부산지방법원 2026타경10498. 부산 부산진구 전포동의 서면해피투모로우오피스텔 7층 709호입니다. 지하철 1호선 부전역 남동측 인근에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 현재 소유자는 정정훈이며 2025.04.17. 소유권을 취득했습니다. 등기상 당시 거래가액은 70,000,000원이고, 이번 경매의 감정가와 신건 최저매각가는 63,100,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 가격이 아니라 임차권등기와 확약서의 관계입니다. 홍유진 명의로 임차보증금 70,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 임대차계약과 확정일자는 2021.04.21., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.05.07.로 기재되어 있습니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기되어 있어 원칙적으로 인수 여부를 면밀히 검토해야 하는 권리입니다.
그런데 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미변제 보증금의 매수인 상대 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 낙찰자의 실질 인수 위험은 크게 달라집니다. 등기상 보증금 70,000,000원과 실제 매수인 인수액 0원을 구별하는 것이 이번 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 646-1 서면해피투모로우오피스텔 7층 709호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 동천로132번길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지하 4층, 지상 14층 건물 중 7층 709호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 벽지 및 샷시창 마감 |
| 소유자 | 정정훈 (2025.04.17. 소유권이전 · 등기상 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,100,000원 / 63,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 70,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.26. 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 임차권등기 | 홍유진 · 2025.05.16. · 임차보증금 70,000,000원 |
| 확약서 제출 | 2026.08.27. · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 하지만 확약서가 판도를 바꾼다
이 물건의 말소기준권리는 2026.03.26. 강제경매개시결정입니다. 2014.02.19. 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 46,800,000원)은 2021.05.07. 해지로 이미 말소되었으므로 현존하는 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다. 최초 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.
반면 2025.05.16. 홍유진 명의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 먼저 접수되었습니다. 임차권등기에는 2021.05.07. 주민등록 및 점유개시 사실과 2021.04.21. 확정일자가 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 성립 가능성을 배제해서는 안 됩니다. 다만 주민등록과 점유 등 법정 요건의 실제 충족 및 유지 여부까지 확정된 것은 아니므로 대항력 가능·최종 판정 미확정으로 구분합니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
|
홍유진 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
70,000,000원 |
가능·미확정 주민등록·점유개시 2021.05.07. 계속 요건 확인 필요 |
우선변제 주장 확정일자 2021.04.21. 배당요구 있음 2025.05.16. |
권리 양도
대항력 포기 주택도시보증공사 2026.08.27. 확약 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 홍유진의 권리 양수인으로 표시됩니다. 별개의 실제 임차인으로 추가 집계하거나 보증금 70,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
이 확약이 유효한 전제에서는 홍유진 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 경매 배당에서 보증금이 부족하게 변제되더라도 그 부족분을 매수인이 추가로 지급하는 구조로 계산하지 않습니다.
확약이 없는 가정에서 이 금액이 전부 승계된다면 최저가 낙찰 시 63,100,000원 + 8,435,800원 = 71,535,800원으로, 실질취득액이 보증금 70,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 집행비용 때문에 합계가 보증금보다 높을 수 있습니다.
그러나 본건은 해당 보증금에 대한 포기 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 확약의 효력은 이 임차보증금에 한정되며, 다른 권리자나 별도 임차인의 권리에 자동으로 적용되지 않습니다.
② 가격 검토 — 최저가 6,310만원이 정말 저렴한가?
현재 감정가는 63,100,000원, 최저매각가 역시 63,100,000원입니다. 신건이기 때문에 유찰에 따른 가격 인하는 아직 반영되지 않았습니다. 소유자 정정훈의 2025.04.17. 등기상 취득 거래가액은 70,000,000원입니다.
