대구지방법원 포항지원 2026타경3081. 포항시 북구 용흥동 양학산KCC스위첸 110동 202호, 전용 83.3966㎡ 아파트입니다. 소유자 전옥자 씨가 2021년 거래가 285,000,000원에 취득한 물건으로, 현재는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부에는 김찬양 씨의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금은 285,000,000원, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 8월 31일, 확정일자는 2021년 7월 20일입니다. 이 임차권은 2026년 2월 3일 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

겉으로는 시세와 큰 차이가 나지 않는 아파트 신건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가 자체보다 낙찰 후 매수인이 실제 부담할 총액입니다. 현재 최저가 279,000,000원은 임차보증금 285,000,000원에도 미치지 못합니다. 예상배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으므로, 부족액이 그대로 매수인 부담으로 연결됩니다. 저가 낙찰이 곧 저가 취득을 뜻하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부의 과거 신탁관계와 근저당권을 현재 인수권리로 오해할 필요는 없습니다. 2019년 홍기운 명의 근저당권(채권최고액 450,000,000원)은 2021년 6월 3일 말소되었고, 2018년 이금화 명의 전세권(전세금 190,000,000원)도 2021년 8월 31일 해지·말소되었습니다. 과거 임의경매개시결정 역시 취하되어 말소된 상태입니다.

문제는 이후에 설정된 을구 5번 김찬양 주택임차권등기입니다. 임차권등기일은 2024년 4월 8일이며, 기재된 주민등록일과 점유개시일은 2021년 8월 31일입니다. 확정일자도 2021년 7월 20일에 받았습니다. 경매개시결정일인 2026년 2월 3일보다 앞서는 권리이고, 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.85억 인수형

실제 임차인 1명이 확인됩니다. 임차인 김찬양 씨는 전입·점유개시 및 확정일자를 갖추고 있으며 배당요구도 이루어졌습니다. 우선변제권을 행사할 수 있지만, 예상 매각대금으로 보증금 전액을 배당받을 수 없어 매수인 인수가 발생합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요

양학산KCC스위첸은 585세대, 2015년 10월 30일 준공된 아파트 단지입니다. 전용 83㎡대의 최근 실거래 12건을 비교하면 최근 12개월 평균은 268,666,666원입니다. 최신 거래인 2026년 10월 12층의 거래금액은 255,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 250,000,000원~293,000,000원입니다. 감정가 279,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.8%이며, 최신 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 현재 최저가 자체에도 뚜렷한 가격 메리트가 없습니다.

그런데 이 물건은 단순히 최저가와 시세를 비교하면 안 됩니다. 임차인 보증금의 미배당 인수를 합한 실질취득 289,706,000원을 기준으로 보면, 최근 12개월 평균의 107.8%, 최신 거래금액의 113.6%에 해당합니다. 최근 평균보다 21,039,334원, 최신 거래보다 34,706,000원 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 10,706,000원은 매각대금 내부의 배당이 아니라 낙찰대금 외 추가 부담입니다. 주택도시보증공사 신청채권 285,000,000원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것처럼 보이는 착시

1회 유찰 시 최저매각가는 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 표면적인 가격 하락만 보면 투자 기회처럼 보일 수 있습니다.

그러나 현재 보증금 인수 구조가 유지된다는 전제에서, 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 매수인이 떠안는 보증금이 증가합니다. 회차별 실질취득 예상액은 각각 289,706,000원, 288,924,800원, 288,299,840원입니다. 모두 최근 12개월 실거래 평균 268,666,666원을 웃돕니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 용흥동 포항남부초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·노선 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 남동측 왕복 3차선, 서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 공급 및 난방설비가 갖추어져 있습니다. 대상 호실은 110동 10층 건물의 2층입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 일부 도로 및 교육환경 관련 보호구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가는 630,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 실내를 직접 조사하지 못해 유사 아파트의 일반적인 상태를 참고한 개략 평가입니다.
• 환금성. 585세대 단지이고 최근 같은 면적의 거래가 확인되지만, 실거래 가격은 250,000,000원부터 293,000,000원까지 차이가 납니다. 특히 본건은 2층이므로 다른 층의 거래금액을 그대로 적용하기 어렵습니다. 경매 평균 유찰 횟수 3.1회도 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 김찬양의 보증금 285,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 내용을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 예상 인수 10,706,000원을 더한 실질취득 289,706,000원을 기준으로 수익성과 시세를 비교해야 합니다. 최저매각가 279,000,000원만 보고 할인 여부를 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 효과 재계산. 1회 유찰·2회 유찰 시에도 실질취득은 약 2.88억~2.90억 수준입니다. 입찰 회차마다 예상배당과 인수액을 함께 다시 계산해야 합니다.
• 임차권 소멸 조건 점검. 임차보증금 전액 변제 또는 적법한 권리변동이 확인되지 않는 한 미배당 보증금 부담이 남습니다. 임차권등기의 말소 여부와 실제 인도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 시세 재검토. 최근 12개월 평균 268,666,666원, 최신 거래 255,000,000원과 비교해야 합니다. 실질취득 비용이 두 기준 모두보다 높다는 사실을 입찰 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 실내 상태 확인. 내부 현황이 직접 확인되지 않았으므로 시설 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차권등기와 실제 점유 현황을 구분해 확인하고, 인도 협의 및 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담을 점검해야 합니다.
• 배당원본 검증. 집행비용·당해세·우선변제 관계가 달라지면 예상 인수액도 변동합니다. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당 관련 서류 및 임차권 말소 조건을 원본과 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는 경매”

이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실질취득액이 다르다는 점입니다. 279,000,000원이라는 신건 가격도 최근 실거래 평균보다 높지만, 보증금 미배당 인수까지 반영하면 실질취득액은 289,706,000원으로 더 올라갑니다.

임차인 김찬양의 보증금 285,000,000원은 현재 최저가보다 크고, 경매개시결정보다 앞선 대항력 임차권으로 보호됩니다. 따라서 낙찰가를 낮춰도 배당 부족분이 커지는 구조가 유지됩니다. 1회·2회 유찰 가정에서도 매수인 실질취득은 2.88억 원 이상입니다.

최근 12개월 평균 268,666,666원, 최신 거래 255,000,000원이라는 시장 가격을 감안하면 현재 구조로는 낮은 최저가만을 근거로 입찰할 이유가 부족합니다. 임차보증금 인수 문제가 별도로 해결되지 않는 한, 이 경매는 유찰을 기다리는 일반적인 할인형 경매와 다릅니다. 권리 인수 부담은 명확하고, 실질취득 가격도 시세 이상 — 현 조건에서는 입찰 보류가 합리적입니다.