대구지방법원 2026타경44. 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치한 두산위브더제니스 107동 36층 3602호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 지상 48층 중 36층에 위치하며, 2010년 12월 7일 사용승인을 받은 건물입니다. 단지는 1,713세대 규모로, 시세 비교 면적은 전용 107.7㎡입니다.
소유자 오영일은 2020년 11월 27일 이 아파트를 347,000,000원의 거래가액으로 취득했습니다. 이후 2021년 3월 4일 대양새마을금고 앞으로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2025년에는 더이앤엠 주식회사의 가압류가 기입됐고, 2026년 2월에는 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 같은 해 4월 대양새마을금고의 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리 또는 경매절차에 관한 등기이므로, 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇지만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 최저매각가 380,000,000원은 최근 실거래 평균보다 52,750,000원 높고, 가장 최근인 2026년 9월 거래금액과 비교하면 95,000,000원 높은 수준입니다. 신건 가격을 할인된 매수가격으로 해석하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경44 (포항지원 · 강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 제107동 제36층 제3602호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 새천년대로 1235 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 전용 107.7㎡ · 지상 48층 중 36층 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2010.12.07 |
| 단지 규모 | 두산위브더제니스 · 1,713세대 |
| 소유자 | 오영일 (2020.11.27 소유권이전 · 거래가액 347,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.04 · 을구 5번 대양새마을금고 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매수인 인수권리 | 해당 없음 · 산정 인수액 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
권리분석의 기준은 2021년 3월 4일 설정된 을구 5번 대양새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 경매 매각 시 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 과거 농업협동조합중앙회와 한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
갑구 5번 더이앤엠 주식회사의 가압류는 2025년 8월 29일 접수됐고, 갑구 6번은 이 가압류의 본압류 이행을 수반하는 강제경매개시결정입니다. 따라서 갑구 5번과 6번을 독립적인 두 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 갑구 7번의 임의경매개시결정 역시 대양새마을금고의 근저당권보다 뒤에 기입됐습니다.
② 시세 비교 — 감정가가 최근 평균의 116.1%
두산위브더제니스의 전용 107.7㎡ 및 인근 면적 109.59㎡ 실거래를 비교합니다. 2026년 2월부터 9월까지 확인되는 최근 거래는 12건이며, 평균 거래금액은 327,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 107.7㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 107.7㎡ | 11 | 321,000,000원 |
| 2026.06 | 109.59㎡ | 32 | 368,000,000원 |
| 2026.05 | 107.7㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 107.7㎡ | 24 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 109.59㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 107.7㎡ | 37 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 107.7㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 107.7㎡ | 43 | 363,000,000원 |
| 2026.02 | 107.7㎡ | 22 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 107.7㎡ | 47 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 107.7㎡ | 39 | 320,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 327,250,000원 |
최근 실거래 범위는 285,000,000원~368,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저매각가인 380,000,000원은 이 표본의 평균을 웃돌 뿐 아니라 최고 거래금액보다도 높습니다.
특히 최신 거래인 2026년 9월 285,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 개별 거래의 층과 상태 차이까지 고려해야 하므로 단일 거래로 전체 시세 하락을 확정할 수는 없지만, 최근 거래가 상대적으로 약한 수준에 형성됐다는 사실은 입찰가 산정에서 무시할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
매각대금 380,000,000원을 기준으로 집행비용과 등기상 채권의 예상배당액을 정리했습니다. 집행비용은 6,120,000원으로 추정되며, 이를 제외한 채권자 배당금 총액은 373,880,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,120,000원 |
| 1. 근저당 · 대양새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 더이앤엠 주식회사 | 100,000,000원 | 73,880,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 더이앤엠 주식회사 | — | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 대양새마을금고 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액·청구금액과 추정 집행비용을 적용한 단순 계산입니다. 동일 채권자의 중복 채권계상 가능성, 실제 채권잔액, 우선배당 조정, 당해세 등은 확정된 배당표와 다를 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
현재 신건 가격과 유찰을 가정한 매각가격을 비교하면 다음과 같습니다. 매수인 인수권리는 어느 회차에서도 0원으로 산정되지만, 회차별 채권자 배당금 및 계산상 미배당액은 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 380,000,000원 | 373,880,000원 | 526,120,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 304,000,000원 | 298,944,000원 | 601,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 661,004,800원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가정가격에 따른 비교이며 실제 매각조건이나 낙찰가격의 확정을 의미하지 않습니다. 미배당액은 중복 청구 가능성이 있는 채권합계를 사용한 계산상 값으로, 실제 채무잔액이나 배당 결과와 다를 수 있습니다.
