대구지방법원 포항지원 2026타경64. 포항시 남구 연일읍 인주리 330-6 소재 근린시설과 토지가 경매 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층으로, 근린생활시설과 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 317.0㎡이며, 공부상 지목은 '전'이지만 현황은 '대'입니다. 건물 소유자는 정찬우이고, 2016년 영일새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가등기 관련 등기와 가압류가 이어졌으며, 영일새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 말소기준은 2016.03.03. 설정된 영일새마을금고 근저당입니다. 근저당 이후의 경북신용보증재단과 포항농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최초 근저당 채권최고액 240,000,000원이 2016.08.23. 324,000,000원으로 변경됐다는 점을 놓치면 안 됩니다. 아래 예상배당표는 최초 금액을 기준으로 계산되어 있어 실제 배당 결과와 차이가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2026타경64 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 인주리 330-6 에이 도로명: 경상북도 포항시 남구 연일읍 인주길 13 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 |
| 토지 | 317.0㎡ · 공부상 전 / 현황 대 · 자연녹지지역·자연취락지구 |
| 소유자 | 정찬우 (단독소유) |
| 감정가 | 342,563,000원 |
| 최저매각가 | 342,563,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 영일새마을금고 |
| 청구금액 | 275,401,536원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 옥탑, 조경수, 석축 등 포함 평가 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명시 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 등기 변경을 확인해야 한다
말소기준권리는 2016.03.03. 영일새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 토지 인주리 330-6의 담보물에 추가된 공동담보 설정으로 기재되어 있습니다. 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임대관계·인수 위험 — 명세서상 0원이지만 점유 확인은 필요
확인된 임차인 기재는 없으며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없는 것으로 표시됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다.
건물의 이용상태가 근린생활시설 및 단독주택이므로 주거 점유와 영업 점유 여부를 각각 확인할 필요가 있습니다. 현재 자료만으로 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인이 있는지, 보증금·사업자등록·전입신고·확정일자 등의 요건이 존재하는지는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 할인만으로 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 342,563,000원으로 감정가와 동일합니다. 신건이므로 감정가 대비 할인이 없는 상태입니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 근린생활시설과 단독주택의 복합 이용 건물에 토지가 결합된 물건입니다. 토지이용 제한, 건물의 용도별 활용성, 실제 임대수익 및 매매 수요를 함께 검토해야 합니다. 단순히 향후 유찰되어 최저매각가가 낮아진다는 이유만으로 저가매수 기회라고 볼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 342,563,000원 | 0원 | 342,563,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 274,050,400원 | 0원 | 274,050,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 219,240,320원 | 0원 | 219,240,320원 |
각 회차별 실질취득은 해당 매각가로 낙찰되고 명시 인수액이 0원이라는 가정의 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 유찰 후 회차는 확정된 매각 일정이 아닌 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,595,882원 |
| 1. 근저당 · 영일새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 66,840,000원 | 66,840,000원 |
| 3. 가압류 · 포항농업협동조합 | 100,000,000원 | 30,127,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 406,840,000원 | 336,967,118원 |
| 채권 미배당 | — | 69,872,882원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 영일새마을금고 근저당을 최초 채권최고액 240,000,000원으로 계산했으며, 2016.08.23. 변경된 324,000,000원은 반영되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 추정 배당에서는 영일새마을금고가 240,000,000원, 경북신용보증재단이 66,840,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 포항농업협동조합의 가압류 청구금액 100,000,000원 중 예상배당은 30,127,118원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 채권 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 342,563,000원 | 336,967,118원 | 69,872,882원 |
| 1회 유찰 80% | 274,050,400원 | 269,413,694원 | 137,426,306원 |
| 2회 유찰 64% | 219,240,320원 | 215,370,956원 | 191,469,044원 |
신건에서 채권자 총 예상 미배당액은 69,872,882원입니다. 1회 유찰 시 137,426,306원, 2회 유찰 시 191,469,044원으로 늘어나는 시나리오입니다. 채권자 회수율이 낮아지는 현상이지, 해당 부족액이 낙찰자에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.
