서울남부지방법원 2024타경142849. 서울 영등포구 영등포동2가 해강플러스 제9층 905호 오피스텔입니다. 감정가 2억 5,500만원에서 일곱 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 444만 8,000원, 감정가의 약 40.96%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수나 최저가가 아닙니다. 보증금 2억원의 선순위 임차권과 특별매각조건, 그리고 별도로 확인된 선순위 점유자의 보증금 미상 문제입니다.
등기상 문하린의 임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 현재 최저가로 매각하면 배당 계산상 보증금 2억원 중 97,814,272원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 이 특별매각조건이 실제로 이행되는 범위에서는 해당 임차권의 매수인 인수 부담을 0원으로 판단합니다.
문제는 별도로 현황조사된 MYAGMARJAV MINJIN입니다. 전입일이 2023년 9월 15일로 말소기준일인 2023년 10월 16일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자의 권리관계가 정리되지 않으면 문하린의 특약만으로 물건 전체의 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 50-1, 제9층 제905호 (영등포동2가, 해강플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 해강플러스 제9층 905호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 · 2021.03.30 사용승인 |
| 소유자 | 문지우 (2021.07.09. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 104,448,000원 (7회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 40.96% · 감정가 대비 약 59.04% 하락 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 3번 압류 · 2023.10.16. · 영등포세무서장 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 토지이용계획 | 도시지역 · 준주거지역 · 과밀억제권역 등 |
| 민간임대주택 등기 | 2021.07.09. 등록 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 문하린 임차권보다 뒤의 압류, 그러나 별도 선순위 점유자가 문제
말소기준권리는 2023년 10월 16일 갑구 3번 압류입니다. 영등포세무서장이 권리자로 기재되어 있으며, 해당 압류 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그보다 앞선 2021년 4월 22일의 동작신용협동조합 근저당권 2건과 2021년 6월 21일의 강동농업협동조합 근저당권은 각각 2021년 6월 21일 및 2021년 7월 9일에 이미 말소되었습니다. 현재 인수되는 유효 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.
문하린의 임차권은 2021년 6월 23일 계약, 2021년 7월 13일 주민등록, 2023년 5월 18일 임차권등기 순서입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 임차보증금은 200,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
THAM SHUNG MIN은 2024년 5월 31일 전입으로 말소기준일 이후입니다. 대항력은 없는 것으로 판단하지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 점유관계 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인된 임차권 1건, 현황조사 점유 2건
| 임차인 / 점유자 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| MYAGMARJAV MINJIN 905호 · 현황조사 |
2023.09.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 표기 없음 |
| THAM SHUNG MIN 905호 · 현황조사 |
2024.05.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 표기 없음 |
| 문하린 건물 전부 · 임차권등기 |
2021.07.13 확정일자 2021.06.23 |
200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 표기 없음 |
문하린은 2023.05.18. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. MYAGMARJAV MINJIN은 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이며, THAM SHUNG MIN은 기준일 이후 전입입니다.
* 인수 실질 0원은 특별매각조건에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 판단은 해당 특약이 적용되는 권리에 한정되며, MYAGMARJAV MINJIN 등 다른 점유자의 권리에는 자동 적용되지 않습니다.
③ 시세·가격 분석 — 감정가의 41%라고 해서 시세보다 싼 것은 아니다
현재 최저매각가는 104,448,000원으로 감정가 255,000,000원의 약 40.96%입니다. 일곱 차례 유찰된 결과입니다.
다만 이 물건은 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 평균, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가를 이용한 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 255,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 104,448,000원 | 감정가의 40.96% |
| 8회 유찰 시 | 83,558,400원 | 감정가의 32.77% |
| 9회 유찰 시 | 66,846,720원 | 감정가의 26.21% |
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 104,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.2% 추정) | - | 2,262,272원 |
| 1. 임차인 문하린 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 102,185,728원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구액 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 집행비용을 제외하면 문하린에게 배당되는 금액은 102,185,728원입니다. 보증금 2억원에서 단순 계산한 미배당액은 97,814,272원입니다.