가격만 비교하면 신건 380,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 1회 유찰 가정가격 304,000,000원은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 최신 거래 285,000,000원보다 여전히 높아, 최근 평균을 밑돈다는 이유만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
2회 유찰 가정가격 243,200,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 모두 낮습니다. 그러나 실제 매수 경쟁, 물건 상태, 점유관계 및 부대비용에 따라 적정 입찰가는 달라집니다. 권리 인수액이 0원이라고 해서 총 취득비용이 매각대금만으로 끝나는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 장성동 장량초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 서측은 공원부지를 경유해 폭 약 40m 도로, 남측은 약 30m 도로, 동측은 약 18m 도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2010년 12월 7일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 지상 48층 중 36층이며 승강기, 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 교육환경 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등도 확인됩니다. 공시지가는 875,000원/㎡이고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 마감, 실제 수선상태 및 점유관계는 별도 현장조사가 필요합니다.
- 환금성. 1,713세대 규모로 비교 가능한 실거래가 존재하는 아파트지만, 최근 동일·인근 면적 거래가격은 285,000,000원에서 368,000,000원까지 차이가 납니다. 고층 여부, 내부 상태, 향과 조망 등에 따른 가격 차이를 고려해야 하며, 단지 규모만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 상한 검토. 최저가 380,000,000원이 최근 실거래 평균 327,250,000원을 웃돕니다. 특히 최신 거래 285,000,000원과의 차이를 고려해 응찰가 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 층별 실거래 대조. 대상은 36층입니다. 비교 거래 중 37층 330,000,000원, 39층 320,000,000원, 43층 363,000,000원, 47층 350,000,000원 등의 사례도 함께 검토해 고층 프리미엄의 적정성을 확인해야 합니다.
- 유찰 여부 확인. 신건은 380,000,000원이며 유찰 가정가격은 304,000,000원과 243,200,000원입니다. 실제 유찰 결과와 변경된 매각조건을 확인한 뒤 가격 시나리오를 다시 검토해야 합니다.
- 임대관계 및 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 관련 자료와 현장 확인을 통해 실제 점유자 및 임차인의 대항력 여부를 검토해야 합니다.
- 채권 중복 확인. 더이앤엠 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 같은 가압류의 본압류 이행입니다. 대양새마을금고 역시 근저당권과 임의경매개시결정에 함께 등장하므로 실제 채권잔액, 중복신고 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 권리 인수액이 없더라도 점유자 인도, 이사 협의, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 비용은 별도 점검 대상입니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 관련 공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 높다”
포항 두산위브더제니스 107동 3602호는 말소기준권리 이후의 채권자 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인에게 명시된 인수권리가 없는 물건입니다. 등기상 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 임대관계는 미상이고, 동일 채권자의 가압류·본압류 및 근저당·경매개시결정이 중복되어 있어 채권액과 배당액은 추가 검증이 필요합니다. 이는 매수인이 미배당 채권을 곧바로 인수한다는 의미는 아니지만, 정확한 배당구조와 이해관계를 파악하기 위해 확인할 사항입니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 380,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 327,250,000원의 116.1%이며, 최신 거래 285,000,000원보다도 95,000,000원 높습니다. 최근 거래가 평균보다 낮은 수준이라는 점까지 고려하면, 감정가 그대로 응찰하기에는 가격 부담이 뚜렷합니다.
결론은 권리조건은 비교적 양호하지만, 현재 가격은 보류할 이유가 충분한 물건이라는 것입니다. 명도와 임대관계를 확인하고, 유찰 여부 및 추가 실거래를 확인한 뒤 실제 취득비용을 기준으로 입찰가를 판단하는 접근이 적절합니다.
