부산지방법원 2026타경10489. 부산 동래구 온천동 영남어반시티 4층 402호입니다. 지하철 3호선 미남역 서측 인근에 위치한 주거용 오피스텔로, 2016.07.27. 사용승인된 지상 14층 건물의 4층에 있습니다. 소유자는 박말점 씨이며, 2019.02.15. 소유권을 취득했습니다. 이후 채무관계와 관련한 가압류가 발생했고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 특히 주의해야 할 부분은 임차인의 대항력입니다. 유정인은 2021.09.26. 점유를 시작하고 2021.09.27. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 이는 말소기준권리인 2024.08.14. 토스뱅크 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 나중에 이루어졌다는 이유만으로 대항력 위험을 무시할 수 없습니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 바로 이 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력보다 중요한 확약서

권리관계의 출발점은 2024.08.14. 토스뱅크 주식회사의 가압류입니다. 청구금액은 127,867,555원이며 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 등기된 유정인의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리에 해당합니다.

다만 등기 자체의 말소와 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 별개입니다. 유정인은 말소기준보다 먼저 주택을 점유하고 주민등록을 마쳤으므로, 확약이 없다면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건에서는 보증기관의 명시적인 권리 포기 확약이 있어 결론이 달라집니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 실질 인수 0원

③ 시세 비교 — 거래가격 아래지만 표본이 부족하다

영남어반시티의 거래 비교 기준면적은 48.1315㎡입니다. 확인되는 유사 면적 거래는 2023년 4월 1건으로, 8층 48.13㎡가 140,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 128,000,000원은 해당 거래가격의 91.4%입니다.

단순 금액 비교에서는 현재 최저가가 과거 거래보다 낮습니다. 하지만 2023년 4월 거래 1건은 2026년 11월 매각기일의 현재 시세를 충분히 설명하지 못합니다. 최근 거래 추세를 판단할 연속 거래가 확인되지 않으므로, 91.4%라는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

매각가 128,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 2,592,000원을 공제하면 임차보증금 우선변제에 125,408,000원이 배당되어 5,842,000원이 부족합니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 승계기관이므로 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다. 확약으로 해당 부족액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 구조를 바꾼다

이 사건에서는 보증금이 최저매각가보다 많기 때문에 확약이 없으면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 하지만 확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차보증금의 인수액은 0원입니다.

확약 전 인수 추정액은 회차별 배당 시뮬레이션의 미배당 보증금이며, 실제 인수액을 의미하지 않습니다. 확약이 적용되는 경우 매수인의 해당 보증금 실질 인수액은 모든 표시 회차에서 0원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외한 비교입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 지하철 3호선 미남역 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 미남역과 시내버스정류장에서 도로를 따라 약 2분 거리로 조사되어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 2016.07.27. 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비, 공동현관기·기계식 주차설비·도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6미터 폭 포장도로에 접합니다. 토지는 세로장방형의 평지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 기준높이 120m·최고높이 170m 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 289.6㎡, 공시지가 2,970,000원/㎡입니다. 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 비교 대상 8세대, 확인 거래 1건, 경매 평균 유찰 6.7회라는 점에서 매도 시 수요와 거래가격의 불확실성이 큽니다. 아파트 대단지와 같은 환금성을 기대해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.09.01. 확약서에서 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 모두 확인되는지 점검하세요.
• 권리승계 범위 확인. 실제 임차인은 유정인 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고, 확약이 해당 임차보증금 전체를 포괄하는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 5번 임차권등기의 말소 동의가 제출돼 있으므로 매각 후 말소 진행에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대사업자 관련 지위·의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자와 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 확인하세요.
• 관리비·주차. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차설비의 이용 조건, 유지관리 상태 및 비용을 확인하세요.
• 실거래 재확인. 2023.04 거래가격 140,000,000원만으로 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 입찰 전 주변의 최근 유사 오피스텔 거래와 매물가격을 확인하세요.
• 유찰 및 입찰가. 단지 경매 평균 유찰이 6.7회인 점을 고려하여 현재 신건과 유찰 이후 가격을 나누어 검토하세요. 유찰이 반드시 발생하거나 해당 회차에서 낙찰된다는 보장은 없습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 유정인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고, 보증금 131,250,000원은 신건 최저가 128,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서, 해당 임차보증금의 실질 인수 위험은 0원으로 해소됩니다. 이 점은 이 물건의 중요한 긍정 요소입니다.

그럼에도 투자 판단을 낙관하기는 어렵습니다. 현재 최저가가 과거 거래가격의 91.4%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 확신할 수 없기 때문입니다. 비교 거래는 2023년 4월 1건에 불과하고, 영남어반시티의 경매 평균 유찰은 6.7회입니다. 소규모 오피스텔 특유의 환금성 위험도 고려해야 합니다.

결론은 “보증금 인수는 확약으로 해소, 가격과 환금성은 보수적 접근”입니다. 확약서 원본과 민간임대주택등기 관련 사항을 최종 확인한 뒤, 신건 입찰보다는 유찰 가능성과 현재 시장가격을 함께 평가하는 접근이 합리적입니다. 권리상 핵심 위험의 해소가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.