이 금액은 특별매각조건이 적용되지 않는 경우의 단순 배당 부족분입니다. 특별매각조건에 따라 HUG가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우, 이 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 해당 조건이 이행되는 범위에서는 문하린 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
반면 MYAGMARJAV MINJIN의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 반영할 수 없습니다. 해당 점유자의 권리관계가 확인되기 전에는 전체 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 영등포동주민센터 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 영등포시장역이 소재합니다.
- 건물. 2021년 3월 30일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되어 있으며 새시 창호, 위생·급배수·승강기·기계식 주차장·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등 각종 제한사항이 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위는 관련 기관 확인이 필요합니다.
- 도로·토지. 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 평지의 사다리형 토지로 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택. 2021년 7월 9일 민간임대주택 등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 현재 등록 상태 및 매각 후 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 실제 매매가격과 환금성을 단정할 수 없습니다. 7회 유찰이라는 경매 이력과 오피스텔의 임대·매매 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- MYAGMARJAV MINJIN 임대차 확인. 2023.09.15. 전입의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 점유 가능성이 있는 만큼 가장 먼저 해결할 사항입니다.
- 문하린 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 정확히 어떤 권리에 적용되는지 확인하세요. 매수인에 대한 청구권 포기와 등기 말소가 실제로 이행되는 절차 및 시점을 확인해야 합니다.
- HUG와 문하린의 권리관계. 두 채권액이 각각 2억원으로 기재되어 있으므로 대위·승계 여부, 청구권의 동일성 및 배당관계를 원문 서류로 확인하세요. 동일한 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- THAM SHUNG MIN 점유 확인. 2024.05.31. 전입으로 대항력은 없는 것으로 판단되지만 실제 점유 여부, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.09. 등록된 민간임대주택 관련 등기의 현재 유효 여부, 임대의무기간 및 매수인에게 미치는 법률관계를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 실거래가 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 임대료, 공실 및 관리비를 확인해야 합니다. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 관리비·주차·시설. 관리비 체납, 공용부분 미납금, 기계식 주차장 이용조건 및 시설 유지상태를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 41%”보다 중요한 것은 선순위 점유자다
서울남부지방법원 2024타경142849는 감정가 2억 5,500만원에서 최저가 1억 444만 8,000원까지 떨어진 7회 유찰 오피스텔입니다. 가격만 보면 상당히 낮아졌지만, 그것이 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
문하린의 2억원 임차권은 선순위이지만, 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 이행되면 해당 권리의 매수인 인수 부담은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이 부분은 일반적인 선순위 임차권 인수 사례와 구분해야 합니다.
그러나 MYAGMARJAV MINJIN의 전입일은 말소기준일보다 빠르고 보증금·확정일자는 미상입니다. 특별매각조건이 이 점유자에게까지 적용된다는 근거도 없습니다. 결국 문하린의 인수 부담이 해소되더라도 다른 선순위 점유자의 보증금 문제가 남습니다.
여기에 실거래 비교자료가 없어 실제 시장가격을 검증할 수 없고, 7회 유찰이라는 경매 이력도 고려해야 합니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
MYAGMARJAV MINJIN: 기준일 이전 전입, 보증금·확정일자 미상으로 추가 인수위험 잔존.
가격: 감정가의 40.96%이나 시세 비교자료가 없어 저가 매수 여부 미확정.
결론: 선순위 점유자의 권리관계와 특별매각조건의 실제 이행 범위를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 특별매각조건으로 해소되는 권리와 해소되지 않는 권리를 정확하게 분리하는 것입니다. 미상 점유자의 보증금이 확인되고 민간임대주택 관련 의무까지 검토한 뒤에야 실제 취득원가와 입찰 가능 가격을 판단할 수 있습니다.
