대구지방법원 2026타경3111. 경북 포항시 북구 양덕동의 양덕삼구트리니엔2차 205동 903호, 전유면적 65.3959㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 홍승현이며, 2021년 11월 30일 277,000,000원의 거래가액으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 7월에는 조윤호 명의의 임차권등기가 설정되었고, 2026년 2월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 본 사건은 단순한 후순위 근저당 정리형이 아니라, 선순위 임차권과 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조건을 함께 읽어야 하는 경매입니다.

등기상 말소기준권리는 2026.02.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 조윤호의 주민등록과 점유개시는 2022.06.20, 확정일자는 2022.06.07이며, 임차권등기도 2024.07.02에 마쳐졌습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 원칙적인 보증금 인수 위험이 존재합니다. 다만 이번 매각에는 그 위험을 실질적으로 해소할 수 있는 별도의 매각 조건이 붙어 있다는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

말소기준은 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 2026.08.31 중소기업은행이 설정한 청구금액 72,290,870원의 가압류는 그 이후 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 금지사항등기도 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다.

반면 조윤호의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 보증금은 265,000,000원이며, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022.06.20입니다. 확정일자도 확보하고 배당요구도 한 것으로 표시되어 있어, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 별도 조건이 없다면 배당 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

※ 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 실제 임차인은 조윤호 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구액 265,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 보증금 채권의 양도·대위 등 구체적인 귀속관계는 관련 서류와 매각 조건으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 할인폭은 0.4%

양덕삼구트리니엔2차는 820세대 아파트단지입니다. 비교 대상은 전유면적 약 65.4㎡의 최근 실거래이며, 최근 12개월 표본은 12건입니다. 평균 거래금액은 191,750,000원, 최신 2026년 10월 거래는 195,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 183,000,000원~199,000,000원입니다. 현재 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균보다 750,000원 낮고, 최신 거래보다 4,000,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 비율은 99.6%입니다.

즉, 확약 조건이 이행되어 인수액이 0원이라고 해도 시세와 거의 같은 가격으로 취득하는 구조입니다. 가격 차이가 750,000원에 불과하기 때문에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도 및 수리비 등을 고려하면 경매 취득의 경제적 여유가 충분하다고 보기 어렵습니다. 또한 대상 호수는 9층이고 최신 거래는 14층이므로 층과 실제 내부 상태의 차이도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

집행비용 3,474,000원은 매각가의 약 1.8%를 반영한 추정치입니다. 임차보증금 우선배당 후 매각대금은 모두 소진되며, 주택도시보증공사와 중소기업은행에 대한 추가 배당 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 채권자별 권리 귀속과 실제 배당순위는 최종 배당표로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되느냐가 핵심

유찰로 최저매각가가 하락하면 매각대금에서 충당되는 보증금도 줄어듭니다. 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매에서는 그만큼 매수인의 미배당 인수 부담이 커져, 최저가 하락이 실질취득 부담의 하락으로 이어지지 않습니다. 그러나 이번 사건처럼 유효한 반환청구권 포기와 임차권 말소가 이루어지는 경우에는 매각가 하락 효과를 실제로 누릴 수 있습니다.

확약 미이행 총부담은 각 회차 매각가에 산식상 인수액을 더한 금액이며, 집행비용 추정치 차이 때문에 보증금 265,000,000원과 완전히 일치하지 않습니다. 확약 이행 시에는 각 회차의 매각가가 실질취득 기준액이 됩니다. 실제 매각 여부와 향후 회차의 매각조건은 변경될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 양덕동 송곡초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지와 노선 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 남측 왕복 8차선, 북측·서측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로, 대상 물건은 18층 건물 중 9층에 위치합니다. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시지역 등에 해당합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있으며, 공시지가는 927,400원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 820세대 아파트로 비교 가능한 최근 거래가 존재합니다. 다만 같은 면적의 거래가격도 183,000,000원에서 199,000,000원까지 차이가 있어 층·향·상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 내부 직접조사가 이루어지지 않았습니다. 관련 자료와 유사 아파트의 일반적인 상태를 바탕으로 평가된 만큼 실제 수리상태와 점유현황을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 특별 조건 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 정확한 문구 및 적용 범위를 확인하세요. 낙찰 후에도 유효한 조건인지가 가장 중요합니다.
• 임차보증금 채권의 귀속 확인. 조윤호의 임차보증금 265,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 265,000,000원 사이의 채권 양도·대위·승계 관계를 확인하세요. 채권자의 포기가 매수인에 대한 보증금 반환청구권을 유효하게 소멸시키는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 1번 주택임차권등기가 언제, 어떤 서류와 절차로 말소되는지, 말소에 필요한 권한과 이행 책임을 확인하세요.
• 실제 점유자 및 명도. 조윤호의 임차권등기와 별도로 현재 거주자·점유자를 확인해야 합니다. 확약 범위 밖 임차인이나 다른 점유권리가 발견되면 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰가격 상한. 현재 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 191,750,000원의 99.6%입니다. 실질 인수가 없더라도 취득세·등기비·수리비·명도비를 반영하면 가격 여유가 작다는 점을 고려하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 152,800,000원, 2회 유찰 가격은 122,240,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 가격의 의미는 포기·말소 조건이 동일하게 유효하다는 전제에서 판단해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 별도 부담 가능성을 점검하세요. 예상배당표만으로 최종 취득비용이 확정되지는 않습니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 서류, 특별매각조건 및 실제 매각기일을 확인하세요.

맺으며 — “확약이 권리를 해결해도 가격까지 해결하지는 않는다”

이 사건의 겉모습은 부담스럽습니다. 감정가와 최저매각가는 191,000,000원인데, 선순위 임차보증금은 265,000,000원입니다. 단순한 배당계산에 따르면 매수인이 인수할 수 있는 보증금은 77,474,000원이고, 최저가와 합친 총부담은 약 268,474,000원입니다. 이 상태로는 최근 실거래 시세보다 훨씬 높은 취득이 됩니다.

하지만 이번 사건에는 명세서상 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이라는 중요한 차이가 있습니다. 이 조건이 조윤호 관련 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 신건 실질취득 기준액은 191,000,000원으로 평가할 수 있습니다.

그렇다고 곧바로 매력적인 경매가 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균은 191,750,000원이고, 최신 거래도 195,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 겨우 750,000원 낮은 수준에 불과합니다. 특별 조건 확인과 명도·취득비용까지 고려하면 현재 가격에 충분한 안전마진이 있다고 판단하기 어렵습니다.

결론은 조건부 관망입니다. 포기·말소 조건이 명확히 보장된다면 큰 보증금 인수 위험을 해소할 수 있는 물건이지만, 현재 신건 가격 자체의 매력은 제한적입니다. 반대로 그 조건이 불완전하거나 이행되지 않는다면 인수형 경매의 부담이 그대로 되살아납니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 확실성, 실제 점유상태, 그리고 실거래 대비 취득가격입니다.