* 김명준 관련 포기·말소 조건이 이행된다는 전제입니다. 고현숙의 대항력이 확인되어 추가 인수가 발생하면 실질취득액과 시세 대비 비율은 더 높아질 수 있습니다.
대구지방법원 2026타경3091. 포항시 남구 상도동 ‘휴앤아이’ 1동 502호, 전용 81.44㎡ 아파트입니다. 소유자는 박만홍이며, 2017년 소유권보존등기 이후 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳤습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 180,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
핵심은 2025년 등기된 김명준의 주택임차권입니다. 보증금 180,000,000원, 전입일 2021.05.04, 확정일자 2021.04.05로 2026.02.09 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 원칙적으로는 미배당 보증금 인수가 문제됩니다. 다만 이 사건에는 채권자의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 일반적인 대항력 인수형과 실질 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 상도동 5-7 휴앤아이 1동 5층 502호 도로명주소: 경상북도 포항시 남구 대해로90번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 81.44㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상10층 중 5층 |
| 소유자 | 박만홍 (단독소유) |
| 건물 사용승인 | 2017.04.07 |
| 단지 규모 | 휴&아이 · 24세대 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2026.02.09 강제경매개시결정 |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 김명준(180,000,000원), 고현숙(5,000,000원) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
말소기준은 2026.02.09 강제경매개시결정입니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사로의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 신미진의 강제경매개시결정도 취하로 말소됐습니다. 그러나 2025.02.11 등기된 김명준의 임차권은 이번 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 단순히 경매로 자동 소멸하는 후순위 권리처럼 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명준 502호 전부 · 임차권등기 |
180,000,000원 | 전입 2021.05.04 확정 2021.04.05 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.02.11 |
확약 적용 실질 0원 말소 조건 이행 전제 |
| 고현숙 502호 |
5,000,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 판정 미상 배당요구 2026.04.21 |
별도 확인 인수 가능성 미상 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 김명준과 고현숙, 총 2명입니다.
매각물건명세서상 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 별도 임차인의 대항력 판단에 필요한 사실관계가 확인되지 않은 만큼, 명세서 기재만으로 고현숙의 인수 위험까지 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중
휴&아이의 거래 이력은 총 12건이며, 전체 평균 거래가는 192,583,333원입니다. 하지만 이 수치에는 2021~2023년의 높은 거래가격이 다수 포함되어 있습니다. 최근 시세를 판단할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선하는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 79.04㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.10 | 81.44㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 81.44㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2023.08 | 81.44㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2023.07 | 79.04㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 79.04㎡ | 9 | 201,000,000원 |
| 2022.07 | 81.44㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 81.44㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 81.44㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 81.44㎡ | 8 | 202,000,000원 |
| 2021.10 | 79.04㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 81.44㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 192,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.04㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원보다 13,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 108.1%입니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -18.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 거래 평균인 192,583,333원보다 최저가가 낮다는 이유로 이 물건을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
최근 12개월 거래 표본은 1건이며, 해당 거래의 전용면적은 79.04㎡로 본건 81.44㎡와 차이가 있습니다. 최신 거래의 층·면적 차이와 표본 부족을 고려해 가격 판단에는 추가 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 김명준 보증금 | 180,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김명준 보증금 부족액은 10,222,000원입니다. 다만 채권자의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따라 김명준 관련 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 고현숙의 별도 권리와 실제 배당액은 확정되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 김명준 보증금과 신청채권자의 청구금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는가?
| 회차 | 최저가 | 김명준 룰상 인수 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 173,000,000원 | 10,222,000원 | 173,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 138,400,000원 | 44,337,600원 | 138,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 110,720,000원 | 71,630,080원 | 110,720,000원 |
확약 적용 시 실질취득액은 김명준의 미배당 보증금 인수를 0원으로 보고 입찰가격만 반영한 금액입니다. 고현숙 관련 미확인 인수액과 취득 부대비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 예상 가격이며 실제 매각조건·확약의 효력과 이행 여부를 매 회차 확인해야 합니다.
