대구지방법원 2025타경471. 경상북도 포항시 북구 두호동 1100-10에 소재한 제2종근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 894㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 제조업소·사무실 등의 용도로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사아이애드. 2022년 1월 5일 영일새마을금고 근저당권이 설정된 뒤 후순위 근저당과 압류 등이 이어졌고, 2025년 8월 22일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준권리는 2022.01.05 영일새마을금고 근저당권입니다. 후순위 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 여기서 끝내면 중요한 부분을 놓칩니다. 영일새마을금고의 최초 채권최고액은 1,880,000,000원이지만 2023년 3월 27일 2,170,000,000원으로 변경됐습니다. 반면 예상배당은 변경 전 금액을 적용하고 있어, 채권액과 배당 순서를 반드시 재검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경471 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 대구지방법원 포항지원 등기과 |
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 1100-10 도로명: 경상북도 포항시 북구 대곡로43번길 3-3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소, 사무실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 토지 | 894㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사아이애드 (2022.01.05 소유권이전등기) |
| 감정가 | 2,725,057,840원 |
| 최저매각가 | 2,725,057,840원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 영일새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 1,986,649,016원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.05 영일새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 확인일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 채권액 재확인이 필요
영일새마을금고의 2022년 근저당이 말소기준이므로 이후 설정된 이자경·김병우·박찬의 근저당과 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주식회사대구은행의 2023년 가압류는 2024년 7월 1일 이미 말소됐습니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 신고 없음과 공실은 다르다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 특정 임차인에 대해 대항력이나 우선변제권, 보증금 인수를 인정할 근거는 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 근린시설의 실제 사용자가 소유자인지, 별도 임차인인지, 점유계약이나 보증금이 존재하는지는 현장과 관련 서류를 통해 추가 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 판정 | 권리분석상 의미 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 | 확인된 보증금 인수대상 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 계약·점유관계 확인 필요 |
| 대항력 | 미확인 | 실제 임차인 확인 시 사업자등록·점유 등 검토 |
| 우선변제권 | 미확인 | 임대차계약·확정일자 등 검토 |
| 명세서 명시 인수권리 | 해당 없음 | 명시적 인수액 0원 |
| 법정지상권 | 해당 없음 | 명세서상 법정지상권 위험 없음 |
특히 제조업소나 사무실 등으로 사용되는 건물은 실제 영업 주체와 등기상 소유자가 다를 수 있습니다. 사업자등록, 점유 개시일, 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 차임, 배당요구 여부를 확인하지 않은 상태에서 공실이나 명도 완료를 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 2,725,057,840원의 적정성은 별도 검증
이 물건의 최초 최저매각가는 감정가와 같은 2,725,057,840원입니다. 아직 유찰되지 않아 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 다만 같은 용도와 입지의 최근 실거래 수준이 확인되지 않은 상태에서는 감정가가 시장가격보다 높거나 낮은지 판단할 수 없습니다.
아파트와 달리 제조업소·사무실 등으로 쓰이는 근린시설은 토지 가치, 용도지역, 건물의 활용 가능성, 임대수익, 실제 점유상태에 따라 가격 차이가 크게 나타날 수 있습니다. 따라서 최저매각가가 감정가 대비 몇 퍼센트인지보다 현 시점의 유사 용도 거래가격과 수익성을 검증하는 것이 중요합니다.
| 입찰 시나리오 | 매각가 가정 | 예상 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,725,057,840원 | 23,596,839원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 2,180,046,272원 | 563,158,292원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 1,744,037,017원 | 994,807,454원 | 0원 |
유찰 후 가격과 미배당 금액은 회차별 가정치입니다. 실제 매각가격·배당액을 보장하지 않습니다. 인수액은 명세서상 확인된 권리를 기준으로 한 값이며, 점유·임대관계와 부대취득비용은 별도로 검토해야 합니다.