다만 과거 소유자의 취득가격을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다. 가격 메리트를 판단하려면 같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 가격 변화 추세를 확인해야 합니다. 이 물건의 현재 시세 대비 할인율은 확정할 수 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 63,100,000원 | 경매 평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 63,100,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 현 소유자 취득 거래가액 | 70,000,000원 | 2025.04.17. 등기 기재 거래가액 |
| 확약 반영 실질취득액 | 63,100,000원 | 최저가 낙찰·보증금 인수 0원 가정 |
| 현재 시세 대비 메리트 | 판단 보류 | 최근 실거래 검증 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 63,100,000원 가정)
이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 70,000,000원입니다. 감정가 그대로 낙찰되는 신건 기준에서 집행비용을 우선 공제하면 채권자에게 배당되는 금액은 61,564,200원으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,535,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 70,000,000원 | 61,564,200원 |
| 채권 미배당액 | — | 8,435,800원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 매수인 실질 보증금 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자가 경매대금에서 회수하지 못한 금액으로, 본건의 포기 확약이 유효한 경우 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
회차별 배당 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 63,100,000원 | 61,564,200원 | 8,435,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 50,480,000원 | 49,171,360원 | 20,828,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 40,384,000원 | 39,257,088원 | 30,742,912원 | 0원 |
확약이 없는 선순위 대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하고, 매수인의 총 실질취득액은 보증금과 집행비용 수준에서 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 그러나 본건은 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있으므로 각 회차 모두 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 지하철도 1호선 부전역 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1호선 부전역이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통사정이 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 14층 건물 중 7층 709호입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 접도. 건물 부지는 인접필지와 대체로 평탄한 유사 사다리형 토지입니다. 북동측 약 8m, 서측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,459,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 시설의 작동 여부는 별도로 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)이므로 아파트와 동일한 거래수요를 전제해서는 안 됩니다. 역세권 접근성은 입지상 요소이지만, 실제 환금성은 유사 호실의 거래량·가격·임대수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.08.27.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 홍유진 명의 임차권등기의 실제 말소 처리 조건과 절차를 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실과 등기말소 완료 여부는 구분해서 보아야 합니다.
- 대항력 및 점유 확인. 임차권등기상 주민등록·점유개시일자는 2021.05.07.입니다. 현재 점유자, 인도 가능 상태 및 명도 절차를 확인해야 합니다. 보증금 인수 0원이 명도비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 권리 양수 범위 확인. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 홍유진의 권리 양수인으로 기재되어 있습니다. 같은 보증금을 두 번 합산하지 않되, 확약 밖 권리자의 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 유사 오피스텔 실거래와 최신 거래를 확인하고, 실제 매수 희망가격과 비교해야 합니다. 과거 소유자의 등기상 취득가액 70,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 최저가 63,100,000원, 1회 유찰 가정 50,480,000원, 2회 유찰 가정 40,384,000원입니다. 가격이 내려가더라도 실거래 시세 대비 유리한지는 별도로 계산해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납된 공용부분 관리비와 관련 비용을 확인하고, 실제 취득에 따른 세금·등기비용·명도비용은 입찰 예산에 별도 반영해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설로 기재되어 있으므로 이용목적에 따른 용도·임대·금융 조건을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약의 내용이 핵심이다”
이 물건의 첫인상은 위험해 보입니다. 신건 최저가가 63,100,000원인데 등기상 임차보증금은 70,000,000원입니다. 경매개시결정보다 먼저 등기된 임차권을 단순히 말소되는 권리로 취급했다면 중요한 위험을 놓칠 수 있습니다.
그러나 실제로는 권리 양수인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 신건 기준 채권 미배당액 8,435,800원이 발생하더라도 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다.
따라서 권리 측면에서는 확약서에 의해 주된 인수 위험이 해소되는 구조로 평가할 수 있습니다. 반면 가격 측면에서는 최근 실거래에 근거한 할인 여부를 확정할 수 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실이나 이전 거래가액보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리 조건부 긍정, 가격 판단 보류입니다. 확약서의 효력과 임차권등기 말소 조건을 확인하고, 유사 오피스텔의 실제 거래가격으로 응찰 상한을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리 인수액이 0원이라도 시세 대비 가격 메리트가 확인되지 않으면 무리한 응찰을 정당화할 수 없습니다.
