대구지방법원 2026타경69. 포항시 북구 용흥동의 현대맨션5차, 가동 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 5층 철근콘크리트조 아파트의 2층 단위세대이며, 동일 면적대의 거래 비교 기준은 전용 84.93㎡입니다. 소유자 안호형은 2021년 4월 12일 소유권을 이전받았고, 등기부에 기록된 당시 거래가액은 91,000,000원입니다. 이후 2023년 10월 18일 포항축산업협동조합 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드와 경북신용보증재단의 가압류가 차례로 붙었고, 2026년 3월 16일 포항축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 현존하는 채권성 권리들은 매각에 따라 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 명시돼 있습니다.

다만 권리가 정리되는 것과 좋은 가격에 취득하는 것은 다른 문제입니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 106,750,000원인데 이번 신건 최저가는 110,000,000원입니다. 게다가 실제 임대관계는 확인되지 않은 상태입니다. 이번 물건은 권리의 소멸 여부보다 입찰가격과 점유관계, 재개발 관련 변수를 더 자세히 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각으로 소멸

핵심은 2023년 10월 18일 설정된 포항축산업협동조합 근저당권입니다. 을구 8번, 채권최고액 96,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이전에 설정됐던 하나은행 근저당권 56,760,000원은 같은 날 말소됐습니다. 더 오래된 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

말소기준 이후에는 2024년 5월 21일 삼성카드의 가압류 12,555,920원, 2024년 12월 12일 경북신용보증재단의 가압류 39,411,963원, 그리고 2026년 3월 16일 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

추가로 을구 8번 근저당권에는 다른 부동산을 공동담보로 추가한 기록과, 2023년 10월 19일 해당 공동담보 부동산의 근저당권 말소에 따른 부기 기록이 있습니다. 이는 본건 근저당권 자체가 말소됐다는 뜻은 아닙니다. 본건 말소기준권리는 여전히 포항축산업협동조합 근저당권입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균의 103.0%, 신건 가격 메리트 부족

현대맨션5차의 전용 84.81~84.93㎡ 면적대 거래를 비교하면, 전체 실거래 10건의 평균은 100,950,000원입니다. 그러나 과거 거래 전체를 단순 평균하면 현재 시장과 차이가 날 수 있으므로, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 106,750,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

현재 최저매각가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 106,750,000원보다 3,250,000원 높습니다. 비율로는 103.0%입니다. 2026년 2월에 거래된 같은 2층, 유사 면적 아파트의 매매가 110,000,000원과는 정확히 일치합니다.

신건에서 최저가 그대로 낙찰받으면 권리상 별도 인수액이 없으므로 실질취득 추정액도 110,000,000원입니다. 따라서 최근 평균보다 높고 최신 거래와 같은 가격으로 취득하는 셈입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용까지 고려하면 실질적인 총지출은 더 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용 2,340,000원을 먼저 공제하고, 포항축산업협동조합 근저당권에 채권최고액 기준 96,000,000원, 삼성카드 가압류에 11,660,000원을 배당하는 단순 계산입니다. 경북신용보증재단에 대한 예상 배당과 소유자 잔여금은 없습니다.

근저당 채권최고액 기준의 단순 추정배당입니다. 가압류채권자 사이의 실제 배당비율과 우선순위, 확정 채권액, 배당요구, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제 사항에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.

유찰 회차별 가격과 미배당 변화

이 물건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 향후 유찰이 발생한다고 가정하면 감정가의 80%, 64% 구간으로 최저매각가가 낮아지는 시나리오를 비교할 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 추정되지만, 낙찰가가 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 늘어납니다.