확약이 없다면 현재 신건에서는 173,000,000원 + 10,222,000원 = 183,222,000원, 1회 유찰 시에는 138,400,000원 + 44,337,600원 = 182,737,600원, 2회 유찰 시에는 110,720,000원 + 71,630,080원 = 182,350,080원입니다. 입찰가격이 떨어져도 실질 부담은 보증금 180,000,000원 부근에 머무릅니다.
반면 이 사건의 포기·말소 조건이 완전히 유효하다면 김명준 관련 인수는 실질 0원으로 해소됩니다. 그러나 고현숙의 대항력은 별도 문제이므로, 유찰만으로 안전한 매수가가 확보된다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 죽도동 소재 포항항도중학교 북동측 인근. 주변은 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물 중 5층 502호. 2017.04.07 사용승인, 승강기·도시가스 개별난방·급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 8m, 남동측 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 도시지역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,032,000원/㎡입니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 단지입니다. 최근 가격 추세 -18.2%, 단지 경매 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 16.67%를 고려하면 매각 기간과 가격 변동 위험에 유의해야 합니다.
- 내부상태. 폐문·거주인 부재로 내부 실사를 하지 못한 상태에서 통상적인 이용상황을 기준으로 감정됐습니다. 실제 하자와 수리비는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 및 적용범위. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 김명준 관련 권리에 유효하게 적용되는지 확인하세요.
- 실제 말소 이행. 조건이 매각 후 어떤 절차로 실행되는지, 관련 채권자의 권한과 서류를 확인하세요.
- 고현숙 권리. 주민등록일·점유개시일·확정일자·배당요구 내역을 대조해 대항력 및 인수 가능성을 확인하세요.
- 배당표 재검토. 집행비용 추정 3,222,000원과 김명준 예상배당 169,778,000원은 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다. 고현숙의 권리와 당해세·최우선변제도 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 최근 12개월 거래는 1건이며 본건보다 전용면적이 작습니다. 동일 면적의 추가 거래와 현재 매물 가격을 대조하세요.
- 하락장 위험. 최근 거래 추세 -18.2%와 신건 가격의 최근 시세 대비 108.1%를 감안해 입찰가 상한을 보수적으로 정하세요.
- 유찰 조건 확인. 유찰 후에도 동일한 채권 포기·임차권등기 말소 조건이 유지되는지 매각공고와 명세서를 다시 확인하세요.
- 명도 및 내부점검. 실제 점유자, 주택 인도 여부, 내부 상태와 수리 필요성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비가 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 관련 확약을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격과 잔여 임차권은 보류”
이 물건은 처음 보면 위험한 선순위 임차권 물건입니다. 김명준의 임차보증금 180,000,000원이 최저가 173,000,000원을 초과하고, 예상 미배당액도 10,222,000원입니다. 그러나 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 그 부분의 실질 인수는 0원으로 해소될 수 있습니다.
그렇다고 권리가 모두 정리된 것은 아닙니다. 별도 임차인 고현숙의 보증금 5,000,000원은 대항력 판단이 미상이며, 김명준의 확약 대상에도 포함된다고 볼 수 없습니다. 명세서상 인수권리 없음이라는 기재와 별개로 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
가격에서는 더욱 보수적인 판단이 필요합니다. 최근 12개월 평균 거래가는 160,000,000원이고 신건 최저가는 그 108.1%입니다. 최근 가격 추세는 -18.2%이며, 단지 경매물건 평균 유찰도 5.0회입니다. 과거 전체 평균보다 낮다는 사실은 현재 시세 대비 할인 근거가 되지 않습니다.
종합 결론은 D등급(35점). 확약으로 주된 보증금 인수 위험이 완화되는 점은 긍정적이지만, 그 효력 확인이 필요하고 별도 임차인 위험도 남아 있습니다. 동시에 신건 가격이 최근 시세보다 높고 하락 추세 및 낮은 환금성이 겹칩니다. 현재 회차는 입찰보다 권리 확인과 가격 재평가를 우선할 물건입니다. 유찰 후에도 확약의 유효성, 잔여 임차인의 인수 가능성, 실질취득액을 모두 재산정한 다음 판단해야 합니다.
