부산지방법원 2025타경21891. 부산진구 전포동 ‘서면노르웨이아침’ 20층 2021호, 전용 30.49㎡ 아파트입니다. 소유자 김혜미 씨가 2018년 12월 81,000,000원에 취득한 물건으로, 이번에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 93,000,000원, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다. 그런데 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 문제가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 발생한 임차인의 대항력과, 그 뒤에 제출된 대항력 포기 확약서를 함께 읽어야 합니다.

등기부에는 노은정 씨의 주택임차권이 보증금 60,000,000원으로 등기되어 있습니다. 임차인의 전입·점유개시일은 2019.07.29, 확정일자는 2019.07.16입니다. 모두 2025.05.02 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 2026.06.16. 제출된 확약서가 이 위험을 실질적으로 바꿉니다.

그렇다고 이 물건이 좋은 입찰 대상이라는 뜻은 아닙니다. 신건 최저가 93,000,000원과 최근 실거래 평균 55,500,000원의 격차가 크고, 최신 실거래는 50,000,000원입니다. 확약으로 인수액을 제거하더라도 매수인 실질취득액은 현재 최저가와 같은 93,000,000원입니다. 권리상 해결된 부분과 가격상 불리한 부분을 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

이번 사건의 말소기준은 2025.05.02 갑구 33번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 중소기업은행·우리은행·부경양돈협동조합·부산시수산업협동조합의 근저당권 등은 기존 경매 매각이나 해지·일부포기로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 주목할 등기상 부담은 2023.08.14 설정된 노은정 씨의 주택임차권입니다.

이 임차권은 말소기준권리보다 먼저 등기됐을 뿐 아니라, 전입·점유개시와 확정일자도 2019년으로 앞섭니다. 등기상 선순위 임차권은 매각만으로 당연히 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 대항력 및 미배당 보증금 인수 가능성을 먼저 검토한 뒤, 제출된 확약서가 실제로 해당 위험을 해소하는지를 확인해야 합니다.

선순위 임차인 분석 (실제 임차인 1명)

임차권등기: 을구 11번, 2023.08.14. 임차인 보증금 60,000,000원. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 양도 관계의 당사자로 기재된 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

확약 전 원칙과 확약 후 실질을 구분해야 합니다. 현재 신건에서는 예상배당표상 보증금 60,000,000원이 전액 배당되어 인수액이 없습니다. 다만 2회 유찰 가정에서는 선순위 임차보증금의 미배당에 따른 룰상 인수액 1,951,360원이 계산됩니다. 그러나 이번 확약은 전액 배당 여부와 관계없이 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 내용이므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 보는 것이 맞습니다.

이 확약은 노은정 씨의 임차권과 그 보증금에 관한 것입니다. 다른 독립된 임차인이나 별개의 인수대상 권리가 확인된다면 자동으로 면제되는 것은 아닙니다. 현재 파악된 실제 임차인은 1명이지만, 현장 점유관계와 확약 외 권리의 존재 여부는 별도로 점검해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 시세의 167.6%

서면노르웨이아침은 512세대 규모로, 최근 동일·유사 면적 거래는 전용 30.49㎡와 28.8㎡를 중심으로 확인됩니다. 전체 표본 12건의 평균은 58,375,000원이지만, 과거의 상대적으로 높은 거래금액이 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 55,500,000원과 최신 실거래 50,000,000원을 우선 적용합니다.

전체 거래 표본의 최저가는 50,000,000원, 최고가는 75,000,000원입니다. 신건 최저가인 93,000,000원은 최근 12개월 평균뿐만 아니라 이 표본의 최고 거래금액까지 웃돕니다. 단순한 소폭 고평가가 아니라 최근 실거래 가격대와 뚜렷한 괴리가 있는 상태입니다.

또한 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 기록된 낙찰률은 0.0%입니다. 통계의 표본 규모와 세부 매각 이력에 따라 해석에는 제한이 있지만, 최근 실거래와 감정가의 격차를 고려하면 신건 최저가가 시장에서 바로 받아들여질 것이라고 기대하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

표는 신건 매각가 93,000,000원을 전제로 한 배당 추정치입니다. 집행비용 2,074,000원, 임차보증금 배당 60,000,000원, 신청채권자 배당 30,926,000원으로 구성됩니다. 신청채권자의 계산상 미배당액은 29,074,000원이며, 이 금액을 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

* 실질 인수 0원은 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 2회 유찰 시 룰상 인수 1,951,360원은 확약 적용 전 계산치입니다. 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 해소되더라도, 확약 외 별도 인수권리가 확인된다면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

이 시나리오에서 특히 중요한 것은 2회 유찰 시 매각가 59,520,000원입니다. 확약이 없었다면 선순위 임차보증금 미배당에 따른 인수를 합산해야 하므로, 매각가 하락분이 그대로 취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다. 하지만 이번 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*이며, 표시된 시나리오의 실질취득액은 매각가와 같아집니다.

