대구지방법원 2026타경3146. 경상북도 포항시 북구 환호동에 위치한 환호해맞이그린빌 112동 1404호입니다. 전용면적 59.94㎡, 지상 25층 중 14층에 자리한 아파트로, 감정가와 최저매각가가 모두 160,000,000원인 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 경매는 강제경매로 진행됩니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 중심 경매와 권리 구조가 다릅니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.20 국민건강보험공단 압류인데, 그보다 앞선 2022.07.19에 임차인 성두나의 전입 및 점유가 시작됐고, 2024.07.23에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제를 먼저 분석해야 합니다.

다만 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별한 내용이 기재되어 있습니다. 이 조건이 실제 매수인의 잔액 반환채무를 해소하는지가 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리 흐름에서 가장 중요한 순서는 임차인의 대항력 취득 → 임차권등기 → 국민건강보험공단 압류 → 후순위 압류 및 경매개시결정입니다.

기존 한국스탠다드차타드은행 및 우리은행 근저당권, 전영애·박보아 관련 근저당권, 장조영·김현주의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 유효하게 문제 되는 임차권은 성두나의 주택임차권등기입니다.

2025.03.20 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 경산시 압류, 국(경산세무서장) 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금 문제는 후순위 압류의 소멸과 별개로 살펴봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 175,000,000원의 의미

확인되는 실제 임차인은 성두나 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

성두나의 임대차계약일은 2022.06.23, 점유개시일과 전입일은 2022.07.19, 확정일자는 2022.06.28입니다. 2024.07.23에는 임차보증금 175,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌고, 배당요구도 확인됩니다.

다만 등기상 임차권자는 성두나이고 매각조건에서 반환청구권을 포기하는 주체는 채권자로 표현되어 있습니다. 주택도시보증공사가 해당 임차보증금 채권을 어느 범위까지 승계했는지, 포기 효력이 성두나의 잔존 청구권까지 해소하는지, 임차권등기 말소가 실제 완료되는지를 입찰 전에 확인해야 합니다. 채권자와 임차권자의 관계가 확인되지 않은 상태에서 무조건적인 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

이 확약은 해당 보증금 반환채권에 적용되는 범위에서만 효력이 있습니다. 확약 밖에 존재하는 다른 임차인이나 별도 권리는 자동으로 해소되지 않습니다. 현재 확인되는 임차인은 성두나 1명이지만 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래의 125.8%

같은 단지인 해맞이그린빌1단지의 동일 평형 전용 59.94㎡ 안팎 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 평균 거래금액은 127,166,666원이며, 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 125,000,000원입니다.

최근 거래는 120,000,000원~138,000,000원에 분포합니다. 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높을 뿐 아니라, 확인된 거래 최고가인 138,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가 125,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.

특히 2026년 5월에는 138,000,000원 거래가 있었으나 9월에는 122,000,000원·123,000,000원, 10월에는 125,000,000원 거래가 확인됩니다. 일부 거래만으로 지속적인 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 최근 거래가격이 앞선 고가 거래보다 낮은 흐름은 가격 판단에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 추정 배당표입니다. 집행비용은 3,040,000원, 임차인 배당은 156,960,000원으로 계산되며 소유자 잔여금과 신청채권자 배당액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 결정적

유찰 시에는 최저매각가가 낮아지지만, 보증금 잔액 인수 위험이 확약으로 해소되는지에 따라 실제 매수인의 부담이 전혀 달라집니다.

표의 미배당액은 각 회차별 집행비용을 고려한 추정치입니다. 실제 배당액·인수액은 당해세와 배당순위, 매각조건의 효력에 따라 변동할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 환호동 환호공원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·공원 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 단지 규모. 해맞이그린빌1단지는 2,023세대로, 준공일은 2005.12.22입니다. 단지 규모는 크지만 매수 판단은 실제 거래가격과 권리 조건을 우선해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로 접근성. 단지 남측은 왕복 7차선, 동측은 왕복 5차선 포장도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 14층이며, 급배수·위생설비, 승강기, 소화전 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 일부 필지는 대로2류·중로1류에 저촉됩니다. 교육환경 보호구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다. 공시지가는 809,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 평형 실거래가 확인되는 대단지이지만, 최근 거래가격은 120,000,000원~138,000,000원에 분포합니다. 신건 감정가 160,000,000원은 이 범위보다 높아 현 가격에서의 재매각 경쟁력은 불리할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 적용 대상 확인. 주택도시보증공사가 포기하는 임대차보증금 반환청구권이 성두나의 임차보증금 잔액 전체에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다. 채권자와 임차권자 사이의 권리승계 관계도 확인 대상입니다.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 매각조건에 따른 말소 의무의 이행 주체·시기와 실제 말소 가능 여부를 집행법원 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 점유관계. 성두나는 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 현재 실제 점유자, 주택 인도 여부 및 명도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 당해세·압류 확인. 국민건강보험공단·경산시·국의 압류가 존재합니다. 국세·지방세 중 우선 배당될 금액이 있으면 임차인 배당 및 미배당액 추정이 달라질 수 있습니다.
• 신건 가격 주의. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 127,166,666원의 125.8%입니다. 확약이 유효해도 현재 가격은 시세보다 높습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 128,000,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가격 102,400,000원은 확약 이행을 전제로 가격 검토가 가능하지만, 실제 다음 매각 조건과 경쟁입찰 상황을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 및 기타 매수 후 부담할 비용이 있는지 관리사무소와 관계 서류를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리 부담을 낮춰도, 가격은 별개의 문제”

이 사건은 보증금 175,000,000원의 대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 앞서 존재하는 경매입니다. 일반적인 선순위 임차인 인수형이라면 신건 예상 미배당액 18,040,000원이 매수인의 추가 부담이 될 수 있고, 유찰돼도 총부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다.

그러나 매각물건명세서에는 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 해당 임차보증금 채권에 유효하게 적용되고 실제로 이행된다면, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다. 따라서 단순히 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 인수형 경매로 확정할 사건은 아닙니다.

다만 성두나와 주택도시보증공사 사이의 권리관계, 반환청구권 포기의 효력 범위, 임차권등기 말소 이행 여부가 확인되지 않으면 인수 위험이 남습니다. 매각조건의 존재와 그 조건이 매수인을 완전히 보호한다는 결론은 구별해야 합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 127,166,666원보다 높고, 최신 거래가 125,000,000원과 비교해도 불리합니다. 시세 대비 125.8%인 신건에는 가격 메리트가 없습니다.

결론은 “권리는 조건부 해소 가능, 가격은 신건 보류”입니다. 확약 효력이 명확하게 확인된다면 유찰 후 가격을 다시 검토할 수 있지만, 확약이 적용되지 않으면 유찰에 따른 최저가 하락만으로 실질취득 부담이 충분히 낮아지지 않습니다. 이 물건의 입찰 여부는 권리 해소의 확실성과 최근 실거래 기준 가격 경쟁력을 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다.