대구지방법원 2025타경4191. 경상북도 포항시 남구 대잠동에 위치한 대잠센트럴하이츠아파트 109동 14층 1402호입니다. 대상 평형의 전용면적은 132.7272㎡이고, 2010년 3월 29일 사용승인된 15층 건물의 14층 세대입니다. 현재 소유자 김연수는 2014년 4월 30일 거래가액 410,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2016년 9월 6일 구룡포수산업협동조합 앞으로 채권최고액 351,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 본 경매의 말소기준권리입니다.
이후 구룡포수산업협동조합과 정춘길, 농림수산 관련 신용보증기금관리기관의 가압류가 차례로 등기되었고, 포항시 및 국가의 압류도 추가되었습니다. 채권관계는 복잡하지만 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 별도로 인수하는 권리를 구분해야 합니다. 등기상 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자와 임대관계는 확인되지 않았으므로 입찰 전 현황조사와 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 1009 대잠센트럴하이츠아파트 제109동 제14층 제1402호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 희망대로 520 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 132.7272㎡ · 15층 중 14층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2010.03.29 |
| 소유자 | 김연수 (2014.04.30 소유권이전 · 거래가액 410,000,000원) |
| 점유 및 임대관계 | 점유자 부재·잠금장치로 내부조사 불가, 임대 여부 미확인 |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 469,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 입찰보증금 | 46,900,000원 (최저가의 10%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 289,137,685원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
가압류 청구금액은 구룡포수산업협동조합 510,108,699원, 정춘길 280,000,000원, 농림수산자신용보증기금관리기관 30,411,520원, 농림수산업자신용보증기금관리기관 308,283,760원입니다. 이처럼 채권 청구금액이 매각대금을 크게 웃돌더라도, 매각으로 소멸하는 일반 금전채권의 미배당액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.
포항시와 국가 명의의 압류도 등기되어 있습니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별개로, 실제 조세채권의 배당 우선순위는 법정기일과 세목 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 아래 예상배당은 세금의 우선순위를 확정한 최종 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 비싸다
대잠센트럴하이츠는 550세대 규모의 아파트단지입니다. 전용 132.73㎡ 및 130.33㎡대의 비교 가능한 실거래 12건을 살펴보면, 전체 평균은 454,166,666원입니다. 그러나 최근 거래가격은 과거 고가 거래보다 낮아졌습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래에 더 큰 비중을 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 132.73㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 132.73㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 132.73㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 130.33㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2025.08 | 132.73㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.07 | 130.33㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2025.05 | 130.33㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2024.12 | 132.73㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2024.10 | 130.33㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2024.08 | 130.33㎡ | 11 | 505,000,000원 |
| 2024.05 | 130.33㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2024.05 | 132.73㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 454,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 412,500,000원 |
과거 거래에서는 500,000,000원 이상의 가격도 관찰되지만, 2026년 3월·8월·9월에는 전용 132.73㎡ 거래가 모두 400,000,000원에 이루어졌습니다. 최근 12개월 평균도 412,500,000원으로 전체 12건 평균보다 낮습니다.
제공된 거래 추세는 -13.2%입니다. 이는 이전 거래 구간보다 최근 거래가격이 하락했다는 의미입니다. 신건 최저매각가 469,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.7%로, 최근 거래가격에 비해 높은 수준입니다. 전체 12건 평균인 454,166,666원과 비교해도 감정가가 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,090,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 2. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 510,108,699원 | 110,910,000원 |
| 3. 가압류 · 정춘길 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산자신용보증기금관리기관 | 30,411,520원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 308,283,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 469,000,000원에서 추정 집행비용 7,090,000원을 제외하면 채권자 예상배당 합계는 461,910,000원입니다. 채권총액 1,479,803,979원에 비해 배당재원이 부족하여 예상 미배당액은 1,017,893,979원입니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.
