대구지방법원 포항지원 2026타경55. 포항시 남구 송도동 499-25 소재 토지와 다세대주택의 일괄매각 사건입니다. 건물은 1989년 11월 23일 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 감정평가상 각 층 2세대가 이용하는 구조입니다. 현재 소유자는 육현주이며, 2006년 12월 소유권을 취득했습니다.
경매의 원인이 된 핵심 담보권은 2010년 8월 설정된 구룡포새마을금고 근저당권 156,000,000원입니다. 현재 신청채권자는 명칭이 변경된 동포항새마을금고이며, 청구금액은 152,511,590원입니다. 선순위 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 낙찰자의 부담을 완전히 판단하려면 임차인의 전입·점유·보증금부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2026타경55 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 송도동 499-25 도로명주소: 경상북도 포항시 남구 축항로72번길 19 |
| 물건종류 | 다세대주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 각 층 2세대 |
| 사용승인일 | 1989.11.23 |
| 토지 | 196.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 육현주 (2006.12.28 소유권이전등기) |
| 감정가 | 158,873,300원 |
| 최저매각가 | 158,873,300원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 동포항새마을금고 (변경 전 구룡포새마을금고) |
| 청구금액 | 152,511,590원 |
| 말소기준권리 | 2010.08.12 구룡포새마을금고 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 2010.08.12 접수된 을구 4번 구룡포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 송도동 499-25 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후의 압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
앞서 설정됐던 기계새마을금고 근저당권 65,000,000원과 구룡포새마을금고 근저당권 364,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2014년 김상호의 임차권등기 28,000,000원 역시 2015년 3월 말소됐고, 2015년 설정된 김대환의 전세권 33,000,000원도 2016년 3월 말소됐습니다. 이들 과거 등기를 현재 존속하는 인수권리로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 미상 2명
현재 확인되는 실제 임차인은 배가은·김완식·임말남·조순화 4명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고자는 없으므로 4명을 각각 검토해야 합니다. 모두 배당요구 사실이 확인되지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배가은 2층 201호 · 주거 임차권등기 |
2026.01.05 2017.08.21 |
10,000,000원 | 없음 후순위 전입 |
확인 필요 | 없음 |
| 김완식 주거 · 점유 호실 확인 필요 |
미상 미상 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 임말남 주거 · 점유 호실 확인 필요 |
2020.03.30 2026.01.05 |
미상 | 없음 후순위 전입 |
확인 필요 | 없음 |
| 조순화 주거 · 점유 호실 확인 필요 |
미상 미상 |
미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
배가은 배당요구일 2026.01.30 · 김완식·임말남 배당요구일 2026.04.29 · 조순화 배당요구일 2026.04.10. 보증금 미상은 보증금 0원을 뜻하지 않습니다.
이 건물은 각 층 2세대가 이용하는 다세대주택입니다. 확인된 배가은의 임차권등기는 2층 201호에 관한 것이며, 나머지 임차인의 점유 호실은 명확하지 않습니다. 한 호실의 임차권 소멸 여부를 건물 전체 임차인의 권리 상태로 확대해서 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 검토 — 신건 158,873,300원, 시세 할인 여부는 미확인
이번 매각은 유찰 없는 신건이므로 감정가 158,873,300원이 그대로 최저매각가입니다. 실제 비교해야 할 기준은 해당 지역의 유사한 토지·다세대주택 거래가격과 임대차 부담을 포함한 실질취득금액입니다.
현재 확인된 매각물건명세서상 인수권리는 없고 예상배당에서 계산한 인수액도 0원이므로, 추가 인수액이 없다는 가정에서 최저가 낙찰 시 실질취득 산정액은 158,873,300원입니다. 그러나 김완식·조순화의 권리와 보증금이 확정되지 않았으므로 이 금액이 최종 부담액이라고 볼 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 158,873,300원 | 150,926원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 127,098,640원 | 31,480,741원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 101,678,912원 | 56,544,593원 | 0원* |
* 인수 0원은 확인된 권리와 배당 시나리오에 따른 산정값이며, 대항력 미상 임차인의 보증금 인수 가능성은 포함하지 않습니다. 1회·2회 유찰은 가정 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.
