대구지방법원 2025타경4267. 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1134에 위치한 1층 136호 근린생활시설입니다. 감정평가서에 따르면 2015년 3월 17일 사용승인을 받은 철골철근콘크리트구조 3층 건물의 일부이며, 현재 감정상 이용상태도 근린생활시설입니다.
소유자는 김길환입니다. 과거 신탁등기와 여러 차례의 근저당권 설정 이력이 있으나, 기존 신탁 및 과거 금융기관 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 11월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 140,400,000원이며 채무자는 주식회사메가식자재마트입니다.
이후 포항시 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국가 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기가 소멸한다는 사실과 세금채권이 배당에 미치는 영향은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1134 제1층 제136호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 하원로47번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 데크플레이트지붕 · 지상 3층 중 1층 136호 |
| 사용승인일 | 2015.03.17 |
| 소유자 | 김길환 (단독소유) |
| 감정가 | 218,000,000원 |
| 최저매각가 | 218,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구금액 | 121,030,625원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.19 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 140,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 |
| 매각 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
권리분석의 핵심은 2024.11.19 중소기업은행 근저당권입니다. 을구 9번으로 설정된 채권최고액 140,400,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각을 통해 소멸하는 구조입니다.
그 이전의 신한은행 근저당권, 세림신용협동조합 근저당권, 대구대건신용협동조합 근저당권은 모두 말소됐습니다. 2017년 김재훈의 71,720,000원 가압류 역시 같은 해 말소됐으므로 매수인이 승계할 선순위 가압류로 취급하지 않습니다. 2015년 설정된 신탁등기도 이후 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 검증 — 최저가 218,000,000원을 싸다고 볼 수 있을까?
이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 218,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가 100%에서 입찰이 시작됩니다. 매수인 인수액이 0원이라는 전제에서, 최저가로 낙찰받는 경우 실질취득액 역시 218,000,000원입니다. 취득세와 명도·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
하지만 근린시설은 감정가나 유찰 여부만으로 가격 경쟁력을 판정해서는 안 됩니다. 상가의 가치는 입지, 실제 임대수익, 공실 상태, 상권 수요, 전용면적, 층별 접근성 등에 영향을 받습니다. 현재 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율이나 시세 차익을 제시할 수 없습니다.
회차별 매각가와 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 218,000,000원 | 140,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 174,400,000원 | 140,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 3,633,280원 | 0원 |
각 회차는 예상 매각가를 적용한 가정이며 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰이 확정된 것은 아닙니다. 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치이고 실제 채권잔액 및 세금 우선배당에 따라 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 매각가는 174,400,000원, 2회 유찰 시에는 139,520,000원으로 제시됩니다. 2회 유찰 시나리오에서는 중소기업은행 근저당권 채권최고액 기준으로 3,633,280원의 미배당이 발생합니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인이 인수할 금액은 다르다는 것입니다. 이 사건의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 시나리오상 미배당액이 발생하더라도 이를 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 세 가지 회차 모두 현재 확인된 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 140,400,000원 | 140,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 73,748,000원 |
| 합계 | — | 218,000,000원 |
현재 최저매각가인 218,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,852,000원을 우선 공제하고 중소기업은행에 채권최고액 기준 140,400,000원을 배당한 뒤 소유자에게 73,748,000원이 남는 계산입니다.
단, 중소기업은행의 경매 청구금액은 121,030,625원이며, 140,400,000원은 근저당권의 채권최고액입니다. 채권최고액이 실제 확정채권액과 반드시 일치하는 것은 아니므로 실제 배당액은 채권계산서와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 힐스테이트 포항 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 주변 주거수요가 상업시설 이용으로 얼마나 연결되는지는 별도 검증이 필요합니다.
- 건물 특성. 2015.03.17 사용승인된 철골철근콘크리트구조의 데크플레이트지붕 3층 건물 중 1층 136호입니다. 외벽은 화강암 및 외장타일, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 콘크리트 타설 마감, 창호는 강화유리로 기재돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 교통 사정은 보통입니다. 북측·서측·동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다. 상가의 실제 고객 동선과 차량 진입 편의는 현장 확인이 필요합니다.
