서울남부지방법원 2024타경142979. 강서구 화곡동 마크하우스 제6층 제602호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍승하이며 2020.07.05 매매를 원인으로 거래가액 355,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 신화진의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.06.23, 확정일자는 2020.07.23, 전입·점유개시는 2020.08.31이고, 보증금은 335,000,000원입니다.
등기부상 국민은행 근저당권은 2020.08.31 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2024.08.29 강서구 압류입니다. 임차인의 전입은 이보다 훨씬 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 일반적인 인수구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142979 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로21길 20, 제6층 제602호 (화곡동, 마크하우스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 40.11㎡ · 제6층 제602호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 홍승하 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
2020.07.22 설정된 국민은행 근저당권은 2020.08.31 이미 말소돼 현재 매수인이 검토할 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 신화진은 2020.08.31 전입·점유를 시작했고, 2022.10.13 보증금 335,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2024.08.29 강서구 압류, 2024.11.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.04.28 국의 압류가 이어집니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신화진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.31 | 2020.07.23 | 335,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 2.24억은 최근 거래보다 낮지만 비교면적은 다르다
마크하우스는 총 14세대, 사용승인일은 2020.06.26입니다. 현재 물건의 대상면적은 40.11㎡인데, 확인된 최근 거래는 26.73㎡·26.79㎡·29.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 동일면적 직접 비교가 아니라 건물 내 최근 거래 참고치로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 26.73㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 2025.09 | 29.86㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 26.79㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.06 | 26.79㎡ | 2 | 223,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 245,500,000원 |
최근 12개월 거래 4건의 평균은 245,500,000원, 최신 거래는 234,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.2%입니다. 다만 비교 거래들의 면적이 대상면적 40.11㎡와 일치하지 않으므로, 이 수치만으로 곧바로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 신화진 보증금 | 335,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 114,936,000원입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 224,000,000원 | 114,936,000원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 179,200,000원 | 159,108,800원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 41% | 143,360,000원 | 194,447,040원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건도 룰상 계산만 보면 유찰이 진행될수록 인수액이 114,936,000원 → 159,108,800원 → 194,447,040원으로 증가합니다. 그러나 특별매각조건이 동일하게 적용되는 한 해당 미배당 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소되므로 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화곡1동 주민센터 북동측 인근으로 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물의 제6층 제602호이며, 일반 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중이고 서측 및 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석은 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 신화진의 보증금은 335,000,000원이고 룰상 미배당액은 114,936,000원입니다. 특별조건에 따른 말소 절차가 실제 매수 과정에서 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 시세 비교면적 주의. 최근 거래 면적은 26.73㎡·26.79㎡·29.86㎡로 대상면적 40.11㎡와 일치하지 않습니다. 91.2%만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 물건은 6회 유찰됐고 마크하우스 경매 평균도 4.9회입니다. 반복 유찰의 원인이 권리 외 가격·수요·물건 상태에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰·탐문조사를 통해 표기됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 매우 강한 대항력을 가진 임차권이 있는 전형적인 인수형입니다. 보증금 335,000,000원에 비해 현재 최저가는 224,000,000원이고, 배당 시뮬레이션상 부족분도 114,936,000원입니다. 일반 사건이라면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 배당받지 못하는 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 이를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 224,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 245,500,000원 대비 지표는 91.2%이지만 비교 거래의 면적이 대상물건과 일치하지 않고, 이미 6회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리의 핵심은 특별조건 확인, 가격의 핵심은 비교시세의 면적 차이와 반복 유찰 원인 확인입니다.
