부산지방법원 2025타경23212. 부산 연제구 거제동 다옴빌 8층 802호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 143,000,000원인 신건이라 겉으로는 평범한 경매물건처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 말소기준 가압류보다 먼저 설정된 주택임차권등기가 있고, 임차인 조사에서는 추가 대항력 주장과 호수별 점유 관계가 복잡하게 나타납니다. 가장 먼저 확인할 사항은 낙찰자가 실제로 떠안게 될 임차보증금입니다.

말소기준은 2024년 5월 29일 현혜정의 가압류입니다. 이후 롯데카드, 신용보증기금, 서울보증보험의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 문제는 그보다 앞선 2019년 전입·확정일자를 갖춘 현혜정의 주택임차권과 2017년 전입한 신봉현의 140,000,000원 보증금입니다. 경매로 가압류가 지워지는 것과 선순위 임차보증금의 반환 부담이 없어지는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 임차권은 다르다

현혜정의 임차권등기 접수일은 2024.05.13로, 말소기준 가압류일인 2024.05.29보다 빠릅니다. 임대차계약일은 2019.06.04, 점유개시일과 주민등록일은 모두 2019.06.20으로 기재됩니다. 이에 따라 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못한다면 잔액 인수 문제가 발생합니다.

동시에 갑구 4번 가압류 채권자도 현혜정이며 청구금액은 130,000,000원입니다. 임차권등기의 보증금과 가압류의 청구금액을 별도의 임대차보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다. 같은 금액과 이름이 반복되는 만큼 각 청구의 법률관계 및 중복 여부를 원본 사건기록으로 확인해야 합니다. 이 사정만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 개인 명의 5명 기재, 802호와 다른 호수 구별 필요

임차인 조사에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개인 명의 5명이 나타납니다. 다만 201호·401호·802호 기록과 호수 미상 기록이 혼재되어 있어, 모두 802호의 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 802호에는 전성범과 현혜정이 같은 전입일로 기재되어 있어 실제 점유·임대차 관계 확인이 중요합니다.

배당요구·신고 참고: 박대현 2026.01.20, 이준화 2026.01.12, 현혜정 2024.05.13. 신봉현과 전성범의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 불명확한 점유자의 대항력은 확정하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 참고 평균보다 높고, 실질취득은 더 높다

다옴빌은 2016.08.19 준공된 8세대 규모의 건물입니다. 확인되는 참고 실거래 3건은 2024년 1월부터 7월까지이며, 거래 면적은 40.72~40.93㎡입니다. 본건 시세분석 기준면적인 50.83㎡와 일치하지 않아, 동일 면적 시세로 그대로 적용할 수 없습니다.

참고 평균은 126,666,666원, 최신 거래가는 140,000,000원입니다. 신건 최저가 143,000,000원은 참고 평균의 112.9%로, 최저가만 비교해도 낮은 가격이 아닙니다. 인수 보증금을 더한 283,000,000원은 이 참고 거래가격들을 크게 웃돕니다. 단, 비교 거래가 본건보다 작기 때문에 이를 동일 면적에 대한 정확한 시세 초과율로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

다음은 신건 최저매각가에서의 배당 추정입니다. 집행비용 2,802,000원을 공제한 뒤 현혜정 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당되고, 남는 금액 10,198,000원이 갑구 4번 가압류에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 신봉현 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 분류됩니다.

가압류 등 일반채권의 청구 합계 429,598,423원 중 예상배당은 10,198,000원이며, 일반채권 미배당 추정액은 419,400,423원입니다. 이는 모두 매수인이 인수할 채무라는 뜻이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당으로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰대금이 내려가도 인수액이 늘어난다

이 사건의 핵심은 회차별 최저가가 아니라 낙찰대금과 미배당 인수액의 합계입니다. 현혜정의 선순위 임차권은 보증금 130,000,000원을 모두 배당받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 동시에 신봉현 보증금 140,000,000원의 인수 가정도 유지되어, 유찰 후에도 실질취득금액은 높은 수준으로 남습니다.

특히 1회·2회 유찰 시 최저매각가가 신봉현 보증금 140,000,000원보다 낮아집니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조에서는 낙찰대금이 감소하는 만큼 인수 부담이 커져 해당 임차보증금 규모가 실질취득금액의 사실상 하한으로 작용할 수 있습니다. 이 사건은 여기에 현혜정의 선순위 임차권 미배당액까지 겹칠 수 있어, 총취득금액이 단일 보증금 140,000,000원 수준으로 내려간다고 볼 수 없습니다.