- 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다. 실제 사용 가능 상태와 유지관리비는 별도 확인 대상입니다.
- 토지 특성. 토지는 가로장방형의 대체로 평탄한 상업용 건부지이며, 공부상 지목은 주차장입니다. 토지면적은 7,728㎡, 공시지가는 682,100원/㎡로 기재돼 있습니다. 해당 토지면적은 개별 136호의 전용면적이 아닙니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술) 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 소로1류 및 소로2류 도로와 접하며, 어린이공원과도 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 업종 변경이나 시설 활용 시 해당 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현재 인테리어, 설비의 작동 상태, 내부 하자 및 원상복구 필요성까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 개별 근린생활시설이므로 매수층이 해당 위치의 영업수요와 임대수익에 영향을 받습니다. 인근 유사 상가의 거래가격과 공실 현황이 확인되지 않은 상태에서는 재매각의 용이성이나 예상 처분기간을 낙관할 근거가 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.11.19 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액 140,400,000원과 실제 경매 청구금액 121,030,625원을 구분하고 최신 등기사항전부증명서를 대조해야 합니다.
- 압류 3건의 채권 내용 확인. 포항시, 국민건강보험공단, 국(포항세무서장)의 압류와 관련된 실제 채권액, 당해세 여부, 법정기일, 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 등기 소멸 여부뿐 아니라 실제 배당순위도 점검해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 현재 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 영업 여부는 확정할 수 없습니다. 현황조사 원본과 현장 상태를 통해 점유관계를 확인하고, 필요한 경우 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 최저가 218,000,000원을 인근 유사 근린시설의 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 감정가가 곧 현 시세라는 전제로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 임대수익·공실 위험 점검. 실제 임대차 성립 여부, 예상 임대료, 관리비 부담, 해당 상가의 업종별 사용 가능성 및 공실 위험을 검토해야 합니다. 예상수익률은 객관적인 임대료와 비용을 확인한 뒤 계산해야 합니다.
- 상가 구분소유 관계 확인. 제1층 제136호의 정확한 전용면적, 대지권, 출입구 위치, 공용부분 사용관계 및 관리규약을 건축물대장·등기부·현장과 대조해야 합니다.
- 용도 및 규제 확인. 제2종일반주거지역, 고도지구, 상대보호구역, 비행안전구역 등과 관련해 예정 업종이나 시설 변경이 가능한지 확인해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 집합상가의 공용부분 관리비 체납과 관리주체의 청구 가능성을 확인해야 합니다. 등기상 인수권리가 없더라도 별도 비용 부담이 발생할 수 있습니다.
- 회차별 입찰가 점검. 현재 최저가는 218,000,000원, 1회 유찰 시나리오는 174,400,000원, 2회 유찰 시나리오는 139,520,000원입니다. 다만 어느 가격도 실거래 시세보다 낮다고 입증된 것은 아니므로 수익성 검증 없이 유찰가격만을 기준으로 응찰하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 수익성 확보”
포항 오천읍 원리 1134의 1층 136호 근린시설은 권리분석 측면에서 비교적 명확한 구조를 가지고 있습니다. 2024.11.19 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존의 신탁 및 과거 근저당권도 이미 말소됐으며, 매각물건명세서상 별도 인수권리나 법정지상권도 없습니다.
따라서 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 포항시·국민건강보험공단·국의 압류 3건이 존재하므로 실제 조세채권과 배당 우선순위는 추가 확인이 필요합니다. 여기에 근린시설이라는 용도 특성상 임대수익, 공실, 상권과 환금성이 투자 결과를 크게 좌우할 수 있습니다.
현재 최저가 218,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 인수액이 없으므로 최저가 낙찰 시 권리상 실질취득액은 같은 218,000,000원이지만, 이 금액이 투자할 만한 가격인지는 별개의 문제입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 실거래 및 수익성 분석 없이 저평가로 판단할 수 없습니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 수익성 검증은 보류입니다. 입찰 판단의 우선순위는 세금 관련 압류의 실질 내용, 실제 점유 및 영업 상태, 인근 상가 시세와 임대수익 확인입니다. 권리관계가 단순하다는 이유만으로 신건 최저가에 응찰할 근거는 부족합니다.
