대구지방법원 2025타경4216. 경상북도 포항시 북구 용흥동의 빌드원르헤브3차아파트 제5층 제503호입니다. 전용면적은 66.8358㎡, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층에 있는 아파트입니다. 소유자는 주식회사빌드원주택이며, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 227,107,937원입니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 등기부에는 조영근의 220,000,000원 주택임차권이 경매개시결정보다 먼저 등기되어 있습니다. 원칙적으로 낙찰자가 미배당 보증금의 인수 문제를 검토해야 하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 조영근 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
여기서 중요한 예외가 있습니다. 또 다른 임차인 김연희는 보증금 20,000,000원, 월차임 634,000원의 주거 임차인입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 분석되어 있으며, 조영근에게 적용되는 특별매각조건이 김연희에게까지 확장되지는 않습니다. 따라서 김연희 보증금의 인수위험을 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 중흥로241번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 66.8358㎡ · 14층 건물 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 주식회사빌드원주택 |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 217,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,107,937원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 확인일 | 2026.10.26 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 확약이 해결하는 권리와 남는 권리
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
실제 확인되는 임차인은 조영근·김연희 2명입니다. 주택도시보증공사는 특별매각조건에 표시된 임차권승계인으로, 조영근과 별개의 신규 임차인으로 계산하지 않습니다. 등기부 을구 1-2번 역시 조영근 임차권의 경정등기로, 새로운 임차인의 보증금이 추가된 것이 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영근 전유부분 전부 |
220,000,000원 | 2022.03.18 2023.02.24 |
있음 | 있음 | 확약 적용 주택도시보증공사 승계 |
실질 0원 미배당액 반환청구권 포기·등기 말소 조건 |
| 김연희 503호 · 월차임 634,000원 |
20,000,000원 | 2025.07.02 확인 필요 |
있음 | 확인 필요 | 확약 대상 아님 | 20,000,000원 위험 보수적 전액 인수 반영 |
김연희 배당요구일은 2025.12.12입니다. 확정일자 확인이 필요하므로 실제 우선변제 여부는 원본 서류 대조가 필요합니다. 조영근의 임차권 경정결정에서는 점유개시일이 2023.02.27로 정정되었습니다.
신건 배당 계산에서 조영근의 예상배당액은 213,162,000원, 미배당 잔액은 6,838,000원입니다.
통상 인수 가능성이 있는 잔액이지만, 이 사건에서는 위 특별매각조건이 유효하게 이행되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 임차권등기 말소 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.
배당 계산에서는 김연희에 대한 배당이 0원으로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 분석에서는 보증금 전액인 20,000,000원을 매수인 인수위험으로 봅니다.
매각물건명세서에는 인수권리 '해당사항없음'이라는 기재도 있으므로, 이 내용과 김연희의 대항력·배당관계 사이의 차이는 입찰 전에 반드시 법원 원본으로 확인해야 하는 핵심 쟁점입니다. 명세서 기재만으로 김연희의 권리가 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
일반 배당 계산상 인수 추정액: 26,838,000원
조영근 특별매각조건으로 해소되는 부분: 6,838,000원
김연희 보증금 인수위험: 20,000,000원
특별매각조건을 반영한 실질 인수위험: 20,000,000원
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 144.8%
같은 단지인 빌드원르헤브3차아파트의 전용 66.84㎡ 수준 실거래 12건을 비교합니다. 최근 거래는 2026년 6월부터 10월까지 확인되며, 최근 12건 평균은 163,625,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 66.84㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2026.10 | 66.84㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 2026.10 | 66.84㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2026.10 | 66.84㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2026.09 | 66.84㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.09 | 66.84㎡ | 11 | 167,000,000원 |
| 2026.09 | 66.84㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 66.84㎡ | 9 | 164,000,000원 |
| 2026.08 | 66.84㎡ | 8 | 167,500,000원 |
| 2026.08 | 66.84㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 66.84㎡ | 8 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 66.84㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 66.84㎡ | 12건 | 163,625,000원 |
최근 거래가격은 148,000,000원~174,000,000원 범위이며, 최신 거래는 2026.10의 165,000,000원입니다. 이 물건의 신건 최저매각가 217,000,000원은 최근 12건 평균의 132.6%입니다.
여기에 김연희 보증금 인수위험 20,000,000원을 더하면 실질취득 예상액은 237,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래 평균보다 73,375,000원 높고, 평균의 144.8%에 해당합니다.
특히 같은 단지의 2026.10 거래 중 동일한 5층 거래가 148,000,000원으로 확인됩니다. 개별 세대의 향·상태 차이를 고려해야 하지만, 해당 거래와 비교해도 신건 가격의 부담은 매우 큽니다.
이 수치는 개별 물건의 유찰 횟수를 보장하지 않지만, 경매시장에서의 가격 수용성과 환금성을 신중하게 검토해야 한다는 신호입니다. 권리관계가 복잡하고 신건 실질취득가도 시세보다 크게 높아, 가격 조정 없이 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 조영근 · 우선변제 | 220,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 임차인 김연희 · 인수위험 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 227,107,937원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 계산입니다. 실제 배당액과 순서는 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
예상배당에 따르면 매각대금 217,000,000원 중 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 조영근에게 배당됩니다. 조영근 보증금에서 6,838,000원이 부족하지만, 특별매각조건에 따른 포기로 이 부분의 실질 인수액은 0원입니다.