회차별 인수 추정액은 신봉현 보증금 및 현혜정의 미배당 가능성을 반영한 시뮬레이션입니다. 실제 인수액은 각 임차권의 목적물 관련성·배당순위·배당 결과와 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 거제동 동해선 거제해맞이역 서측 인근에 위치합니다. 계성여자고등학교와 거성중학교 남서측 인근으로 주위는 주상용건물 및 소규모 공동주택이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스정류소 및 동해선 역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 9층 건물로, 외벽은 저층 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 복층유리 이중창입니다. 위생설비·화재탐지설비·승강기·공동현관문·완강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 용도. 동일 감정대상 중 일부는 다세대주택·도시형생활주택이고, 본건에 해당하는 기호(4)는 업무시설(오피스텔)로 평가되어 있습니다. 일반 아파트와 같은 환금성 가정을 적용하면 안 됩니다.
• 도로·토지. 북측 8~9m 포장도로에 접하고, 남동하향 경사지에 조성된 택지입니다. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 1,149,000원/㎡입니다.
• 공부·시설. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 지하주차장시설이 있으며 계단식·동향으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 건물입니다. 경매 관련 통계에는 평균 유찰 횟수 6.8회, 낙찰률 0.0%가 표시됩니다. 통계의 표본 범위는 확인되지 않지만 환금성과 경매 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 현혜정 주택임차권등기(보증금 130,000,000원)의 대항력, 배당요구, 배당순위 및 미배당 잔액 인수 조건을 매각물건명세서와 원본 기록으로 확인해야 합니다.
• 신봉현의 목적물 특정. 보증금 140,000,000원, 전입일 2017.01.18로 기재되나 점유 호수는 미상입니다. 이 임대차가 실제 802호에 미치는지부터 확인해야 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 전성범과 현혜정의 관계. 두 사람 모두 802호 관련 기록이 있으며 전입일도 2019.06.20으로 같습니다. 임대차계약서와 점유 현황을 대조하여 동일 임대차의 관계인인지 별개 권리자인지 확인해야 합니다.
• 다른 호수 기록 분리. 박대현의 201호, 이준화의 401호 기록을 802호의 확정 임차보증금 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 호수별 경매 목적물과 권리의 범위를 확인해야 합니다.
• 가압류와 임차보증금 중복 확인. 현혜정 명의의 임차보증금 130,000,000원과 갑구 가압류 청구금액 130,000,000원의 법률관계를 검증해야 합니다.
• 배당표 재검토. 예상배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 실제 선순위 배당이 달라지면 현혜정 임차권의 인수 잔액도 달라질 수 있습니다.
• 총취득금액 기준 입찰. 신건의 실질취득 추정액은 283,000,000원입니다. 1회·2회 유찰 후에도 272,401,600원·272,047,360원으로 계산됩니다. 낙찰대금이 아니라 인수액 포함 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 제시된 실거래는 40.72~40.93㎡로 본건 시세분석 기준면적 50.83㎡와 다릅니다. 같은 용도·면적·층의 최근 거래 및 현장 시세 확인이 필수입니다.
• 현장 점유·명도 확인. 실제 거주자, 임대차계약의 종료 여부, 점유권원, 보증금 반환관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 더한 금액이 진짜 가격”

부산 다옴빌 802호의 가장 큰 함정은 최저매각가 143,000,000원이라는 숫자만으로 저가매수를 기대하기 쉽다는 점입니다. 그러나 신건 배당 시뮬레이션은 신봉현 보증금 140,000,000원을 매수인 인수로 분류합니다. 이에 따라 실질취득금액은 283,000,000원입니다.

또 다른 핵심은 현혜정의 선순위 주택임차권입니다. 현재 회차에서는 130,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 낙찰가격이 낮아져 배당 부족이 생기면 미배당액을 인수할 수 있습니다. 실제로 1회와 2회 유찰 시나리오에서는 인수 추정액이 증가하면서 총취득금액 하락폭이 크게 제한됩니다.

가격을 뒷받침할 시세 자료도 충분하지 않습니다. 참고 실거래는 면적이 작은 2024년 거래 3건이며, 소형 건물의 환금성 위험까지 고려해야 합니다. 무엇보다 802호 관련 임차인의 권리와 다른 호수 기록이 구분되어야 합니다.

말소되는 가압류가 많다고 안전한 경매는 아닙니다. 보증금을 인수한다면 그 돈 역시 매수가격입니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 선순위 임차권의 실제 인수액, 임차인별 점유 관계, 현재 시세를 먼저 확정해야 하는 고위험·입찰 보류형 오피스텔 경매입니다.