대구지방법원 2026타경74. 경상북도 포항시 북구 덕수동에 있는 동부빌라 3층 301호입니다. 전용면적은 78.32㎡이며, 1993.10.30 사용승인된 철근콘크리트조 지상 4층 다세대주택입니다.

현 소유자는 이명행입니다. 2014.03.17 소유권을 이전받았고 당시 등기부상 거래가액은 84,000,000원입니다. 이후 2017.12.08 대신새마을금고가 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

2025.11.18 롯데카드 주식회사의 가압류가 추가됐고, 2026.03.18 대신새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인하기 전까지 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

핵심은 2017.12.08 대신새마을금고 근저당권입니다. 을구 14번에 등기된 근저당권으로, 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하며, 그보다 늦게 설정된 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

과거에는 이기연·이종창·윤춘자 명의의 전세권이 설정된 이력이 있지만, 해당 전세권들은 각각 2003.01.15, 2013.09.04, 2014.03.17 말소됐습니다. 또한 2014년부터 2017년까지 설정됐던 대신새마을금고의 종전 근저당권들도 2017.12.08 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 과거 전세권과 근저당권을 현재 유효한 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차 분석 — 권리는 단순해도 현장 확인은 필요

등기부에 남아 있는 과거 전세권은 모두 말소된 상태입니다. 매각물건명세서에도 별도의 인수권리가 명시되어 있지 않습니다. 다만 실제 점유자가 확인되지 않은 상황에서는 명도 절차의 난도와 비용을 확정할 수 없습니다. 특히 점유자가 확인되더라도 전입·점유 시점과 임대차 관계를 검토하기 전에는 대항력 유무를 단정하지 않는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 최근 기준으로도 가격 여유가 작다

동부빌라의 확인되는 실거래는 총 2건입니다. 대상 호실의 전용면적은 78.32㎡이고, 비교 거래의 전용면적은 78.09㎡로 면적이 유사합니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 표본도 적어 현재 시세를 확정하기에는 한계가 있습니다.

전체 실거래 평균은 68,500,000원입니다. 이에 비해 최저매각가 79,000,000원은 115.3%에 해당합니다. 전체 평균만 기준으로 보면 경매 최저가가 오히려 높습니다.

반면 최근 시세 기준값으로 제시된 80,000,000원과 비교하면 최저가 비율은 98.8%입니다. 금액 차이는 1,000,000원으로, 가격 차이가 크지 않습니다. 더욱이 확인되는 최신 거래 자체가 2023.05에 이뤄졌다는 점을 반드시 감안해야 합니다.

거래 추세 지표는 +40.4%입니다. 실제 확인되는 두 거래의 가격은 2021.08 57,000,000원에서 2023.05 80,000,000원으로 상승했습니다. 다만 이 수치는 거래 2건을 비교한 결과이므로, 2026년 현재에도 같은 상승 추세가 이어진다고 해석할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 신청채권자의 청구액 35,909,172원과 실제 확정 배당채권액은 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 증가

현재 신건 최저가는 감정가와 동일한 79,000,000원입니다. 유찰 시 최저매각가가 하락하는 시나리오를 배당액과 함께 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 진행되면 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 후순위 담보권·가압류의 배당 부족분이 매수인에게 자동으로 넘어가지 않기 때문입니다.

다만 배당 부족과 매수인 인수는 다른 개념입니다. 실제 임차관계 등 별도로 확인해야 할 권리가 발견된다면 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구청 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 1993.10.30 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물입니다. 외벽은 외장타일 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역 내 제2종일반주거지역·준주거지역에 걸쳐 있으며, 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 토지면적은 337.9㎡입니다. 공시지가는 601,400원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 확인되는 실거래가 2건뿐입니다. 대규모 아파트처럼 거래사례를 충분히 확보하기 어려워 재매각 시 적정가격 판단과 매수자 확보에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 대조하여 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 확인된 실거래는 2021.08과 2023.05의 2건입니다. 매각기일에 가까운 시점의 주변 유사 다세대주택 거래와 실제 매물가격을 추가 비교해야 합니다.
• 가격 여유 확보. 신건 최저가가 전체 거래 평균보다 높습니다. 오래된 거래 1건과 비교해 1,000,000원 낮다는 사실만으로 충분한 할인이라고 판단하지 마세요.
• 건물 상태 점검. 사용승인일은 1993.10.30입니다. 누수·균열·배관·난방·방수·외벽 및 공용부분 상태를 확인하고 필요한 수선비를 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 대신새마을금고 근저당권의 말소기준 여부, 롯데카드 가압류의 후순위 관계, 과거 전세권의 말소 사실을 원본 등기부와 대조하세요.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비와 각종 공과금, 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 자금 계획. 신건 최저가 기준 입찰보증금 10%는 7,900,000원입니다. 낙찰대금 외 취득 관련 세금·등기비용·수선비·명도비도 별도로 준비해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 매각기일 2026.11.09 이전에 기일 변경·취하·정지 여부와 최종 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”

이 물건의 장점은 단순한 권리구조입니다. 2017년 대신새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없으며 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 가격에서는 신중한 판단이 필요합니다. 감정가이자 신건 최저가인 79,000,000원은 전체 실거래 평균 68,500,000원을 웃돕니다. 최근 시세 기준값 80,000,000원과 비교하면 98.8%이지만, 해당 기준을 뒷받침하는 거래가 오래됐고 표본도 충분하지 않습니다.

여기에 총 8세대의 소규모 다세대주택, 오래된 건물, 임대관계 미상이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 권리상 인수 위험이 낮다는 이유로 가격을 높여 응찰하기보다는 실제 점유·건물 상태·현시점 시세를 먼저 검증하고 유찰 후 가격을 재평가하는 전략이 적절합니다.

최종 판단은 권리 합격, 가격 보류. 이 물건의 핵심은 권리관계보다 현재 시장에서 충분한 가격 차이를 확보할 수 있는지에 있습니다.