대구지방법원 2025타경4181. 포항시 남구 오천읍 문덕리 대궁꿈마을 3층 307호 아파트입니다. 전용면적은 59.4039㎡, 건물은 철근콘크리트조 11층 중 3층이며, 2002.06.27 준공된 90세대 규모 단지입니다.

현재 소유자 조진영은 2022.01.26 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 86,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 62,370,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다.

한국주택금융공사가 2025.10.20 임의경매를 신청했고, 그 후 국민행복기금의 가압류가 등기됐습니다. 근저당권과 후순위 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실만으로 가격까지 적정하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 신건 79,000,000원이라는 입찰가격이 실제 거래 수준과 맞는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 승계와 후순위 소멸

권리분석의 출발점은 2022.01.26 접수된 을구 9번 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 62,370,000원이며, 매각에 따른 말소기준권리에 해당합니다.

특히 이 사건은 근저당권을 처음 설정한 금융기관과 경매를 신청한 기관이 다릅니다. 국민은행의 근저당권은 2025.01.22 한국주택금융공사에 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 청구금액 55,713,993원으로 경매를 진행했습니다. 이는 별개의 근저당 채권이 새로 추가된 구조가 아니라 기존 근저당권의 채권자 지위가 이전된 구조입니다. 따라서 국민은행 근저당액과 한국주택금융공사 청구액을 서로 다른 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

2025.12.24 국민행복기금이 설정한 4,449,538원 가압류는 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리로, 매각에 의해 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이전 소유자들의 과거 근저당권 역시 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 높다

대궁꿈마을에서 확인되는 전용 59.4㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 거래 평균은 78,791,666원이지만, 과거의 상대적 고가 거래까지 포함한 평균만으로 가격 경쟁력을 평가하기는 어렵습니다.

보다 중요한 비교 기준은 최근 12개월 거래 구간의 평균 77,937,500원(8건)과 마지막 확인 거래 79,000,000원(2024.10)입니다. 최근 구간은 2023.12~2024.10에 해당하며, 거래가격 추세는 이전 구간 대비 -3.2%로 하락했습니다.

현재 최저매각가 79,000,000원은 전체 거래 평균의 100.3%이고, 최근 구간 평균의 101.4%입니다. 최근 구간 평균보다 1,062,500원 높습니다. 최신 확인 거래가격과는 동일합니다.

즉 실질취득 예상액 79,000,000원은 최근 거래 평균보다 높고, 마지막 거래가보다 낮지도 않습니다. 명세서상 인수액이 0원이라고 하더라도 신건 가격에 특별한 할인 효과가 있는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

매각가 79,000,000원 기준 집행비용 1,822,000원, 근저당권 배당 62,370,000원, 가압류 배당 4,449,538원, 소유자 잔여 10,358,462원으로 추정됩니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 가격·배당 시나리오

현재 신건 가격에서 낙찰되지 않고 유찰된다면 다음 회차의 최저매각가가 낮아질 수 있습니다. 다만 아래 금액은 각 회차의 예상 시나리오로, 실제 입찰 가능 가격과 일정은 법원 공고로 확인해야 합니다.

중요한 점은 미배당 채권과 매수인이 인수하는 채무가 다르다는 사실입니다. 1회 또는 2회 유찰 시 예상 미배당액이 발생하더라도, 말소되는 근저당권과 후순위 가압류의 배당 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 남구 오천읍 원리 소재 포은중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 간선도로 접근성을 포함한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측은 폭 약 25m, 북측은 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 3층 307호입니다. 벽지·타일, 강화마루 및 샷시창호 등의 마감과 승강기, 위생·급배수설비, 소화전, 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 단지 규모. 2002.06.27 준공된 90세대 소규모 아파트입니다. 매도 시에는 대규모 단지와 다른 거래량·수요층·가격 협상 여건을 고려해야 합니다.
• 토지 및 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역(전술) 등의 지정이 확인됩니다. 토지 공시지가는 775,700원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 내부 상태. 평가 당시 이해관계인의 부재로 내부 확인에 제약이 있어 외부 관찰, 관리사무소 및 인근 주민 탐문 등에 의거한 표준적인 내부구조와 마감상태를 상정했습니다. 실제 수리 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인된 거래는 2023~2024년 12건이며 마지막 거래는 2024.10입니다. 90세대 규모, 3층이라는 개별 특성 및 거래 추세 -3.2%를 고려하면 현재 거래 수요와 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 점유상태를 대조해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 을구 9번 국민은행 근저당권과 9-1번 한국주택금융공사 이전등기는 같은 권리의 승계 관계입니다. 경매신청채권자 및 실제 채권액과 연결해 확인해야 합니다.
• 인수권리 재확인. 명세서에는 인수권리 및 법정지상권이 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 확인해 변동 여부를 점검해야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 최종 확인 거래가 2024.10에 머물러 있습니다. 2026년 입찰가격을 정하기 위해서는 최근 거래 및 현재 매도 호가를 따로 검증해야 합니다.
• 3층 가격 보정. 비교 거래는 주로 대상보다 높은 층에서 이뤄졌습니다. 층별 선호도, 향, 일조, 조망과 내부 수리상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 내부 점검. 감정평가가 내부를 직접 확인한 결과가 아니므로 누수, 결로, 난방, 설비 및 마감 상태에 따른 추가 비용을 살펴봐야 합니다.
• 관리비 및 명도. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용이 있는지 확인하고, 실제 점유자에 따라 인도·명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 63,200,000원, 2회 유찰 50,560,000원은 가격 검토를 위한 가정입니다. 유찰 여부와 실제 매각조건을 확인한 후 입찰 계획을 세워야 합니다.
• 최종 원본 대조. 경매 사건기록, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 및 법원 공고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 부담은 낮아 보여도, 가격 메리트는 별개다”

포항 대궁꿈마을 307호는 2022.01.26 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 임의경매 사건입니다. 이후 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐고, 후순위 국민행복기금 가압류는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리도 확인되지 않습니다.

다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유나 임대차관계가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 예상 인수 0원이라는 판단은 점유관계 확인을 전제로 해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 최저가이자 실질취득 예상액 79,000,000원은 최근 거래 구간 평균 77,937,500원의 101.4%입니다. 마지막 확인 거래 79,000,000원과 같고 거래가격 추세는 -3.2%로 하락했습니다. 게다가 마지막 거래가 2024.10이어서 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 자료도 아닙니다.

결론적으로 등기상 인수위험은 낮지만, 신건 가격의 매력은 확인되지 않는 물건입니다. 소규모 단지의 환금성, 내부 미확인, 임대관계 미상 및 하락 추세를 종합하면 신건에서 서둘러 응찰할 근거가 충분하지 않습니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 보류. 현재의 점유관계와 시세를 확인하고 유찰 가능성을 포함한 보수적 입찰가를 검토하는 것이 적절합니다.