대구지방법원 2026타경49. 경상북도 포항시 북구 항구동에 있는 우방비치타운 106동 1층 103호입니다. 전용면적은 84.9㎡이며 철근콘크리트조 21층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 김정숙으로, 2023.09.07 기존 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 근저당권 등이 설정됐고, 포항수산업협동조합의 신청으로 다시 임의경매가 시작됐습니다.

이번 경매의 최저매각가는 감정가와 같은 180,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 실거래 평균보다 높고, 최신 실거래 가격과도 차이가 있다는 점입니다. 게다가 1층 물건인 반면 비교 거래들은 더 높은 층에서 이루어졌습니다. 여기에 점유자의 대항력과 근저당권 이전관계까지 확인해야 하므로, 단순히 배당표에 인수액이 없다는 이유만으로 안전하다고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 있으나 확인할 문제가 남는다

산정된 말소기준권리는 2024.09.13 설정된 윤상복의 근저당권이며, 채권최고액은 22,500,000원입니다. 이 권리를 기준으로 보면 이후 설정된 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 경매개시결정은 2026.02.23 접수됐으며, 이후 포항수산업협동조합의 60,000,000원 가압류, 제이비우리캐피탈의 45,163,978원 가압류, 포항시의 압류가 등기됐습니다. 제시된 배당 추정에서는 후순위 권리의 매각 소멸을 전제로 하지만, 포항시 압류에 따른 세금의 우선순위는 별도 확인 대상입니다.

② 점유·임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 요소

박순희는 2018.02.12 소유권을 취득했던 전 소유자로, 이후 2023.09.07 임의경매 매각에 따라 소유권이 김정숙에게 이전됐습니다. 현재 박순희가 주거 점유자로 기재되어 있으나 보증금과 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임대차관계인지, 전 소유자의 점유인지, 다른 관계에 따른 점유인지를 구분해야 합니다.

제시된 배당 추정의 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 현재 확인된 권리와 추정 배당을 바탕으로 한 수치이지, 보증금과 대항력이 미상인 점유자에 대해 인수위험이 없음을 확정하는 금액은 아닙니다. 실제 임대차가 인정된다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득비용으로 가격 메리트를 다시 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다

우방비치타운 동일 면적 84.9㎡의 실거래 12건을 기준으로 전체 표본 평균은 177,333,333원입니다. 가격 판단에 우선 적용할 최근 12개월 평균은 178,818,181원(11건)이고, 최저매각가 180,000,000원은 이 금액의 100.7%입니다. 최신 거래는 2026.08의 160,000,000원으로, 신건 최저가보다 낮습니다.

실거래 범위는 155,000,000원~200,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +11.1%이므로 전체적인 하락 추세라고 단정할 근거는 없습니다. 그러나 가장 최근인 2026.08 거래는 160,000,000원으로 최근 평균보다 낮습니다. 평균 수치 하나만으로 높은 입찰가를 정당화하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

아래 표는 산정된 말소기준권리와 제시된 채권액을 토대로 한 조건부 배당 추정입니다. 선순위 근저당권의 실제 존속 여부, 당해세, 점유자의 임대차관계에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,320,000원과 채권자 배당액 127,663,978원을 반영한 추정입니다. 포항시 압류 관련 당해세·임차인 최우선변제 및 을구 20번 근저당권의 존속 여부에 따른 배당 변동은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 49,016,022원은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수

가격만 비교하면 1회 유찰 후 최저매각가 144,000,000원, 2회 유찰 후 115,200,000원은 현재 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 이는 어디까지나 매수인 인수액이 0원이라는 가정 아래의 비교입니다.

아울러 신청채권자 포항수산업협동조합의 청구액은 90,704,322원인 반면, 배당 시나리오에서 신청채권자에게 배정된 금액은 60,000,000원입니다. 이는 신청채권 전액의 만족을 뜻하지 않으며, 실제 채권관계와 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 배당표의 채권 미배당 0원도 반영된 배당채권 범위에서 산정된 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항연안여객선터미널 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 동측으로 폭 약 30m 왕복 6차로, 북측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 21층 건물입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있으며, 공시지가는 818,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 888세대로, 1999.12.28 준공됐습니다. 동일 면적의 실거래는 확인되지만 거래가격의 편차가 크므로 개별 호수의 환금성을 따로 검토해야 합니다.
• 층수. 본건은 1층입니다. 비교 거래가 주로 중·고층에서 형성된 점을 고려해 저층 선호도와 내부 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 위반·공부 차이. 위반건축물 사항이 표시되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 확인. 을구 20번 포항수산업협동조합 근저당권과 20-1번 한국자산관리공사 이전등기의 관계를 확인하세요. 실제 존속 여부에 따라 말소기준과 배당분석이 달라질 수 있습니다.
• 점유자 박순희 확인. 전 소유자이면서 주거 점유자로 기재되어 있습니다. 실제 점유 여부, 점유 근거, 전입일, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 인수액 재산정. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없지만, 대항력 있는 임대차가 확인된다면 예상 인수보증금과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 178,818,181원보다 신건 최저가 180,000,000원이 높습니다. 최신 거래 160,000,000원과 1층 조건까지 고려해 입찰가를 검토하세요.
• 압류 및 당해세. 2026.05.28 포항시 압류가 등기돼 있습니다. 세금의 성격과 우선순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 기존 경매 이력. 2023.09.07 임의경매 매각으로 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 당시 매각과 말소 처리 내역을 현재 등기와 대조하세요.
• 명도. 점유자의 법적 지위가 확정되지 않은 만큼, 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 명도 절차를 미리 검토하세요.
• 관리비. 관리사무소에서 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격은 보류, 권리 확인이 먼저”

우방비치타운 106동 103호는 일반적인 아파트 경매이지만, 현재 자료만으로 권리상 완전히 안전한 물건이라고 단정하기는 어렵습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없고 배당 추정의 인수액은 0원입니다. 다만 전 소유자 박순희의 점유관계가 미확정이고, 을구 20번 근저당권의 말소 표기와 후속 이전등기는 추가 검증이 필요합니다.

가격도 적극적으로 응찰할 수준은 아닙니다. 신건 최저매각가 180,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 178,818,181원의 100.7%이며, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 특히 본건이 1층이라는 점을 감안하면 감정가 그대로 응찰할 가격상 이점이 뚜렷하지 않습니다.

결론은 '신건 입찰 보류·권리 원본 확인·유찰 후 재검토'입니다. 근저당권의 실제 존속관계와 점유자의 대항력 여부를 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 매수인 인수금액과 실질취득비용을 산정해야 합니다. 그다음에야 유찰 가격이 시세보다 실질적으로 유리한지 판단할 수 있습니다.