* 0원은 등기상 권리와 제공된 배당 가정에 따른 계산값입니다. 임차인의 대항력·배당 여부가 확정되지 않았으므로 실제 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
대구지방법원 2025타경4141. 경상북도 포항시 남구 송도동의 동해국민주택 207호입니다. 감정평가상 지상 3층 철근콘크리트조 건물의 2층에 위치한 연립주택으로, 1985년 10월 11일 사용승인을 받은 주택입니다. 현재 소유자는 강재수이며 2017년 3월 24일 50,000,000원에 취득했습니다.
이 물건은 통상적인 은행 근저당 하나만 정리하면 끝나는 단순한 경매가 아닙니다. 여러 차례의 압류와 가압류가 쌓여 있고, 말소기준권리는 2020년 2월 18일 엔에이치농협캐피탈의 가압류로 산정되어 있습니다. 이후 압류들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 실제 대항력과 세금의 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 송도동 478 동해국민주택 207호 도로명: 경상북도 포항시 남구 송림로6번길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 연립주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 3층 중 2층 207호 · 사용승인 1985.10.11 |
| 소유자 | 강재수 (2017.03.24 소유권이전 · 거래가 50,000,000원) |
| 감정가 | 57,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 포항수산업협동조합 |
| 청구금액 | 31,202,178원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.18 · 갑구 9번 · 엔에이치농협캐피탈 가압류 · 89,314,213원 |
| 확인 임차인 | 신현자 · 207호 · 보증금 3,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 압류는 다수
핵심은 갑구 9번, 2020년 2월 18일 접수된 엔에이치농협캐피탈의 가압류입니다. 청구금액은 89,314,213원이며, 제공된 권리분석에서 말소기준으로 산정되어 있습니다. 그 뒤에 등기된 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 작지만 대항력이 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 신현자 1명입니다. 207호를 대상으로 보증금 3,000,000원이 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신현자 207호 |
3,000,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
만약 말소기준권리보다 먼저 적법한 대항력을 취득하고 매각 시점까지 유지한다면, 배당받지 못한 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 반대로 후순위 임차인으로 확인된다면 권리관계는 달라집니다.
따라서 대항력 있음이나 대항력 없음 중 어느 쪽으로도 단정해서는 안 됩니다. 확정일자와 배당요구 여부도 함께 확인해야 합니다.
보증금 3,000,000원은 확인되지만 실제 인수액은 보증금 전액이 될 수도, 배당 및 권리관계에 따라 그보다 작거나 0원이 될 수도 있습니다. 최저가 57,000,000원만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되어 보증금이 미배당되는 경우에는 그 인수액을 낙찰대금에 더해 가격을 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 82.0%라는 숫자의 한계
동해주택의 실거래 자료에는 7건의 거래가 확인되며, 제공된 전체 평균은 64,571,428원입니다. 최근 집계 대상으로 분류된 2건의 평균은 69,500,000원입니다.
최저매각가 57,000,000원은 이 최근 집계 평균의 82.0%입니다. 다만 거래는 2024년 2월과 7월에 이루어졌습니다. 2026년 10월 기준의 실제 최근 12개월 거래라고 해석해서는 안 됩니다. 또한 아래 거래는 모두 전용 54.45㎡로 기록되어 있어 본건과 동일 면적·동일 조건의 거래인지 추가 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 54.45㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2024.02 | 54.45㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2022.06 | 54.45㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.06 | 54.45㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.05 | 54.45㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.03 | 54.45㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2021.07 | 54.45㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 최근 집계 평균 | 54.45㎡ | 2건 | 69,500,000원 |
| 전체 평균 | 54.45㎡ | 7건 | 64,571,428원 |
거래가격은 49,000,000원에서 84,000,000원까지 넓게 분포합니다. 가장 마지막으로 확인되는 거래는 2024년 7월의 84,000,000원이며, 산출된 최근 거래 추세는 +11.0%입니다.
다만 이는 과거 거래 표본에서 계산된 상승 추세일 뿐, 2025~2026년에도 가격 상승이 지속되었다는 의미는 아닙니다. 특히 본건은 2층이고 실거래 표본은 1층과 3층이므로 층별 상태 차이도 검토해야 합니다.
게다가 최근 거래가 2024년에 멈춰 있고, 대상 호실과 비교거래의 면적 동일성이 확인되지 않습니다. 과거 전체 평균이나 최근 집계 평균만으로 현재 시장에서 싸게 살 수 있다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
임차보증금 인수가 발생한다면 실제 매수비용은 최저매각가에 미배당 인수액을 더한 금액이 됩니다. 최종적인 시세 비교 역시 그 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,426,000원 |
| 1. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 89,314,213원 | 55,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 단순 배당 가정에 따른 수치입니다. 집행비용 1,426,000원과 가압류 채권자 배당 55,574,000원으로 매각대금 57,000,000원이 소진됩니다. 실제 배당은 채권확정, 조세채권, 임차인의 우선변제 및 담보권 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
이 배당 시나리오에서 엔에이치농협캐피탈의 채권 89,314,213원 중 55,574,000원이 배당되고, 33,740,213원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 포항수산업협동조합의 청구액 31,202,178원에 대한 이 시나리오상 배당액은 0원입니다.
