대구지방법원 2026타경3156. 경북 포항시 북구 흥해읍 망천리 922 소재 토지와 건물을 대상으로 하는 임의경매입니다. 건물 등기상 소유자는 이복선이며, 2019년 10월 11일 소유권보존등기와 함께 주식회사대구은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 첫 번째 근저당권의 채권최고액은 103,500,000원, 두 번째 근저당권은 84,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

2026년 3월 5일 아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사대구은행)의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매 청구금액은 77,320,339원입니다. 이후 두 번째 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전됐습니다. 이는 새로운 독립 근저당권의 추가 설정이 아니라 기존 두 번째 근저당권의 권리자 변경입니다.

중요한 점은 낙찰자가 은행의 근저당 채무를 그대로 떠안는 구조가 아니라는 것입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 등기상 권리가 단순하다는 사실과 실제 점유·명도가 단순하다는 판단은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2019년 10월 11일 접수된 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 103,500,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 84,000,000원 역시 매각으로 소멸합니다. 이후의 임의경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

두 번째 근저당권은 2026년 3월 27일 확정채권양도를 원인으로 2026년 9월 11일 소상공인자영업자새출발기금주식회사 앞으로 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌어도 원래 근저당권의 설정 순위가 새로 만들어지는 것은 아닙니다. 따라서 해당 권리의 매각 소멸 판단 역시 기존 두 번째 근저당권을 기준으로 합니다.

임차인 및 점유관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 보증금 인수를 발생시키는 것으로 명시된 임차권도 확인되지 않아 예상 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 감정평가 요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 사용자인지 명확하게 확인됐다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견되더라도 곧바로 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능 여부 자체를 추가 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 신건 289,142,280원, 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 289,142,280원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 확인된 인수액 0원을 적용하면 최저가 기준 실질취득액 역시 289,142,280원입니다. 취득 관련 세금·등기·명도 등 부대비용은 별도입니다.

하지만 이 금액이 적정한지는 다른 문제입니다. 해당 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액을 근거로 한 가격 비교가 확보되지 않았으므로, 감정가보다 낮은 낙찰가가 곧 시세보다 저렴한 가격이라고 판단할 수 없습니다. 특히 토지와 여러 건물의 일괄매각이므로 단순 주택 매매가격뿐 아니라 대지 가치, 주택 상태, 창고의 활용도도 함께 고려해야 합니다.

유찰 회차별 가격 시나리오

유찰 가격은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 후속 매각가격은 확정된 것이 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 확인된 권리와 점유관계에 따른 추정치입니다.

1회 유찰 시 최저가는 231,313,824원, 2회 유찰 시에는 185,051,059원으로 가정됩니다. 이때도 기존 근저당권의 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 매각이 진행되기 전까지 유찰 여부를 알 수 없고, 어느 회차가 시장가격보다 유리한지도 별도의 거래사례 분석이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 289,142,280원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 187,500,000원이며, 집행비용을 공제한 후 해당 금액이 모두 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.

집행비용은 약 매각가의 1.7%를 적용한 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당요구·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 두 번째 근저당권은 새출발기금에 이전된 권리로 반영했습니다.

현재 가격에서는 두 근저당권의 채권최고액 상당액이 모두 배당되고, 소유자에게도 96,794,288원이 남는 시나리오입니다. 다만 소유자 잔여금이 실제로 이 금액으로 확정되는 것은 아닙니다. 선순위 조세나 다른 우선변제 항목이 확인되면 배당 구조가 변경될 수 있습니다.

유찰 시 배당 결과 비교

2회 유찰 가격에서는 담보권자에게 배당되지 못하는 금액이 5,839,656원으로 추정됩니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하므로 해당 미배당금을 낙찰자가 추가로 지급해야 한다는 의미는 아닙니다. 현 권리분석 기준 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

④ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 포항시 북구 흥해읍 망천리 소재 망천1리마을회관 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 나지, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 해당 부동산 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 470.2㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지의 형상과 접도 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지의 개별공시지가는 366,200원/㎡입니다. 공시지가와 경매 감정가는 산정 목적과 평가 대상이 다르므로 단순 비교만으로 적정 매각가격을 판단할 수 없습니다.
• 주택. 벽돌구조의 기와형강판지붕 및 판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등이며, 급배수·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
• 부속건물. 블록구조 스레트지붕 창고, 경량철골구조 판넬지붕 창고, 블록구조 스레트지붕 화장실이 감정 이용상태에 기재돼 있습니다. 각각의 유지관리 상태와 활용도를 확인해야 합니다.
• 건물 현황 차이. 매각물건명세서에는 목록2 건물의 공부상 지붕이 금속기와지붕이지만 실제는 기와형강판지붕 및 판넬지붕이라고 기재돼 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 돼 있으나, 지붕 관련 표기 차이는 현장에서 대조해야 합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 목록1 지상 소재 수목도 평가에 포함돼 있습니다. 수목·부속건물·토지 경계를 포함한 매각범위를 확인해야 합니다.

