서울남부지방법원 2024타경143316. 영등포동2가 해강플러스 9층 903호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2023.10.16. 영등포세무서장의 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2021.06.29. 전입·확정일자를 갖춘 김민정의 임차보증금 219,000,000원과 2023.05.24. 임차권등기가 존재합니다. 일반적인 경매라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 대항력 인수형입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 김민정 임차권에 대해서는 배당표상 부족분이 발생하더라도 매수인의 실질 승계액은 0원으로 처리합니다. 이 특약은 해당 임차권에 대한 것이므로 다른 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경143316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 50-1, 9층903호 (영등포동2가, 해강플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 건축물대장상 오피스텔 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층 / 지상9층 · 사용승인 2021.03.30 |
| 소유자 | 문지우 (2021.07.16. 소유권 취득 · 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 132,608,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특약으로 결론 반전
과거 동작신용협동조합·강동농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.16. 압류입니다. 김민정은 그보다 앞선 2021.06.29. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.07.16. 점유를 개시했으며, 2023.05.24. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특약을 제외하면 매수인이 배당되지 않은 보증금을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 2명, 결과는 서로 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.29 / 2021.06.29 | 219,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특약상 실질 0원* |
| 윤비아 | 903호 · 주거 | 2023.10.26 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 김민정의 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 89,048,512원입니다. 특별매각조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 윤비아는 2023.10.26. 전입으로 말소기준 2023.10.16.보다 늦어 대항력이 없으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 259,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 132,608,000원입니다. 특별매각조건을 반영하면 김민정 관련 인수는 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 132,608,000원입니다. 다만 이 사건에서 비교 가능한 최신 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다.
오히려 객관적으로 확인되는 신호는 7회 유찰입니다. 권리 부담이 특별조건으로 크게 줄어든 물건임에도 여러 차례 유찰됐다는 사실은 가격 외에도 오피스텔의 용도·점유·시장 선호 등 입찰자가 확인해야 할 요소가 남아 있음을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,656,512원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 219,000,000원 | 129,951,488원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김민정 보증금의 미배당액은 89,048,512원입니다. 이는 일반 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 특약이 없을 때와 있을 때를 구분
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 특약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 132,608,000원 | 89,048,512원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 106,086,400원 | 115,198,810원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 84,869,120원 | 136,058,524원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 원래의 대항력 인수형이라면 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 특별매각조건이 김민정 임차권의 미배당 잔액 청구를 제거하므로, 이 사건은 낙찰가가 곧 실질취득액에 가까워지는 예외입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동 주민센터 남동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·다가주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 건물은 2021.03.30. 사용승인된 지하1층·지상9층 철근콘크리트 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 6,852,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 결론은 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 실제 매각조건 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 김민정 임차권 처리 확인. 등기부상 임차권등기는 존재하므로 낙찰 후 말소 절차와 제출서류가 특별매각조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 윤비아 점유 확인. 2023.10.26. 전입으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 오피스텔 수요, 현황 주거용 사용, 내부 상태, 점유관계가 반복 유찰에 미친 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 실사. 실질취득액 132,608,000원을 주변 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익 수준에 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권은 맞지만, 이번 매각조건에서는 돈을 떠안지 않는다”
이 사건은 등기만 보면 강한 경계가 필요한 물건입니다. 김민정은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자와 임차권등기를 갖추고 있고 보증금도 219,000,000원입니다. 현재 최저가 132,608,000원에서 일반 원칙을 적용하면 89,048,512원의 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 됩니다.
하지만 특별매각조건이 그 결론을 뒤집습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 김민정 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 132,608,000원입니다. 다만 이 특약의 효과를 가격 메리트와 혼동하면 안 됩니다. 7회 유찰이라는 시장 신호가 이미 존재하고, 윤비아의 실제 점유관계와 주변 오피스텔 시세도 별도로 점검해야 합니다. 권리는 특약으로 정리되지만, 가격은 현장과 시장에서 다시 검증해야 하는 물건입니다.