영일새마을금고의 경매 청구금액은 275,401,536원이고, 현재 회차 시뮬레이션상 배당액은 240,000,000원입니다. 해당 시나리오에서는 신청채권이 전액 충족되지 않는 것으로 처리됩니다. 다만 근저당 채권최고액 변경과 실제 채권계산 결과를 반영하면 채권자별 배당액과 부족액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 활용성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치 및 주변. 포항시 남구 연일읍 인주리의 인주교차로 북동측 인근. 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사되었습니다. 실제 영업 용도에 필요한 차량 접근·주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물이며, 근린생활시설과 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 현무암 판재 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고, 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 317.0㎡, 부정형·완경사이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 97,800원/㎡입니다. 공부상 지목 '전'과 현황 '대'의 차이를 유의해야 합니다.
- 토지이용 제한. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 속하고, 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다. 향후 증축·용도변경·개발 활용 시 제한사항을 확인해야 합니다.
- 농지 관련 사항. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'이며, 농지전용허가가 이루어진 농지로 기재되어 있습니다. 2026.09.11.자 연일읍 사실조회 회신을 참고해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록1의 옥탑과 목록2의 조경수·석축 등이 평가에 포함되어 있습니다. 건물 및 토지의 실제 경계와 부합물 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 근린생활시설·단독주택 복합 이용 물건이므로 실사용자, 임대수익 목적 매수자, 토지 활용 목적 매수자 등 수요가 구분될 수 있습니다. 실거래 비교 없이 환금성이나 적정가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 채권최고액. 영일새마을금고 근저당 설정액 240,000,000원과 변경액 324,000,000원을 구분하고, 최신 등기사항과 실제 피담보채무·채권계산서를 확인하세요.
- 가등기 효력. 양혜영 명의 원가등기의 말소 및 김지영 명의 가등기권 이전의 현재 등기 상태를 확인하고, 매각에 따른 말소 범위를 검토하세요.
- 건물·토지 등기 일치. 건물 근저당에는 토지 공동담보 추가설정이 기재되어 있습니다. 토지 등기사항과 건물 등기사항을 각각 대조하여 선순위 권리와 매각 대상 소유권을 확인하세요.
- 임차인·점유. 근린생활시설과 주택 부분의 실제 점유자를 확인하고, 사업자등록·전입신고·확정일자·보증금·임차권등기 여부를 조사하세요. 임대관계 미상이라는 점을 간과해서는 안 됩니다.
- 농지전용 및 지목. 공부상 '전'과 현황 '대'의 차이, 농지전용허가의 내용 및 관련 후속 절차를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물 옥탑, 조경수, 석축과 토지 경계가 평가 및 매각 범위에 어떻게 포함되는지 현장에서 확인하세요.
- 용도·규제. 자연녹지지역·자연취락지구, 가축사육제한구역·비행안전제2구역의 제한과 실제 건축물 용도를 대조하세요.
- 시장가격. 포항 연일읍 일대의 비교 가능한 근린시설·주택·토지 거래사례와 임대수익성을 검토한 뒤 응찰가격을 결정하세요.
- 명도·비용. 점유자 인도 가능성, 체납 관리비, 세금 및 취득 부대비용을 확인하세요. 명세서상 인수권리 0원이 모든 취득비용 0원을 의미하지는 않습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·건물 및 토지 등기부·현황조사서·감정평가서· 토지대장·농지전용 관련 회신을 입찰 전 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인되지 않은 변수다
이 사건의 기본 권리구조는 비교적 분명합니다. 영일새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
그러나 2016년 근저당 채권최고액 변경, 2025년 가등기권 이전의 등기 상태, 임대관계 미상, 건물·토지 권리 및 지목 차이는 반드시 검토해야 할 변수입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 변경 전 근저당 금액을 사용하고 있어 실제 채권자 배당과 다를 가능성도 있습니다.
더구나 342,563,000원이라는 신건 최저매각가가 시세보다 낮은지 판단할 비교 거래가격도 확인되지 않았습니다. 근린시설과 주택의 복합 이용 구조, 토지 활용 제한, 실제 점유와 향후 매각 가능성을 고려하면 최저가만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리상 명시 인수는 없지만, 확인할 사항이 많은 조건부 검토 물건입니다. 근저당 변경과 가등기 상태를 정리하고, 건물·토지 등기 및 점유관계 확인을 마친 뒤에야 적정 응찰가격과 인수 위험을 보다 신뢰성 있게 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 권리·가격 모두 추가 검증이 우선입니다.
