부산지방법원 2025타경22787. 부산진구 개금동 동원화인패밀리타운 103동 404호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자 박세홍 씨는 2019년 이 아파트를 거래가 214,000,000원에 취득했습니다. 이후 부동산에 가압류와 압류가 누적됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐으며, 이번 매각에서 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.10.27. 부산신용보증재단 가압류입니다.
그런데 이 사건에는 일반적인 후순위 권리 말소만으로 설명할 수 없는 중요한 변수가 있습니다. 실제 임차인 소한섭 씨의 전입과 확정일자는 모두 2021.11.24.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인에게 대항력이 인정되며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인에게 잔액이 넘어갈 수 있는 구조였습니다. 이 위험을 실질적으로 해소하는 장치가 주택도시보증공사의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 1-12 동원화인패밀리타운 제103동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 백양관문로77번길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 지상 25층 건물 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 1995.10.24. |
| 소유자 | 박세홍 (2019.08.13. 소유권 취득 · 거래가 214,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27. 부산신용보증재단 가압류 · 33,750,010원 |
| 임차인 | 소한섭 · 실제 임차인 1명 · 보증금 210,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 유효 시 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
과거 하나은행·한국캐피탈 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022년과 2023년에 개시된 과거 강제경매도 각각 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2022.10.27. 부산신용보증재단의 가압류입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 및 보증기관 승계 관계
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 소한섭 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 제출 |
| 채권 승계·경매신청 | 주택도시보증공사 | 중복 합산 제외 | 포기 확약 | 우선변제만 주장 | 2026.06.16. |
실제 임차인은 소한섭 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 소한섭 씨와 별개의 신규 임차인이 아니라 임차보증금 관련 권리를 양도받은 보증기관입니다. 따라서 소한섭 씨의 보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 210,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 소한섭 |
|---|---|
| 임차 부분 | 전유부분 전부 |
| 임대차계약 | 2021.10.20. |
| 전입신고 | 2021.11.24. |
| 점유개시 | 2021.11.24. |
| 확정일자 | 2021.11.24. |
| 임차보증금 | 210,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.01.19. · 을구 19번 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 배당요구 확인 |
| 확약 제출 | 2026.06.16. · 주택도시보증공사 |
| 최종 인수 판단 | 확약 유효 시 실질 0원 |
- 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장
- 매수인에 대한 대항력 포기
- 보증금 전액을 배당받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
② 시세 비교 — 실질 인수 0원이어도 신건은 비싸다
동원화인패밀리타운은 894세대 아파트 단지입니다. 전용 84.98㎡ 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면 평균 거래가는 184,125,000원입니다. 반면 이번 경매 최저가는 207,000,000원으로 최근 평균의 112.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 25층 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 19층 | 182,500,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 10층 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 13층 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 16층 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17층 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 21층 | 172,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12층 | 193,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 25층 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 16층 | 198,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 21층 | 186,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 24층 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 184,125,000원 |
최근 실거래 범위는 160,000,000원~210,000,000원입니다. 감정가 207,000,000원은 최근 12개월 평균보다 22,875,000원 높습니다. 특히 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 160,000,000원으로, 현재 최저가보다 47,000,000원 낮습니다.
거래 시점별 가격 차이가 크기 때문에 단일 거래만으로 일관된 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 그러나 최신 거래가가 최근 평균보다도 낮다는 사실은 가격 판단에서 반드시 보수적으로 반영해야 합니다. 이번 신건의 최저가는 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 소한섭 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 33,750,010원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 207,000,000원 기준의 자동 추정 배당입니다. 집행비용과 우선변제 보증금에 매각대금이 모두 사용되며, 일반채권자와 소유자에게 배분할 잔여액은 없습니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액은 승계된 임차보증금과 별개의 신규 보증금이 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
유찰 시뮬레이션 — 확약이 없었다면?
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 증가합니다. 아래 표의 룰상 인수액은 확약을 적용하지 않은 가정상 금액이며, 실제 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 207,000,000원 | 6,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 165,600,000원 | 47,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 132,480,000원 | 80,174,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 개원초등학교 남측 인접 지역입니다. 주변은 대단위 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 주변에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 사용승인일은 1995.10.24.이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물의 4층에 해당합니다. 승강기·바닥난방·위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 토지. 완경사지에 조성된 부정형 토지로, 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·개금2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,231,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 894세대 단지로 동일 면적의 거래 사례가 확인되지만, 최근 실거래가가 160,000,000원에서 210,000,000원까지 분포합니다. 개별 호수의 층·상태와 가격 수준에 따라 환금성 차이가 발생할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 원본에 정확하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 승계관계 확인. 실제 임차인 소한섭 씨와 주택도시보증공사의 채권승계 관계를 확인하고, 같은 보증금이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
- 대항력 및 별도 점유자 확인. 소한섭 씨의 대항력은 선순위입니다. 확약은 해당 보증금에 적용되므로, 별도의 점유자나 확약 범위 밖 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실질 인수액이 0원이라도 신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 184,125,000원의 112.4%입니다. 확약으로 인수위험이 해소된 사실과 입찰가격의 적정성은 분리하여 판단해야 합니다.
- 유찰 시 재평가. 제시된 회차 시나리오의 최저가는 165,600,000원과 132,480,000원입니다. 실제 유찰 여부와 다음 기일을 확인하고 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 명도 및 임차권등기 말소. 임차권등기 말소 동의가 있어도 실제 주택 인도 및 말소 절차가 완료됐는지는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 부산진구 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 등 배당 관련 변수를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 관리사무소에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트”
부산 동원화인패밀리타운 103동 404호는 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 처음부터 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 임차보증금 210,000,000원은 신건 최저가 207,000,000원보다 크고, 예상배당만으로는 보증금 전액을 충당할 수 없습니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.06.16. 제출한 확약서에는 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 함께 담겨 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 소한섭 씨 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심 위험이 해소되는 중요한 사정입니다.
그럼에도 가격은 별개입니다. 감정가이자 신건 최저가인 207,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 184,125,000원보다 22,875,000원 높습니다. 가장 최근 거래인 160,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 시세 대비 112.4%인 신건은 가격 경쟁력이 부족합니다.
결론은 ‘확약 확인 후 권리위험은 상당 부분 해소, 신건 가격은 보류’입니다. 확약의 법적 효력과 실제 점유관계를 확인하는 것이 먼저이며, 가격은 유찰 여부와 최신 실거래를 반영해 다시 평가하는 편이 합리적입니다. 특히 확약이 인정되지 않는 경우에는 유찰 후 낮아진 최저가만 보고 판단해서는 안 되며, 보증금 인수액을 합산한 실질취득비용을 기준으로 의사결정해야 합니다.
