대구지방법원 2025타경4206. 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1134 소재 1층 102호 근린시설입니다. 힐스테이트포항 남서측 인근에 자리하고 있으며, 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설(소매점)으로 이용되는 공간입니다. 소유자는 김길환이고, 구룡포수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 247,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

문제는 매각가격보다 먼저 확인해야 하는 권리기록의 연결 관계입니다. 산출된 말소기준은 2025년 10월 15일 포항시 압류이며, 이후 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그런데 그보다 앞선 2017년 설정 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 2025년 11월 5일에는 그 근저당권을 수협엔피엘대부주식회사로 이전한 기록이 존재합니다. 이 기록의 현재 효력과 실제 말소 여부를 확인하지 않고 인수 0원을 확정해선 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 선행 근저당 확인

등기 흐름을 시간순으로 보면 과거 설정되었다가 말소된 근저당권과 가압류가 여럿 있습니다. 2017년 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권은 2017년 10월 19일 해지로 말소됐고, 김재훈의 71,720,000원 가압류도 2017년 7월 11일 집행취소결정으로 말소됐습니다. 메가박스주식회사의 채권최고액 200,000,000원 근저당권 역시 2024년 7월 1일 말소됐습니다.

별도로 2017년 10월 19일 설정된 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 있습니다. 이 권리는 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2025년 11월 5일 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 기록되어 있습니다. 해당 설정등기의 말소 효력과 이전등기의 관계가 명확해야 말소기준 판단도 확정할 수 있습니다.

갑구 5번 포항시 압류(2025.10.15), 갑구 6번 임의경매개시결정(2025.10.23), 갑구 7번 국세 압류(2026.10.06)는 매각으로 등기상 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 세금 관련 압류에는 배당상 조세채권의 우선순위와 별도 문제가 있으므로, 등기의 소멸과 조세채권에 대한 배당 처리를 혼동해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교 전에는 할인 여부를 알 수 없다

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 247,000,000원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않았기 때문에 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 근린시설은 아파트와 달리 전면 노출도, 유동인구, 상가의 크기와 구조, 임대수익, 실제 영업 가능성 등에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.

현재 확인 가능한 동일·유사 근린시설의 매매사례나 최근 실거래 평균은 없으므로, 247,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 감정가가 적정한지 평가하려면 동일 상권의 1층 근린시설 거래와 임대료 수준을 별도로 확인해야 합니다.

회차별 금액은 경매가격 시나리오입니다. 실제 매각가격이나 시세를 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액 0원 역시 권리관계가 확인된 확정 금액이 아니라 배당 모형의 가정입니다.

③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)

집행비용 4,258,000원은 추정치입니다. 소유자 잔여 242,742,000원은 채권자 배당이 반영되지 않은 계산 결과로서 실제 교부 예상액으로 사용할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

배당 모형은 매각대금 247,000,000원에서 집행비용 4,258,000원을 제외한 242,742,000원을 소유자 잔여로 표시합니다. 그러나 이 사건에는 구룡포수산업협동조합의 신청채권액 309,330,195원이 존재합니다. 따라서 채권자 배당이 0원이라는 계산을 실제 배당 결과로 받아들이는 것은 부적절합니다.

각 회차의 잔여금과 미배당은 미반영 채권이 있는 모형상 수치입니다. 실제 소유자 잔여금이나 채권자의 배당 부족액을 의미하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 남구 오천읍 원리 소재 힐스테이트포항 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다가구주택, 아파트, 주상나지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 해당 1층 102호는 소매점으로 이용됩니다. 함께 조사된 다른 호실은 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 이용되는 것으로 나타납니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조의 3층 건물이며, 외벽은 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅과 타일 등으로 마감되어 있습니다. 급·배수 및 위생설비, 소화전과 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 10미터, 서측 및 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 도로 접근성은 있으나 점포별 전면 노출도와 실제 출입 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구 등에 해당하며, 공시지가가 682,100원/㎡로 기재돼 있습니다. 주차장 관련 토지이용계획 및 교육환경 보호 관련 제한 등도 확인됩니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가에서 공부와의 별도 차이는 제시되지 않았습니다.
• 경계 및 이용. 감정요항표에는 함께 조사된 다른 호실(나·다)이 경계벽 없이 일괄 이용되는 것으로 추정된다는 내용이 있습니다. 본건 102호의 독립성 및 매각대상과의 관계를 혼동하지 않도록 현장과 도면을 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트보다 실제 영업수요, 임대료, 공실 가능성에 대한 의존도가 높습니다. 현재 거래 비교 근거가 부족하므로 재매각 가능성과 투자 회수기간을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선행 근저당 검증. 을구 3번 구룡포수산업협동조합 근저당권(130,000,000원)의 실제 말소 여부와 을구 3-1번 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 효력을 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2025.10.15 포항시 압류를 말소기준으로 판단할 수 있는지, 앞선 근저당권이 실제로 소멸했는지 원본 등기로 대조하세요.
• 배당 재산정. 신청채권 309,330,195원이 배당계산에 반영되지 않은 이유를 확인하고, 실제 채권자별 배당순위 및 예상배당액을 다시 검토하세요.
• 체납세금. 포항시 압류와 포항세무서장의 국세 압류가 있으므로 조세채권액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 임차·점유 조사. 임차인 신고가 없더라도 실제 영업자, 점유자, 보증금, 임대차기간, 사업자등록 및 점유 개시시점을 현장에서 확인하세요.
• 현장 경계. 1층 102호의 독립적인 출입과 전용공간, 벽체와 인접 점포의 실제 이용상태를 건축물대장·도면·현황과 대조하세요.
• 상권·임대수익. 주변 1층 근린시설의 실거래, 보증금, 월 임대료와 공실 상황을 조사해 감정가 247,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 관리비·시설비. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 소방설비 및 시설 유지상태를 확인하세요.
• 매각기일·원본 확인. 2026.11.09 매각기일 전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각대상 목록을 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 그 근거다”

포항 오천읍 원리 1층 102호는 감정가와 최저매각가가 247,000,000원인 신건 근린시설입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없고, 배당 모형상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 선행 근저당권의 말소 표기와 후속 이전등기의 관계가 확인되지 않았고, 신청채권 309,330,195원이 실제 예상배당에 반영되지 않았다는 문제가 남습니다. 또한 최근 거래사례에 근거한 시세 비교가 어려워 감정가 247,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수도 없습니다.

근린시설의 개별 환금성, 실제 영업·점유 상태, 다른 호실과의 이용 관계까지 고려하면 현재 단계에서 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리는 검증 필요, 가격은 판단 보류. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 내려갈 때를 기다리는 것이 아니라, 근저당권의 효력·배당관계·현장 이용상태·적정 시세를 먼저 확인하는 것입니다.