다만 이 계산은 채권자 간 최종 배당순위가 확정된 배당표가 아닙니다. 특히 신청채권 관련 근저당권의 등기상 상태와 세금의 법정기일, 임차인의 우선변제 요건을 확인하면 실제 배당금이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리확인이 먼저
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 57,000,000원 | 55,574,000원 | 33,740,213원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 45,600,000원 | 44,379,200원 | 44,935,013원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 36,480,000원 | 35,423,360원 | 53,890,853원 | 0원* |
* 회차별 인수 0원은 제공된 배당 시나리오의 가정값입니다. 신현자의 대항력·배당 여부가 확인되지 않은 상태에서 실제 매수인 인수액 0원을 보장하지 않습니다.
신건이 유찰된다면 제시된 회차 가정상 최저매각가는 45,600,000원, 다시 유찰되면 36,480,000원으로 하락합니다. 그러나 매각가격이 내려간다고 해서 임차인 관련 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
대항력 있는 임차인이 미배당 보증금을 매수인에게 주장할 수 있다면, 낮아진 낙찰대금에 그 미배당액을 추가해야 합니다. 본건에서는 임차보증금 3,000,000원의 인수 가능성을 먼저 확인한 뒤 회차별 실질취득비용을 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항송도초등학교 남서측 인근입니다. 연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지이며, 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스승강장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1985.10.11 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 3층 연립주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측·동측·서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 연립주택 부지입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 466,800원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동해주택은 30세대 규모의 오래된 주택입니다. 확인된 실거래는 총 7건이고, 최근 거래도 2024년 7월에 머물러 있습니다. 따라서 대규모 신축 아파트처럼 거래가 활발하다고 전제하기 어렵습니다. 실제 매도 가능가격과 매수 수요 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 사용승인 이후 장기간 경과한 건물이므로 누수·균열·배관·전기설비·난방·공용부분 보수 필요성을 현장에서 점검해야 합니다. 감정평가상 위반건축물 표시는 없지만 이것이 건물 상태의 양호함까지 보증하지는 않습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 신현자의 전입일. 말소기준권리인 2020.02.18 이전에 대항력을 취득했는지, 실제 점유와 주민등록이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 보증금 3,000,000원의 우선변제권과 배당 가능성을 확인하고, 미배당이 발생할 경우 매수인 인수 여부를 따져야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건의 세목·법정기일·체납액을 확인해 당해세 및 우선배당 여부를 점검해야 합니다.
- 근저당권과 채권이전. 포항수산업협동조합 근저당권의 말소 기록과 수협엔피엘대부주식회사 이전등기를 원본으로 대조하고, 신청채권의 법적 지위를 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 검증. 거래표의 전용 54.45㎡와 본건의 집합건축물대장·등기부상 면적을 대조한 뒤 동일 조건의 거래인지 판단해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 마지막 거래가 2024년 7월인 만큼 최신 유사 주택 거래와 실제 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 신현자의 실제 점유 상태, 보증금 반환 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 인도 비용을 점검해야 합니다.
- 현장 확인. 노후 연립주택 특성상 건물 구조·누수·설비 상태와 공용부분 수선 필요성을 확인하고 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서· 감정평가서·건축물대장과 최신 경매 진행사항을 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 관심, 권리는 확인 후”
포항 동해국민주택 207호는 57,000,000원 신건으로, 과거 비교거래 평균인 69,500,000원과 비교하면 낮은 가격에 출발합니다. 산출 비율은 82.0%입니다.
그러나 이 수치만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 1985년 사용승인된 30세대 규모의 노후 연립주택이고, 거래자료는 2024년 이전이며 본건과 면적 일치 여부도 확인되지 않았습니다.
권리 측면에서는 가압류를 말소기준으로 하여 후순위 압류가 소멸하는 구조로 계산되어 있지만, 신현자의 보증금 3,000,000원과 전입일 미상, 국세·지방세 압류, 근저당권 이전등기 문제를 해소해야 합니다.
결국 이 사건은 가격이 낮아 보인다는 이유로 바로 입찰할 물건이 아니라, 임차인·담보권·세금의 우선순위부터 확인해야 하는 물건입니다. 이를 확인한 후 실제 인수액을 포함한 취득비용을 산정하고, 동일 면적의 현재 실거래가와 비교하는 순서가 맞습니다.
최종 판단: 가격은 검토 대상, 권리와 환금성은 추가 확인 필요. 종합 C등급.