그럼에도 59,520,000원은 최근 12개월 평균 55,500,000원 및 최신 거래 50,000,000원보다 높습니다. 즉 2회 유찰을 가정해도 최근 시세 대비 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 말할 수 없습니다. 권리상 인수 0원과 가격상 저평가는 서로 다른 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 경남공업고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 주상복합아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 전포역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 27층 건물 내 20층 2021호입니다. 급·배수, 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 정방형의 평지에 위치한 주상복합용 부지이며 일반상업지역·방화지구에 속합니다. 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m·최고높이 180m)입니다.
• 공시지가·공부. 토지 공시지가 5,294,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전용 30.49㎡의 소형 아파트로, 최근 동일·유사 면적 거래는 확인됩니다. 다만 거래 추세가 -8.2%로 하락했고, 단지 경매 평균 유찰 3.3회가 나타나므로 입지의 편의성만으로 매각가격이나 재매도 가능성을 낙관하기 어렵습니다.

이 물건은 감정평가상 아파트이며 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 혼재한다는 사실만으로 용도를 오피스텔이나 근린상가로 바꿔 판단해서는 안 됩니다. 다만 소형 면적의 매수 수요는 가격에 민감할 수 있으므로 최근의 실제 거래금액을 입찰가 판단의 중심에 두어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원본, 제출 주체, 적용 범위 및 이행 조건을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 11번 노은정 임차권은 등기상 선순위 권리입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원 판단과 실제 등기말소 완료 여부는 구분하여 점검해야 합니다.
• 배당채권 중복 점검. 주택도시보증공사와 임차인 노은정의 채권 양도 관계를 확인하고, 예상배당표상 각각 기재된 60,000,000원 청구가 동일 채권의 중복 반영인지 검증해야 합니다.
• 시세 괴리 확인. 신건 93,000,000원은 최근 12개월 평균 55,500,000원보다 높고, 최신 거래 50,000,000원과도 격차가 큽니다. 현재 최저가를 할인된 가격으로 오인하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세는 -8.2%입니다. 과거 최고 거래 75,000,000원이나 전체 평균 58,375,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 74,400,000원, 2회 유찰 가정 59,520,000원도 최근 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다. 유찰 자체가 저평가를 보장하지 않습니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 현장 점유는 별개의 문제입니다. 실제 거주·점유 상태, 인도 가능 여부 및 명도 절차를 현장 확인해야 합니다.
• 공매 진행 여부. 한국자산관리공사의 2016.01.22 공매공고 부기등기와 관련한 절차 종결 여부 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 부담, 당해세, 기타 우선배당 요소를 확인해야 합니다. 예상배당표에는 일부 항목이 반영되지 않았을 수 있습니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서·배당관계 서류 및 최근 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 167.6%면 비싸다”

부산 서면노르웨이아침 2021호는 선순위 임차권이 있다는 사실만으로 무조건 피할 물건은 아닙니다. 임차인 노은정의 보증금은 60,000,000원이고 대항력도 인정되는 구조지만, 주택도시보증공사의 2026.06.16. 확약으로 해당 임차인의 잔존보증금 반환청구권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다. 다만 채권 양도에 따른 배당권자와 확약서의 실제 이행은 반드시 확인해야 합니다.

문제는 가격입니다. 현재 실질취득 93,000,000원은 최근 실거래 평균 55,500,000원의 167.6%이며, 최신 실거래 50,000,000원보다도 크게 높습니다. 더욱이 거래 추세는 -8.2%로 하락하고 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.3회와 소형 아파트의 가격 민감성을 함께 고려하면, 확약으로 권리 위험이 낮아졌다는 이유만으로 높은 신건 가격을 정당화할 수 없습니다.

결론은 권리 조건부 합격, 가격은 부적합입니다. 확약의 유효성과 채권관계를 검증하면 실질 인수 위험은 낮출 수 있지만, 현 최저가와 최근 거래시세 사이의 괴리는 여전히 큽니다. 유찰 후에도 반드시 실질취득액을 최근 실거래 평균과 최신 거래에 다시 비교해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 단순히 유찰 횟수가 아니라 확약이 실제로 보호하는 권리의 범위와 최근 시장가격에 부합하는 취득비용입니다.