반면 김연희에게는 배당이 없는 것으로 계산되어 20,000,000원의 별도 인수위험이 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 227,107,937원도 예상배당은 0원으로 계산됩니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험의 관계
유찰되면 최저매각가는 낮아질 수 있지만, 조영근의 확약 효력과 김연희의 별도 인수위험을 구분해서 계산해야 합니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되고 김연희 보증금 전액 인수를 가정하면, 다음과 같은 실질취득 비용이 예상됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 실질 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 217,000,000원 | 20,000,000원 | 237,000,000원 | 144.8% |
| 1회 유찰 가정 | 173,600,000원 | 20,000,000원 | 193,600,000원 | 118.3% |
| 2회 유찰 가정 | 138,880,000원 | 20,000,000원 | 158,880,000원 | 97.1% |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오의 최저매각가로 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가를 예측한 것은 아닙니다. 취득 관련 부대비용은 포함하지 않았습니다. 김연희의 최종 인수 여부 및 특별매각조건의 이행 결과에 따라 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
반대로 김연희의 보증금 20,000,000원은 조영근의 확약과 무관합니다. 매각가가 낮아져도 이 인수위험이 자동 소멸하지 않습니다.
1회 유찰 가정에서도 실질취득은 193,600,000원으로 최근 시세보다 높습니다. 2회 유찰 가정에서야 실질취득 158,880,000원으로 최근 평균보다 낮아지지만, 그 차이는 크지 않고 추가 비용과 권리확인 부담도 고려해야 합니다.
여기에 신건 실질취득액이 최근 시세의 144.8%라는 심각한 가격 부담과 단지 평균 7.2회 유찰이라는 통계까지 겹칩니다. 가격·권리·환금성 측면에서 모두 보수적인 판단이 필요한 물건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항남부초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통 수준으로 판단했습니다.
- 건물. 2021.07.14 준공된 99세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 포장도로에 각각 접하며, 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 기준액은 561,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 실거래. 동일 면적 최근 거래는 148,000,000원~174,000,000원 수준입니다. 거래 사례는 확인되지만 신건 실질취득가와의 격차가 매우 큽니다.
- 환금성. 99세대의 소규모 단지이며 단지 경매물건 평균 유찰 7.2회, 매각률 47%라는 통계를 감안하면 경매 수요와 향후 매도 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조영근 확약서·특별매각조건 원본. 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 정확히 반영돼 있는지 확인하고, 말소 이행 절차를 점검하세요.
- 주택도시보증공사 승계관계. 조영근과 주택도시보증공사의 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다. 승계 범위와 포기 효력은 원본 서류로 확인하세요.
- 김연희 보증금. 20,000,000원 전액 인수위험을 기본으로 검토하세요. 특별매각조건이 김연희에게 적용되지 않는다는 점이 중요합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 김연희 전입일 2025.07.02, 배당요구일 2025.12.12를 기준으로 실제 점유, 확정일자, 대항력 유지와 배당순위를 확인하세요.
- 명세서 기재 대조. 인수권리 '해당사항없음'이라는 명세서 기재와 김연희의 선순위 대항력 및 인수 추정이 상충하므로, 법원 비치 원본 및 관계 서류에서 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저매각가 217,000,000원 자체가 최근 실거래 평균의 132.6%입니다. 김연희 보증금까지 반영하면 144.8%로 올라갑니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정의 실질취득액도 193,600,000원으로 최근 시세보다 높습니다. 단지 평균 유찰 7.2회를 참고하되 실제 회차 진행을 확인하세요.
- 명도 및 점유. 임차권등기된 조영근과 실제 점유자 사이의 관계, 김연희의 현재 거주 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 취득 관련 비용을 확인하고 실질취득액과 별도로 반영하세요.
- 입찰보증금. 매각기일 2026.11.09의 실제 매각조건 및 입찰보증금 요건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 최근 실거래 내역을 확인한 후 최종 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “주된 임차권은 해소돼도, 싸게 사는 것은 아니다”
이 사건을 처음 보면 220,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 매수인 인수위험이 매우 커 보입니다. 하지만 특별매각조건에서 조영근과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했으므로, 조건이 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 인수위험이 전부 사라진 것은 아닙니다. 확약 대상이 아닌 김연희의 보증금 20,000,000원을 별도로 검토해야 하며, 명세서 기재와 대항력 판단 사이의 차이도 해소해야 합니다. 이를 보수적으로 반영한 신건 실질취득 예상액은 237,000,000원입니다.
동일 면적 최근 12건 실거래 평균은 163,625,000원입니다. 즉 신건 실질취득 비용이 최근 시세보다 73,375,000원 높습니다. 최근 실거래가 기준으로는 가격 메리트가 없습니다.
단지 경매물건 평균 유찰 7.2회, 매각률 47%라는 통계까지 고려하면, 이 물건은 가격이 충분히 조정되고 미확인 권리관계가 해소되기 전까지 적극적으로 접근하기 어려운 유형입니다.
주된 임차권은 확약으로 해결될 수 있지만, 확약 밖 임차인과 높은 실질취득가가 남습니다. 이 사건의 결론은 “신건 입찰 보류, 잔존 임차권 확인, 유찰 후 재평가”입니다.