유사 물건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 높은지 결론 내릴 근거도 없습니다. 1989년 사용승인된 다세대주택과 토지를 일괄매각하는 물건이므로 건물 상태, 토지 가치, 임대수익 및 매각 범위를 함께 반영한 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,873,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,024,226원 |
| 1. 근저당 · 구룡포새마을금고 | 156,000,000원 | 155,849,074원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 158,873,300원 |
| 근저당 기준 미배당액 | — | 150,926원 |
최저매각가 전액에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,024,226원을 먼저 차감하고, 근저당권자에게 155,849,074원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 150,926원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여대금은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지현황 기준)
- 입지. 포항시 남구 송도동 송도중학교 남서측 인근에 위치합니다. 중학교와 시장에 가까운 정비된 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 대중교통 사정은 보통입니다. 토지는 소로한면에 접하고 있습니다.
- 건물. 1989.11.23 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택입니다. 각 층 2세대로 이용하며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 196.1㎡, 지목은 대, 지형은 평지이며 형상은 자루형입니다. 개별공시지가는 339,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항과 가축사육제한구역이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 분류되지 않았습니다. 다만 사용승인 시점이 오래된 만큼 외벽, 옥상 방수, 설비 배관과 내부 수선비는 별도 점검이 필요합니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분의 위치와 현황, 건물·토지의 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 단일 아파트 호실과 달리 토지·다세대주택을 함께 취득하는 구조입니다. 개별 호실 임대차, 노후 건물 유지비, 토지의 형상 등이 매수 수요와 재매각 조건에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 거래사례만으로 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김완식·조순화 대항력 확인. 두 임차인의 전입일, 실제 점유개시일, 점유 호실, 임대차계약 및 보증금 액수를 확인해야 합니다. 이 단계가 해결되지 않으면 실질취득금액도 확정하기 어렵습니다.
- 임차인별 배당 확인. 배가은 10,000,000원 보증금과 임말남·김완식·조순화의 보증금 및 배당요구 내용을 대조하고, 최우선변제·우선변제 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 호실별 점유관계 확인. 각 층 2세대 구조이므로 201호를 포함한 모든 호실의 점유자와 주민등록·임대차 현황을 개별 확인해야 합니다. 명도 부담 역시 호실별로 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류와 교부청구 확인. 경주세무서, 포항세무서 및 포항시 관련 압류 3건의 채권액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 토지·제시외 건물 범위 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 현황과 토지등기, 공동담보 관계를 확인해야 합니다. 건물등기만으로 토지 권리관계 전체를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 건물 수선비 점검. 1989년 사용승인 건물이므로 누수, 외벽, 전기·급배수 시설, 도시가스 난방설비와 실제 임대 가능한 상태를 점검해야 합니다.
- 시세와 임대수익 검증. 감정가 158,873,300원이 적정한지 판단하려면 인근 유사 다세대주택·토지의 최근 거래가격, 실제 임대보증금과 임대료, 공실 및 수선비를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 재분석. 1회 유찰 가정 최저가 127,098,640원, 2회 유찰 가정 최저가 101,678,912원에서 다시 계산하되, 선순위 대항력 임차인이 확인되면 낙찰가에 인수할 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 기록을 확인해야 합니다. 특히 매각기일 전 점유 변동과 서류 정정 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “명시된 인수권리 없음 ≠ 인수위험 확정 0원”
포항 송도동 499-25 다세대주택·토지 경매는 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2010년 구룡포새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 등기가 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 없습니다. 등기 구조만 보면 복잡한 선순위 담보권을 떠안을 사건은 아닙니다.
하지만 임차인 문제는 별개입니다. 실제 임차인 4명 중 2명의 전입일과 보증금이 미상이며, 이들의 대항력이 확인되지 않았습니다. 따라서 예상배당상 인수액 0원을 매수인의 확정 부담액으로 해석할 수 없습니다. 국세·지방세 압류 3건과 임차인 우선배당도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
가격도 아직 긍정적으로 평가할 근거가 부족합니다. 신건 최저가 158,873,300원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 게다가 노후 다세대주택과 토지를 일괄 취득하는 만큼 건물 수선비, 임차인 명도, 매각 범위 및 환금성까지 함께 고려해야 합니다.
이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인의 권리 확정과 총취득비용의 정확한 산정입니다. 권리관계가 정리되고 거래가격까지 검증됐을 때 비로소 입찰가격을 결정할 수 있습니다.
