부산지방법원 2025타경22908. 부산광역시 부산진구 부전동의 디알에코시티 19층 1910호가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 19층에 위치하며, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 확인할 것은 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 발생한 임차권등기, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

그런데 등기부에는 2021.10.18 민간임대주택 등록등기가 존재합니다. 또한 임차인의 임차권등기가 한 차례 말소된 뒤 다시 설정된 이력도 있습니다. 따라서 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 법률관계와 명도 문제가 정리되었다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준

권리의 출발점은 2021.09.13 소유권보존등기입니다. 같은 날 농협은행 근저당권이 채권최고액 20,160,000,000원으로 설정되었으나, 해당 근저당권은 2021.10.26 말소되었습니다. 따라서 이 거액의 채권최고액을 현재 존속하는 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준이 되는 권리는 2021.10.26 접수된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 2024년 임차권등기와 2025년 강제경매개시결정 및 국세 압류가 등장합니다. 이들 후순위 권리는 제시된 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음

확인되는 실제 임차인은 정재훈 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 하는 주거용 임대차이며, 보증금은 121,000,000원입니다. 임대차계약과 확정일자는 2022.02.16, 점유개시일은 2022.03.07, 주민등록일자는 2024.08.26입니다.

핵심은 전입일자와 말소기준권리의 선후관계입니다. 우리은행 근저당권 설정일은 2021.10.26인데, 임차인의 점유개시는 2022.03.07이고 주민등록일자는 2024.08.26입니다. 따라서 확인된 날짜를 기준으로 보면 이 임차인은 우리은행 근저당보다 앞선 대항요건을 갖추지 못했습니다.

확정일자가 2022.02.16로 존재하더라도 확정일자만으로 선순위 우선변제권이 만들어지는 것은 아닙니다. 주택의 인도와 주민등록 등 대항요건이 함께 충족되어야 하므로, 우리은행 근저당보다 앞서는 임차인으로 볼 수 없습니다. 배당요구는 확인되지만 실제 배당 순위와 배당액은 최종 배당절차에서 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 196,000,000원, 시세 판단은 보류

현재 경매는 0회 유찰된 신건입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 196,000,000원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 권리인수액을 포함한 실질취득금액 역시 196,000,000원으로 계산됩니다. 취득세와 각종 거래·명도비용은 별도입니다.

하지만 이 금액이 합리적인 매수가격인지는 별개의 문제입니다. 해당 오피스텔의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가와 최저가가 동일하다는 사실은 가격 할인이나 투자 매력을 증명하지 않습니다.

유찰 회차별 매각가격과 미배당액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 실질취득액은 매각가격에 예상 권리인수액을 더한 금액이며, 취득세·명도비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 실제 낙찰가격과 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 낙찰되는 경우, 제시된 예상배당표는 집행비용을 먼저 공제하고 우리은행 근저당권에 배당한 뒤 주택도시보증공사에 잔여 금액을 배당하는 구조입니다.

채권액 합계는 217,000,000원이며, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 합계는 192,456,000원입니다. 이에 따라 24,544,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.

주택도시보증공사의 청구금액은 121,000,000원이지만 신건 기준 예상배당은 96,456,000원에 그칩니다. 그렇더라도 채권자가 배당받지 못한 금액이 자동으로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

배당표는 집행비용 추정치와 등기상 채권최고액 및 신청채권자 청구금액에 기초한 예상치입니다. 당해세, 조세채권의 우선순위, 최우선변제, 추가 배당요구 및 실제 채권잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 임차인과 주택도시보증공사 사이의 채권 승계 관계도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산도시철도 1호선 범내골역 북측 인근입니다. 주변은 각종 상업용 건물, 근린생활시설 및 오피스텔 등으로 구성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 등 제반 교통사정은 대체로 편리한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 19층입니다. 위생설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비 및 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 광대로, 남측으로 폭 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 인접지대와 대체로 평탄한 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용상황은 상업용입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 해당하며 일부 토지는 상대보호구역에도 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 9,181,000원/㎡입니다. 이는 토지에 대한 단위면적당 공시지가로 해당 호실의 직접적인 실거래가격을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역세권 및 상업지역 입지는 접근성 측면의 장점이지만, 오피스텔은 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다릅니다. 해당 호실의 매매·임대 거래가 확인되지 않은 상태이므로 환금성이나 적정가격을 긍정적으로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.10.26 우리은행 근저당권 채권최고액 96,000,000원이 기준입니다. 2021.09.13 농협은행 근저당권은 이미 말소되었으므로 현재 존속 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
• 임차인의 전입·점유 확인. 정재훈의 주민등록일자 2024.08.26 및 점유개시일자 2022.03.07을 주민등록 관련 자료와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다. 실제 현재 점유자도 확인해야 합니다.
• 임차권등기 처리 확인. 2024.06.21 설정된 임차권등기의 말소 및 2024.10.25 재등기 내역을 확인하고, 매각 이후 말소 대상과 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권자의 청구액 121,000,000원과 임차인 보증금 121,000,000원의 관계를 확인하고, 대위변제·채권양도 또는 승계 여부를 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.10.18 민간임대주택 등록등기가 있습니다. 경매매각 후 등록 및 임대의무 처리, 임대차계약 관계와 관련 행정절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 국세 압류·배당 확인. 2025.11.07 국세 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 교부청구 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리, 특별매각조건, 임차인 배당요구 및 점유사항을 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
• 실거래가 검증. 최저가 196,000,000원이 합리적인지 판단하려면 디알에코시티 동일 또는 유사 면적의 최근 매매사례와 임대가격을 확인해야 합니다. 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비의 공용부분 관련 부담 가능성, 점유자 인도·명도 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 입찰조건을 법원 공고에서 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원”만으로 좋은 물건이 되지는 않는다

부산 디알에코시티 1910호는 말소기준권리와 후순위 임차권의 선후관계가 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 정재훈 1명이고, 보증금은 121,000,000원입니다. 그러나 임차인의 전입과 점유가 우리은행 근저당권보다 늦어 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 구조로 분석됩니다.

그렇지만 민간임대주택 등록등기가 말소기준보다 먼저 존재하고, 임차권등기 재설정과 주택도시보증공사의 경매신청 및 국세 압류가 겹쳐 있습니다. 신건 기준 예상 미배당은 24,544,000원이며, 이는 매수인 인수액과는 구별해야 합니다.

가격 측면에서도 196,000,000원이 현재 오피스텔 시세에 비해 유리하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 저가매수 기회로 평가하기보다는, 먼저 임차권·민간임대 등록관계를 확정하고 실거래가격과 수익성을 검증하는 것이 합리적입니다.

종합 결론은 권리인수 위험은 제한적이나, 가격과 특수 등기사항의 추가 검증이 필요한 조건부 검토 물건입니다. 서류상 인수 0원이라는 장점만으로 신건 최저가에 입찰할 근거는 충분하지 않습니다.