2개·욕실·거실 및 주방·발코니·현관 등으로 구성된 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 가압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 등기된 주택임차권입니다. 임차인 이연우는 2021년 11월 17일 임대차계약을 체결하고, 2021년 11월 18일 확정일자를 받았으며, 2021년 12월 8일 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2023년 12월 12일 접수됐고, 보증금은 189,000,000원입니다.

말소기준권리는 2024년 4월 26일 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 매각가 149,760,000원에서는 집행비용을 제외한 146,863,360원만 배당돼 42,136,640원이 미배당됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기상 소유권은 2019년 신탁과 신탁재산 귀속 절차를 거쳐 노슬비에게 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024년 4월 26일 가압류이며, 그보다 앞선 이연우의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않습니다. 반면 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이연우는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인입니다. 따라서 보증금은 189,000,000원 한 건만 계산하며, 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 채권과 임차보증금을 중복 합산해 임차인 수나 보증금을 부풀리면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 66.6% 숫자만 보고 싸다고 단정할 수 없다

그라비스는 총 24호이고, 비교 자료로 확인되는 거래는 2건입니다. 현재 분석 대상 면적은 29.65㎡이지만 거래 면적은 21.01㎡와 34.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 2023년 11월의 225,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2022년 1월 300,000,000원입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액 149,760,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 66.6%입니다. 전체 평균 262,500,000원과 비교하면 57.1%지만, 전체 평균에는 2022년 1월의 300,000,000원 거래가 포함돼 있어 이를 가격 가점의 주된 근거로 삼을 수 없습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 25.0% 낮은 하락 추세이고, 거래 표본이 1건이며 면적도 불일치하므로 실질취득액이 낮아 보인다는 이유만으로 ‘확실히 싸다’고 표현하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)

현재 회차의 임차인 미배당액은 42,136,640원입니다. 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등으로 구성됩니다.
• 입지. 양서중학교 남동측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설과 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 건물 남서측으로 남부순환로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 사용승인일은 2018.12.17입니다. 승강기·주차설비·난방설비·위생설비와 옥외소화전이 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역의 평지이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다. 공항 관련 구역, 과밀억제권역, 교육환경 상대보호구역과 건축선 등의 제한이 확인됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 24호이며, 거래 표본 2건·최근 표본 1건으로 가격 검증 자료가 제한적입니다. 경매 집계상 평균 유찰 5.9회와 낙찰률 0.0%도 함께 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 누구의 어떤 절차로 이행되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 시점. 잔금납부·소유권이전과 임차권 말소의 선후관계, 별도 제출서류와 집행 가능 여부를 확인하세요.
• 인수액 이중 시나리오. 조건 적용 시 인수 0원*, 미적용 시 현재 회차 부족액 42,136,640원 인수 가능성으로 자금계획을 나눠야 합니다.
• 시세 표본 직접 보강. 최근 자료는 2023.11의 1건이고 면적이 일치하지 않습니다. 동일 건물·유사 면적의 매매와 임대 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 25.0% 낮습니다. 전체 평균 262,500,000원만 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
• 환금성 확인. 총 24호, 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 0.0% 집계를 고려해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
• 현장·관리비 확인. 내부 상태, 실제 점유관계, 체납 관리비와 주차 이용조건을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 조건부로 인수 0원*”

이 물건을 단순한 무인수 안전물건으로 보면 안 됩니다. 이연우의 임차권은 말소기준권리보다 앞서고 보증금도 189,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서 42,136,640원을 매수인이 인수할 수 있는 대항력 임차인 물건입니다.

다만 이번 사건에는 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 149,760,000원입니다. 가격은 최근 거래 225,000,000원의 66.6%지만, 비교 거래가 2023년 11월 1건에 불과하고 면적도 일치하지 않으며 추세가 -25.0%입니다. 여기에 5회 유찰과 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다.

권리의 답은 특별매각조건 원문에 있고, 가격의 답은 부족한 비교사례를 얼마나 보강하느냐에 있습니다. 조건 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고, 시세 확인 전에는 66.6% 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.