위 표는 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 작성된 단순 예상배당입니다. 포항시·국가 압류와 관련된 실제 조세채권의 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 및 최종 집행비용은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리의 금전채무이므로 매수인이 자동으로 승계하는 금액과 구별해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 어디까지 조정될까
현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 제공된 회차별 가격 시나리오를 적용하면 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64% 수준을 가정할 수 있습니다. 아래 금액은 확정된 미래 매각가격이 아니라 회차별 분석을 위한 가정값입니다.
| 구분 | 최저가 가정 | 인수액 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 469,000,000원 | 0원 | 1,017,893,979원 |
| 1회 유찰(80%) | 375,200,000원 | 0원 | 1,110,656,779원 |
| 2회 유찰(64%) | 300,160,000원 | 0원 | 1,184,646,219원 |
1회 유찰 가정가격 375,200,000원은 최근 12개월 평균 412,500,000원과 최신 거래가격 400,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격 300,160,000원은 가격 격차가 더욱 커집니다. 다만 실제 낙찰가에는 경쟁 입찰과 물건 상태가 반영되므로 최저가 자체를 취득가격으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시청 북서측 약 500m 지점에 위치하며, 주변은 중대형 아파트단지가 밀집한 주거지역입니다. 감정평가상 주거환경은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 사정도 편리한 편입니다. 단지 동측으로 폭 약 20m 진입로가 연결되며, 주변에는 폭 10~12m 포장도로가 조성되어 있습니다.
- 건물. 2010.03.29 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 승강기, 소화전, 화재경보시설, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 역사문화환경보존지역과 중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1,042,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 건물 상태. 점유자 부재 및 잠금장치로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 감정평가는 외부에서의 개략적인 조사와 통상적인 관리상태를 전제로 이루어졌습니다. 내부 수리 상태와 실제 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 550세대 단지이고 비교 가능한 실거래가 존재하지만, 최근 거래가격은 과거보다 낮아졌습니다. 특히 최근 거래 추세 -13.2%는 매도 시점과 희망 매도가격을 보수적으로 판단해야 할 요인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 입찰가 검토. 전체 평균 454,166,666원보다 최근 12개월 평균 412,500,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 469,000,000원에는 가격상 이점이 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -13.2%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 예상 매도가격을 높게 잡지 말고, 향후 매각까지 걸리는 시간과 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.
- 유찰 회차 확인. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 1회 유찰 시 375,200,000원, 2회 유찰 시 300,160,000원이라는 가정가격을 놓고 가격 메리트를 비교할 수 있습니다. 실제 최저가와 매각기일은 법원 공고를 다시 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 내부조사가 이루어지지 않았고 임대 여부도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 대항력 가능성을 반드시 조사해야 합니다.
- 세금채권 확인. 포항시와 국가의 압류가 등기되어 있습니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위, 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비·수리비 확인. 내부 상태가 확인되지 않은 물건이므로 수리비 발생 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 입찰자금 준비. 신건 최저매각가 469,000,000원을 기준으로 입찰보증금은 46,900,000원입니다. 실제 취득 과정에서는 낙찰대금 외에 취득 관련 비용과 명도·수리 비용도 고려해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형이어도 비싸게 사면 의미가 없다”
이 물건은 등기상 권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 2016년 구룡포수산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 내부조사와 임대관계 확인이 이루어지지 않았으므로 점유·임차관계에 대한 최종 검증은 반드시 필요합니다.
가격 측면의 결론은 더 분명합니다. 신건 최저매각가 469,000,000원은 최근 12개월 평균 412,500,000원의 113.7%이고, 가장 최근 거래는 400,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -13.2%로 하락하고 있습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
따라서 이 물건은 권리 구조는 비교적 양호하지만 점유관계 확인이 필요하고, 현재 가격은 보류해야 하는 물건입니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.0회와 회차별 가격 시나리오를 참고하되, 실제 유찰 여부를 확인하면서 최근 실거래가 대비 충분한 가격 여유가 확보되는지를 살피는 것이 합리적입니다. 결론은 신건 입찰보다 유찰 후 가격 재평가입니다.