낙찰가 2,725,057,840원 + 확인된 인수액 0원
= 2,725,057,840원
취득세·등기비용·명도비용·기타 실제 부담 비용은 별도이며, 임대차 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,725,057,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 29,650,578원 |
| 1. 근저당 · 영일새마을금고 | 1,880,000,000원 | 1,880,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이자경 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김병우 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 4. 근저당 · 박찬의 | 111,000,000원 | 105,407,262원 |
| 5. 가압류 · 서아현 | 18,004,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,719,004,101원 | 2,695,407,262원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 23,596,839원 |
집행비용은 29,650,578원으로 추정됐으며, 위 배당은 최초 근저당 채권최고액 기준의 예시 계산입니다. 변경된 근저당 채권최고액 2,170,000,000원, 실제 채권액, 공동담보 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 표의 채권액은 확정 배당채권액을 의미하지 않습니다.
예상배당에서는 영일새마을금고·이자경·김병우의 근저당에 각각 기재된 금액이 배당되고, 박찬의는 105,407,262원을 배당받아 일부 미배당이 발생합니다. 후순위 가압류권자 서아현은 배당이 0원입니다. 신건 낙찰가 가정에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 두호동 소재 두호고등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 894㎡, 지목 대, 주상용 토지입니다. 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 실제 차량 동선과 화물 운송 편의는 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 현재 이용상태와 향후 계획 용도의 적법성을 별도로 검토해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 판넬·스톤코트·몰탈 위 페인트칠 등으로 마감돼 있습니다. 내벽은 몰탈 위 페인트 및 타일 등, 바닥은 칼라하드너·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화물용 승강기, 화재경보설비, 일부 천정형 냉난방설비, 수변전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제·공부. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다. 토지 공시지가는 1,073,000원/㎡입니다.
- 환금성. 제조업소·사무실 등의 근린시설이므로 아파트와 다른 매수층을 대상으로 합니다. 환금성 판단에는 실제 임대수익, 용도 적합성, 시설 유지비와 유사 물건의 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최초 근저당 채권최고액 변경 확인. 2023.03.27 영일새마을금고 채권최고액 2,170,000,000원 변경등기를 확인하고, 배당표의 1,880,000,000원 적용 근거와 실제 채권액을 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 영일새마을금고를 비롯한 주요 근저당에 두호동 1100-10 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 건물·토지 등기부와 공동담보목록, 일괄매각 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임대관계 미상입니다. 현장 사용 주체, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 점유 개시 시점, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 실제 배당 우선순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부담을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함돼 있으며, 난간·가벽·옥탑 계단실·외부 계단 등의 부합물과 부대설비도 감정에 반영됐습니다. 매각목록·현황과 실제 시설을 대조해야 합니다.
- 최근 거래사례 확보. 두호동 및 주변의 유사 근린시설·토지 거래가격을 검토하고, 토지·건물별 가치와 실제 임대수익을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 건물 상태와 시설 점검. 화물용 승강기·수변전설비·화재경보설비·냉난방설비의 작동 상태, 유지관리비, 향후 보수비용을 확인해야 합니다.
- 등기부와 매각물건명세서 재확인. 매각기일은 2026.11.09입니다. 입찰 전 변경된 등기사항, 매각조건, 명세서, 현황조사 내용, 절차 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라도 투자위험은 0원이 아니다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 매각물건명세서상 인수권리가 없는 근린시설·토지 일괄매각입니다. 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 점은 권리분석상 긍정적입니다.
하지만 중요한 검토사항이 남아 있습니다. 최초 근저당의 채권최고액이 1,880,000,000원에서 2,170,000,000원으로 변경됐음에도 예상배당은 최초 금액 기준이고, 실제 임대관계도 미상입니다. 신건 예상배당에서도 채권자 미배당이 23,596,839원 발생합니다. 아울러 유사 근린시설의 최근 거래가격을 확인하지 않고는 최저매각가 2,725,057,840원의 가격 매력을 인정할 근거가 부족합니다.
종합 판단은 C등급. 등기상 인수위험은 제한적이지만, 임대·점유 확인, 변경된 채권최고액에 따른 배당 재검증, 상업용 부동산의 환금성과 실거래 가치 평가가 선행돼야 합니다. 권리구조는 검토 가능, 가격 판단은 보류. 감정가 대비 할인 여부만으로 서둘러 입찰하기보다는 실제 취득 후 활용성과 시장가격을 검증하는 것이 우선입니다.
