대구지방법원 2026타경3116. 포항시 남구 오천읍 문덕리에 자리한 남포항태왕아너스 106동 18층 1804호입니다. 2024년 7월 사용승인을 받은 아파트로, 비교 대상 전용면적은 약 69.67㎡입니다. 총 343세대 규모이고, 이 물건은 지상 18층 건물의 18층에 위치합니다. 소유자 남승진 씨는 2025년 3월 27일 매매를 원인으로 2025년 4월 21일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 292,000,000원입니다.
권리 구조의 출발점은 같은 날 설정된 한화생명보험의 근저당권입니다. 채권최고액 211,200,000원인 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 태왕이앤씨의 근저당권, 금융회사들의 가압류, 세금 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 복잡해 보이지만 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 후순위 채권자에게 배당금이 부족하다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
따라서 이번 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 인수권리는 없더라도 세금 배당순위와 실제 점유관계를 확인해야 한다는 점. 둘째, 신건 최저가가 최근 실거래 평균 및 최신 거래가격보다 높아 가격 경쟁력이 떨어진다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3116 (임의경매 · 포항지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 1365 남포항태왕아너스 제106동 제18층 제1804호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 정몽주로 335, 335-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 기준 전용 69.6684㎡ · 지하 2층~지상 18층 중 18층 |
| 단지 규모 | 남포항태왕아너스 · 343세대 |
| 사용승인 | 2024.07.25 · 철근콘크리트조 |
| 소유자 | 남승진 (단독소유 · 2025.04.21 소유권이전) |
| 등기상 거래가액 | 292,000,000원 (2025.03.27 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 175,266,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.21 한화생명보험 근저당권 · 채권최고액 211,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매수인 인수 | 0원 (매각물건명세서상 인수권리 없음) |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한화생명보험
가장 중요한 날짜는 2025년 4월 21일입니다. 이날 설정된 을구 1번 한화생명보험 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 211,200,000원이며, 경매신청 청구금액은 175,266,000원입니다. 채권최고액과 실제 청구금액은 구분해서 보아야 합니다.
같은 날 등기된 을구 2번 태왕이앤씨 근저당권의 채권최고액은 105,120,000원입니다. 한화생명보험 근저당권보다 접수번호가 뒤에 있어 후순위로 분석됩니다. 또한 을구 2-1번에는 하나자산신탁이 태왕이앤씨의 근저당권부 채권에 설정한 근질권이 있습니다. 이는 별도의 부동산 근저당권이 하나 더 설정된 것이 아니므로 채권최고액 105,120,000원을 독립된 담보채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 근질권자의 배당 관련 권리는 별도 확인 대상이지만, 이를 곧바로 낙찰자의 인수채무로 볼 수는 없습니다.
한화생명보험 근저당권 이후에는 포항시 압류, 메리츠캐피탈·우리카드·엠지캐피탈·경북신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정, 국세 및 지방세 압류가 이어졌습니다. 해당 압류·가압류와 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차관계. 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 소유자가 직접 거주한다거나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 전입세대 및 임대차관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 104.2%
남포항태왕아너스의 비교 대상은 전용면적 약 69.67㎡ 전후의 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 280,116,666원입니다. 현재 신건 최저가 292,000,000원은 이 평균보다 11,883,334원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 69.76㎡ | 15 | 282,500,000원 |
| 2025.12 | 69.78㎡ | 5 | 282,200,000원 |
| 2025.12 | 69.67㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 69.67㎡ | 13 | 292,000,000원 |
| 2025.11 | 69.78㎡ | 6 | 285,100,000원 |
| 2025.11 | 69.78㎡ | 6 | 285,100,000원 |
| 2025.08 | 69.67㎡ | 18 | 292,000,000원 |
| 2025.07 | 69.76㎡ | 8 | 282,500,000원 |
| 2025.06 | 69.67㎡ | 15 | 262,800,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 17 | 282,500,000원 |
| 2025.06 | 69.78㎡ | 2 | 282,200,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 7 | 282,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 280,116,666원 |
실거래 최저는 250,000,000원, 최고는 292,000,000원으로 가격 편차가 존재합니다. 신건 최저가는 최근 거래 범위의 최고 가격과 동일합니다. 또한 가장 최근인 2026년 3월 거래가격은 282,500,000원으로, 현재 최저가보다 9,500,000원 낮습니다.