1회 유찰 가정 시 채권자 예상배당 총액은 86,016,000원이고, 2회 유찰 가정 시 68,732,800원입니다. 2회 유찰 가격에서는 포항축산업협동조합의 예상배당액도 신청 청구액 81,282,397원에 미치지 못합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 단지 거래 기준)

• 입지. 포항시 북구 용흥동 소재 용흥초등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 남서측은 왕복 4차선, 북동측은 왕복 2차선 도로와 접하고 북서측·남동측에도 포장도로가 있습니다.
• 건물. 1989.08.03 준공한 60세대 규모의 현대맨션5차입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖췄습니다. 노후 아파트인 만큼 실제 내부 수리상태와 설비 관리상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 용흥5구역 재개발사업 정비구역에 해당합니다. 학교 상대보호구역과 도로 저촉 사항도 있습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 605,600원입니다.
• 정비사업 변수. 재개발 정비구역이라는 사실은 향후 가치에 영향을 줄 수 있지만, 그것만으로 사업 진행이나 개발이익이 확정되는 것은 아닙니다. 정비사업 단계, 조합원 지위, 권리산정 및 분담금 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이는 실제 내부 하자나 미납 비용이 전혀 없음을 보장하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 전체 60세대 소규모 단지이며 확인되는 동일 면적대 실거래는 10건입니다. 거래가격은 80,000,000원~125,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 거래는 2건으로 비교 표본이 적어, 가격 산정 시 거래량과 개별 주택 상태의 영향을 함께 살펴야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득액 비교. 신건 최저가 110,000,000원에 명시 인수액 0원을 더한 실질취득 추정액은 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 106,750,000원의 103.0%이므로 현재 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
• 최근 실거래 원본 확인. 2026년 2월 거래 110,000,000원은 전용 84.81㎡, 2층입니다. 본건과 유사한 층수·면적이므로 특히 중요합니다. 거래 취소 여부와 개별 주택의 수리·관리상태 차이를 확인해야 합니다.
• 임대관계·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 점유자 신원, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 미신고 선순위 대항력 임차인 유무는 별도 검증 대상입니다.
• 근저당 채권액 재확인. 채권최고액 96,000,000원과 경매 청구액 81,282,397원은 다릅니다. 실제 배당금액은 확정채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있으며, 추정배당표를 확정 배당결과로 보아서는 안 됩니다.
• 재개발 구역 확인. 용흥5구역 재개발사업 정비구역 편입 사실을 확인하고 정비사업 진행 단계, 권리산정, 조합원 지위와 추가 부담 가능성 등을 검토해야 합니다. 재개발 기대만으로 입찰가를 높이는 것은 주의가 필요합니다.
• 명도·관리비 확인. 소유자 또는 제3자 점유 여부를 확인하고 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 여부와 관련 부담도 관리주체에 확인하는 것이 좋습니다.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 가격에서는 최근 시세 대비 할인 메리트가 부족합니다. 1회 유찰 88,000,000원, 2회 유찰 70,400,000원 시나리오를 참고하되, 실제 최저매각가와 기일 변경은 매각 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.26 발급 기준 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다. 이후 추가된 권리나 변경 사항이 있는지도 확인 대상입니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원이어도 신건이 싼 것은 아니다”

포항 5차현대맨션 203호는 권리분석 구조 자체는 비교적 단순한 물건입니다. 포항축산업협동조합의 2023년 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수할 권리도 없으므로 현재 확인되는 법률상 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 110,000,000원에 취득하는 것은 최근 12개월 거래 평균 106,750,000원보다 높고, 가장 최근 거래가와 같은 수준입니다. 최근 가격 추세가 +7.3%라는 점은 긍정적인 참고 지표지만, 최근 거래 표본이 적어 상승세의 지속을 단정할 수 없습니다.

여기에 1989년 준공, 60세대 규모의 소규모 단지, 미확인 임대관계, 용흥5구역 재개발 정비구역이라는 변수가 더해집니다. 재개발 편입은 가능성과 불확실성이 동시에 존재하는 요인이며, 실제 사업 진행과 권리관계를 확인하기 전에는 일방적인 가격 가점 요인으로 보기 어렵습니다.

따라서 결론은 권리구조는 검토 가능, 신건 가격은 신중, 점유관계와 정비사업 확인은 필수입니다. 현재 가격에 성급히 응찰하기보다는 실제 시장가격과 점유상태를 확인하고, 유찰 여부에 따른 취득가격의 변화를 살펴보는 접근이 합리적입니다. 권리가 소멸한다는 사실과 투자수익이 난다는 사실은 결코 같은 말이 아닙니다.