대구지방법원 2025타경4121. 포항시 남구 이동의 이동그린빌명품 105동 10층 1005호, 전용 59.9918㎡ 아파트입니다. 632세대 규모의 단지로 2003년 준공됐으며, 현재 소유자는 김주희입니다. 2023년 12월 18일 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이번 사건에서 중요한 것은 단순히 강제경매라는 사실이 아닙니다. 현재 소유권이전보다 앞선 임대차계약과 대항력 있는 임차권이 등기돼 있다는 점입니다. 임차인 양명숙의 보증금은 변경 계약 기준 210,000,000원으로, 최저매각가 186,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금의 매수인 부담이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

그런데 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인 및 임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 정하고 있습니다. 따라서 이번 물건은 일반적인 보증금 인수형으로만 평가해서도 안 되고, 그렇다고 아무런 확인 없이 권리가 깨끗하다고 단정해서도 안 됩니다. 특별매각조건의 실제 이행 여부가 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

등기부에는 과거 농업협동조합중앙회 근저당권이 존재했지만, 채권최고액 48,000,000원의 해당 근저당권은 2010.05.11 이미 말소됐습니다. 따라서 현존하는 근저당권을 기준으로 이 물건을 판단해서는 안 됩니다.

이 사건의 말소기준은 2025.09.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 양명숙의 주택임차권등기는 2024.01.12 접수됐고, 전입신고와 확정일자는 그보다 앞선 2020.01.10입니다. 따라서 임차인의 대항력 및 선순위 임차권 위험은 별도로 분석해야 합니다.

선순위 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확인되는 실제 임차인은 양명숙 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 임차권승계인으로 명시된 기관이자 경매 신청채권자이며, 별도의 실거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 양명숙의 최초 보증금 150,000,000원과 변경 보증금 210,000,000원도 서로 다른 계약 단계의 금액이므로 합산하지 않습니다.

양명숙의 임대차계약일은 2019.12.21, 변경 계약일은 2021.10.20입니다. 임차권등기는 을구 3번으로 2024.01.12 접수됐습니다. 주택도시보증공사의 청구채권액 225,959,748원은 별개의 임차보증금이 아닙니다.

※ 특별매각조건이 없다고 가정하면 보증금 210,000,000원 중 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 예상배당액 182,596,000원을 해당 보증금에 전액 충당한다고 단순 가정할 때 미배당 차액은 27,404,000원이고, 낙찰가와 이를 합한 금액은 213,404,000원입니다. 이는 집행비용을 포함한 단순 가상 산식으로 확정 인수액이 아닙니다. 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 보증금 210,000,000원 안팎으로 유지될 수 있으나, 본건은 특별매각조건 이행을 전제로 해당 인수액을 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 최근 거래일수록 가격이 내려간다

같은 단지 이동그린빌명품의 전용 59.99㎡ 동일 평형 거래를 비교하면 가격 위험이 드러납니다. 총 12건 평균은 173,583,333원이지만, 최근 12개월 7건 평균은 168,714,285원으로 낮아졌습니다. 특히 가장 최근 거래인 2026년 8월 10층 매매가는 156,000,000원입니다. 경매 대상도 10층이라는 점에서 주목할 만한 거래입니다.

전체 평균 173,583,333원만 보면 감정가와의 차이가 상대적으로 작아 보입니다. 그러나 이 평균에는 2025년 4월의 187,000,000원 거래 2건을 비롯해 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 시장의 현재 가격 수준을 판단하려면 최근 12개월 평균과 최신 거래를 더 중요하게 봐야 합니다.

주목할 대목은 2026년 7월과 8월 거래입니다. 2026년 7월 5층 거래는 158,000,000원, 8월 10층 거래는 156,000,000원입니다. 과거 180,000,000원대 거래가 존재한다는 사실만으로 현재 감정가 186,000,000원의 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 동일한 10층 거래라 하더라도 개별 상태·향·수리 여부 등에 따라 가격 차이는 발생할 수 있지만, 신건 입찰에 유리한 가격 근거로 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)

신건 186,000,000원 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 3,404,000원을 공제한 182,596,000원을 주택도시보증공사 신청채권에 배당하는 단순 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표 및 배당순위에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 225,959,748원입니다. 신건에서 예상되는 배당은 182,596,000원이고, 미배당 채권액은 43,363,748원입니다. 신청채권이 전액 만족되지 않는 구조입니다.