2025년 8월에는 이 물건과 같은 18층의 69.67㎡ 거래가 292,000,000원에 이루어진 사례가 있습니다. 그러나 이 거래 하나만으로 현재 최저가에 충분한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 최근 평균 및 최신 거래가 모두 최저가보다 낮기 때문입니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 차이를 고려하더라도 신건에서 실거래 최고 수준으로 응찰하는 판단은 신중해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 4,888,000원을 차감하고, 한화생명보험 근저당권에 채권최고액 기준 211,200,000원을 배당한 다음, 태왕이앤씨 근저당권에 75,912,000원이 배당되는 구조입니다. 이후 가압류 채권자들에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,888,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 2. 근저당 · 태왕이앤씨 | 105,120,000원 | 75,912,000원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 22,854,368원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리카드 | 10,123,107원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠지캐피탈 | 23,394,384원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경북신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 근저당권 배당은 추정치이며, 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
유찰 회차별 배당 부담과 인수액
유찰이 진행되면 최저매각가가 낮아지는 대신 채권자들의 미배당액이 증가합니다. 다만 이 사건에서는 후순위 채권의 미배당액이 증가하더라도 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 292,000,000원 | 114,079,859원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 233,600,000원 | 171,662,259원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 186,880,000원 | 217,728,179원 | 0원 |
가압류 등 채권자의 총 청구금액은 401,191,859원이며, 신건에서 예상되는 채권자 배당 총액은 287,112,000원입니다. 이에 따라 예상 미배당액은 114,079,859원입니다. 태왕이앤씨의 근저당권부 채권에 설정된 하나자산신탁 근질권 금액은 별도의 독립 채권으로 중복 계산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항용산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2024.07.25 사용승인을 받은 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 천정매립형 냉난방설비, 화재탐지·소화전설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25m 내외, 북측·남측·동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 교육환경보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한사항이 있으며, 공시지가는 490,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 343세대 단지로 유사 면적의 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 250,000,000원에서 292,000,000원까지 분포하므로 향후 매도 시에도 층·향·상태와 실제 시장가격을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 입찰가 설정. 최근 12개월 평균은 280,116,666원, 최신 거래는 282,500,000원입니다. 신건 최저가 292,000,000원에 가격 메리트가 있는지 재검토하세요.
- 한화생명보험 근저당 확인. 말소기준권리의 채권최고액은 211,200,000원, 경매신청 청구금액은 175,266,000원입니다. 채권최고액 기준 추정배당과 실제 확정채권액을 구분해야 합니다.
- 태왕이앤씨·하나자산신탁 권리 확인. 후순위 근저당권과 근저당권부 채권 근질권의 관계를 등기부 및 배당 관련 서류로 확인하세요. 동일 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 세금 압류 3건 확인. 포항시·포항세무서·남구청 관련 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 점유 및 명도 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 명도 가능성을 직접 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 아파트 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.11.09 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도 비싸게 살 이유는 없다”
포항 남포항태왕아너스 106동 1804호는 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 중심이고, 매수인 인수액도 0원으로 분석되는 아파트입니다. 명시된 인수권리가 없다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향과 임대관계 미상이라는 점은 입찰 전 확인해야 할 사항입니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 동일한 292,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균은 280,116,666원, 최신 거래가격은 282,500,000원입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 104.2%이므로 지금 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
권리는 대체로 합격, 가격은 보류. 무리한 신건 입찰보다 최근 실거래를 기준으로 가격을 판단하고, 세금·점유관계를 검증한 뒤 유찰 여부에 따라 다시 평가하는 접근이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 복잡한 채권액 자체가 아니라 실제로 얼마에 취득할 수 있고, 그 가격이 최근 시장에서 경쟁력이 있는가입니다.