⑤ 환금성·활용 관점 — 토지 가치와 건물 가치의 분리 검토

이 물건은 토지 470.2㎡에 주택과 창고·화장실이 있는 일괄매각 부동산입니다. 일반적인 아파트처럼 동일 단지의 동일 면적 거래를 직접 대조하는 방식보다 인근 토지 및 유사 주택의 거래사례를 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 감정 이용상태가 주택·창고·화장실로 구분돼 있고, 건물의 구조도 벽돌·블록·경량철골 등으로 다양합니다. 개별 건물의 사용 가능 상태와 보수 필요성에 따라 실제 활용 가치가 달라질 수 있습니다.

부정형 토지와 세로한면(가) 접도 조건은 건물 배치나 토지 활용 계획을 세울 때 함께 살펴야 할 요소입니다. 제2종일반주거지역이라는 용도지역만으로 원하는 증축·신축·용도변경이 당연히 허용된다고 판단해서도 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.10.11 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권이 기준입니다. 이후 두 번째 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2026.09.11 등기된 두 번째 근저당권의 소상공인자영업자새출발기금주식회사 이전 내용을 확인하고, 배당 관련 채권자 표시와 일치하는지 점검하세요.
• 점유자·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입·확정일자, 보증금 지급관계 및 배당요구 여부를 확인한 뒤 명도 비용을 판단하세요.
• 토지와 건물 권리 대조. 토지 망천리 922의 등기사항 및 공동담보 내역을 확인하고, 일괄매각 목록의 토지·주택·창고·화장실·수목 포함 범위를 대조하세요.
• 지붕 및 부속건물 확인. 공부상 금속기와지붕과 실제 기와형강판지붕·판넬지붕 표기 차이, 스레트지붕 창고와 판넬지붕 창고의 현재 상태를 현장에서 확인하세요.
• 인근 거래사례 확보. 최저가 289,142,280원이 시세보다 낮다는 근거가 없으므로 인근 토지와 유사 주택 거래를 비교하고 적정 입찰가를 별도로 산정하세요.
• 유찰 가격은 참고 시나리오. 1회 유찰 가정 231,313,824원, 2회 유찰 가정 185,051,059원입니다. 낮아진 최저가만을 이유로 입찰하지 말고 실제 자산 가치와 대조하세요.
• 제한사항 점검. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역의 적용 내용을 확인하고, 계획한 건물 활용이 가능한지 관련 공부를 검토하세요.
• 잔여 비용 확인. 미납 공용관리비 등 승계 가능 비용, 제세공과금, 점유자 명도, 시설 보수비 등 예상 지출을 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 전 최신 상태로 확인하고, 필요한 경우 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “인수액 0원, 그러나 가격은 아직 합격이 아니다”

포항 망천리 922 물건은 등기상 말소기준권리와 후순위 근저당권의 소멸관계가 비교적 명확합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권에 해당사항이 없다고 기재돼 있으며, 현 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리분석에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

하지만 권리가 정리된다는 이유만으로 최저가 289,142,280원을 유리한 매수가격이라고 평가할 수는 없습니다. 실제 임대관계가 미상이고, 일괄매각 대상에는 토지와 주택 외에도 창고·화장실·수목이 포함됩니다. 건물의 지붕 현황 차이와 토지 공동담보 관계까지 확인해야 하므로 단순한 호실 경매와는 성격이 다릅니다.

유찰 시 최저가가 231,313,824원 또는 185,051,059원으로 내려가는 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실 자체가 충분한 투자 근거는 아닙니다. 유사 매매사례와 토지·건물의 실제 이용가치를 확인해야 비로소 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.

결론은 권리 조건부 양호, 가격 판단 보류. 인수 위험이 낮게 분석되는 장점은 유지하되, 임대차·점유 현황과 토지·건물의 실제 상태, 시장가격을 확인하기 전까지는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 얼마나 할인되는지가 아니라 실제 가치에 비해 얼마를 지급하는가입니다.