그러나 여기서 반드시 구별해야 할 점이 있습니다. 채권자에게 미배당금이 발생한다는 사실과 매수인이 그 금액을 인수한다는 사실은 다릅니다. 이번 사건은 특별매각조건에서 해당 임차보증금 반환청구권의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않도록 하고 있으므로, 그 조건이 이행되면 매수인의 해당 보증금 실질인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 미배당 채권액 43,363,748원을 별도로 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오 — 매각가는 내려가지만 권리조건이 중요하다

실질인수 0원은 각 회차에 동일한 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 유효하게 적용되고 이행된다는 전제입니다. 유찰 후 매각조건 변경 여부는 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 남구 대잠동 소재 이동초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 남서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2003년 6월 준공된 철근콘크리트조 아파트로 지상 20층 중 10층에 위치합니다. 승강기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 대지로 이용 중입니다. 공시지가 기준은 ㎡당 1,621,000원입니다. 도시지역·학교환경 관련 보호구역·가축사육제한구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 건물 상태 및 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 내부 마감은 벽지·타일·내장바닥재 등으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 632세대 규모의 아파트 단지로 동일 평형 실거래 사례가 존재합니다. 다만 최근 12개월 거래가격이 전체 평균보다 낮고, 최근 대비 과거 거래가격 추세도 -6.5%로 나타나 하락 국면에서의 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 임차인 양명숙과 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하는 조건이 최종 매각물건명세서와 매각조건에 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 주택임차권등기가 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다. 보증금 인수 0원이라는 판단은 해당 포기 및 말소 조건의 이행을 전제로 합니다.
• 대항력·배당요구 점검. 양명숙은 2020.01.10 전입 및 확정일자, 2020.01.23 점유개시, 2024.01.12 임차권등기 이력이 있습니다. 배당요구 관계와 임차권 승계 범위를 최종 원본으로 대조해야 합니다.
• 중복 채권 계산 금지. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 합산할 대상이 아닙니다. 임차보증금 210,000,000원과 신청채권액 225,959,748원을 독립된 임차보증금 두 건으로 계산하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다. 임차권의 금전적 인수 해소와 현실적인 점유 이전은 별개의 문제입니다.
• 시세 기준 재설정. 전체 12건 평균 173,583,333원보다 최근 12개월 평균 168,714,285원과 최신 거래 156,000,000원을 우선적인 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다. 하락 추세 -6.5%도 반영해야 합니다.
• 유찰 후 조건 유지. 1회 유찰 가정가격은 148,800,000원, 2회 유찰 가정가격은 119,040,000원입니다. 재매각 시 특별매각조건의 변경 여부와 최저매각가격을 다시 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 부담. 관리비 체납액과 공용부분 부담, 취득세·등기비용·명도비용 등 낙찰대금 외 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관계 및 관련 법원 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

포항 이동그린빌명품 105동 1005호는 단순한 무임차 경매물건이 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 변경 후 보증금이 210,000,000원이고, 주택도시보증공사가 그 임차권의 승계인으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 특별매각조건이 없었다면 매수인 보증금 인수 문제가 권리분석의 핵심 위험이 됐을 것입니다.

하지만 이번 매각에는 임차인과 임차권승계인이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 명시적인 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 이행된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득 기준액은 낙찰가 186,000,000원으로 볼 수 있습니다.

문제는 그다음입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 168,714,285원, 최신 거래는 156,000,000원인데, 현재 신건 최저가는 186,000,000원입니다. 최근 시세의 110.2%에 해당하며, 거래가격 추세도 -6.5%로 하락하고 있습니다. 이는 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 감정가에 응찰할 상황이 아니라는 뜻입니다.

결론은 ‘권리는 특별조건 확인, 가격은 신건 보류’입니다. 현재 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 유찰을 통해 최저가가 조정되는 경우에만 최근 실거래와의 가격 경쟁력을 다시 평가할 근거가 생깁니다. 무엇보다 그 과정에서도 보증금 포기·임차권등기 말소 조건이 동일하게 유지되는지를 반드시 확인해야 합니다.