서울남부지방법원 2024타경142849. 영등포동2가 해강플러스 9층 905호 오피스텔입니다. 감정가는 255,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 163,200,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가 숫자만 보고 접근하면 안 되는 권리구조입니다. 문하린의 주택임차권은 보증금 200,000,000원, 계약일 2021.06.23, 점유개시 2021.07.09, 전입 2021.07.13, 확정일자 2021.06.23으로 말소기준인 2023.10.16 압류보다 앞섭니다.
통상 이 구조라면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있고, 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당액이 늘어 최저가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 실제 계산에서도 현재 회차 부족분이 39,884,800원, 6회 유찰 시 72,067,840원, 7회 유찰 시 97,814,272원으로 커집니다. 다만 이 사건에는 특별매각조건이 있습니다. 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 문하린 보증금에 관한 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다. 이 확약은 문하린 관련 권리에만 적용하며, 다른 점유자 위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 50-1, 제9층 제905호 (영등포동2가, 해강플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.06.26 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.10.16 갑구 3번 압류 · 국 · 처분청 영등포세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 다른 점유는 별도
등기부상 오래된 금융기관 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 핵심은 금융기관 담보권이 아니라 임차권과 점유자입니다. 문하린은 말소기준보다 앞선 계약·점유·전입과 확정일자를 갖고 있고 임차권등기까지 마쳤으므로 원래라면 매수인 인수 가능성이 큰 권리입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 문하린 관련 부족분은 실질 인수 0원으로 봅니다.
임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으며, 실제 임차인·점유 신고는 3명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문하린 | 2021.07.13 | 200,000,000원 | 2021.06.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용* |
| MYAGMARJAV MINJIN | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| THAM SHUNG MIN | 2024.05.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 문하린 보증금은 현재 회차 배당계산상 부족분 39,884,800원이 발생하지만, 특별매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 다른 임차인·점유자에게 자동 확대되지 않습니다.
② 가격 검증 — 64%만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단 금지
현재 최저가는 감정가 255,000,000원의 64%인 163,200,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 가격추세를 확인할 수 있는 실거래 비교값은 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 소유자 문지우의 2021.06.26 거래가액 200,000,000원은 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 문하린 계산상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 64% | 163,200,000원 | 39,884,800원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 130,560,000원 | 72,067,840원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 41% | 104,448,000원 | 97,814,272원 | 실질 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 문하린 보증금 · 우선변제 | 200,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
문하린의 배당 부족분은 39,884,800원으로 계산되지만, 특별매각조건에 따라 이 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 위 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. MYAGMARJAV MINJIN의 보증금은 미상이어서 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 2021.03.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 9층 905호이며, 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 영등포동주민센터 남동측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 영등포시장역이 소재합니다.
- 도로·설비. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로가 개설되어 있고, 위생·급배수·승강기·기계식주차장·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가 6,852,000원/㎡. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 5회 유찰 이력이 있어 경매시장 가격수용도는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- MYAGMARJAV MINJIN 보증금 확인. 2023.09.15 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- THAM SHUNG MIN 점유 확인. 2024.05.31 전입은 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만 실제 점유·명도 관계는 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.09 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 처리와 행정상 의무 관계를 원문 기준으로 점검하세요.
- 가격 상한은 시세 확인 후. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격추세 없이 감정가의 64%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 입찰 전 최신 명세서와 배당요소를 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 확약 밖 위험이 남는다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 문하린의 대항력 있는 보증금 200,000,000원은 원래 매수인 인수형 위험이지만 특별매각조건으로 실질 인수 0원이 됩니다. 둘째, 그 조건과 별개인 MYAGMARJAV MINJIN은 말소기준보다 앞선 전입과 미상의 보증금·확정일자를 갖고 있어 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
따라서 현재 최저가 163,200,000원을 곧바로 실질 취득비용의 최종값이라고 단정해서도, 감정가의 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 최근 실거래 비교가 없는 상태에서 5회 유찰까지 겹친 만큼 가격은 별도 검증이 필요하고, 권리는 확약 밖 점유자의 보증금·확정일자 확인이 끝난 뒤에야 최종 판단할 수 있는 물건입니다.
