대구지방법원 포항지원 2026타경3167. 포항시 북구 학잠동 대원양학타운 11층 1105호, 전용 83.16㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 113,000,000원이고, 유찰되지 않은 신건으로 2026년 11월 9일 매각기일이 예정되어 있습니다.

등기부의 핵심은 2022년 5월 31일 설정된 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원, 채무자는 김경희이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 소유권은 상속으로 이영근에게 이전됐지만 근저당권은 남았고, 삼성생명보험주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

눈여겨볼 점은 가격입니다. 현재 최저가가 전체 실거래 평균 111,916,666원뿐 아니라 최근 구간 평균 111,666,666원보다도 높습니다. 최신 확인 거래가인 117,000,000원보다는 낮지만, 한 건의 거래만으로 할인 매수라고 판단하기 어렵습니다. 특히 최근 구간 가격이 이전보다 하락했고 거래 자료의 시점도 오래됐다는 점에서 신건 감정가 그대로 응찰할 가격상 근거는 충분하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

말소기준은 2022.05.31 을구 12번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고, 등기부상 채무자는 김경희입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하며, 2026년 4월 10일의 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸합니다.

과거 등기된 국민은행 및 새마을금고의 근저당권과 양춘자의 전세권은 이미 말소된 권리입니다. 특히 2002년 8월 12일 설정된 양춘자 명의의 전세금 50,000,000원 전세권은 2004년 3월 15일 해지로 말소됐으므로, 현재 살아 있는 전세권이나 이번 경매에서 인수할 보증금으로 계산하지 않습니다. 과거 강임용의 가압류 역시 말소된 상태입니다.

현재 소유자인 이영근은 2025년 9월 13일 상속을 원인으로 2026년 3월 25일 소유권을 이전받았습니다. 근저당 채무자는 종전 소유자인 김경희로 기재되어 있으므로, 소유자와 채무자가 다르다는 사실 자체가 추가 인수액을 의미하지는 않습니다. 실제 권리 인수 여부는 말소기준과 매각물건명세서를 기준으로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

대원양학타운은 145세대 규모이며, 본건과 동일한 전용면적 83.16㎡의 확인된 실거래는 총 12건입니다. 거래 자료상 가격 범위는 92,000,000원~130,000,000원으로, 층과 거래시점에 따라 가격 차이가 나타납니다.

가격 판단에 우선 활용할 지표는 최근 구간 6건 평균 111,666,666원입니다. 신건 최저가 113,000,000원은 이 평균의 101.2%에 해당하므로, 현재 가격을 최근 거래 수준보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

최신 확인 거래는 2025년 4월, 7층, 117,000,000원입니다. 본건 최저가는 이 거래보다 낮지만, 동일한 거래 구간에서도 96,000,000원과 130,000,000원의 거래가 함께 존재합니다. 최신 거래 한 건이나 과거 고가 거래만을 기준으로 입찰가격을 높이는 것은 주의해야 합니다.

2022년 5월 31일 종전 소유자 김경희가 취득하면서 등기된 거래가액은 125,000,000원입니다. 그러나 이는 과거 소유권이전 당시 금액이므로 현재 적정가격을 판단하는 기준으로 직접 사용하기는 어렵습니다. 최근 거래 수준과 하락 추세, 본건의 층·관리상태 등을 중심으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 57,409,428원이며, 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 소유자 잔여금도 변동될 수 있습니다.

현재 신건 매각가를 가정하면 집행비용 2,382,000원을 제외하고, 삼성생명보험 근저당권에 채권최고액 기준 66,000,000원을 배당하는 모형입니다. 그 결과 소유자에게 돌아가는 잔여금은 44,618,000원으로 추정됩니다. 이 잔여금은 소유자에 대한 배당 잔액이지 매수인이 추가로 부담할 금액이 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 별개

현재는 신건이지만 유찰될 경우의 가격과 배당 예상도 살펴볼 수 있습니다. 제시된 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인된 권리관계에 따른 추정이므로 실제 점유자 및 임차권 존재 여부에 대한 확인을 대신하지 않습니다.

1회 유찰 시 가정가격은 90,400,000원, 2회 유찰 시 가정가격은 72,320,000원입니다. 두 경우 모두 배당모형상 삼성생명보험의 채권최고액 기준 배당이 충족되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 유찰은 아직 발생하지 않았으므로 이 가격들은 확정된 다음 매각 최저가가 아닌 가정 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 포항시 북구 학잠동 양학초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로가 통과합니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 1991년 11월 30일 준공된 145세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 11층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기설비가 있으며, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 대지의 형상은 부정형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 관련되어 있으며, 소로2류 도로에 접하고 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 토지 공시지가는 596,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실내 노후도와 수선 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 145세대 규모의 노후 아파트로, 동일면적 확인 거래가격이 92,000,000원에서 130,000,000원까지 분포합니다. 거래가격의 편차가 있고 최신 거래 자료도 오래되었으므로 향후 재매각 가격과 거래 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 113,000,000원은 최근 구간 평균 111,666,666원의 101.2%입니다. 가격 할인 없이 응찰하는 위험을 고려하고, 최신 실거래와 현재 매물을 다시 비교해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원으로 계산된 가정가격을 참고하되, 실제 유찰 여부와 법원 공고가격을 확인해야 합니다.
• 임차관계 및 점유. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 주민등록 전입세대, 임차인 현황, 실제 거주자, 대항력 성립 가능성을 현황조사서·매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2022.05.31 삼성생명보험 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서로 대조하고, 경매개시 후 추가 등기 여부도 확인해야 합니다.
• 상속 소유권. 현재 소유자 이영근과 근저당 채무자 김경희의 관계 및 소유권 이전 경위를 최신 등기부와 사건기록으로 확인하세요.
• 노후도 점검. 1991년 준공된 건물인 만큼 누수·배관·난방·승강기·외벽 상태와 실내 수선비를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”

포항 대원양학타운 1105호는 등기상 권리 정리가 비교적 단순한 경매물건입니다. 말소기준인 삼성생명보험 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 전세권은 이미 말소됐습니다. 명세서상 인수권리도 없어 현재 분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 단순하다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 113,000,000원은 최근 구간 실거래 평균 111,666,666원보다 높으며, 최근 가격 추세도 0.4% 하락했습니다. 최신 확인 거래가 2025년 4월이라는 점도 현재 시세 판단의 불확실성을 높입니다.

또한 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임차인의 권리관계를 최종 확인해야 합니다. 예상 인수 0원은 확인된 권리자료에 따른 판단이지, 모든 현장 위험이 해소됐다는 보장은 아닙니다.

따라서 이 물건은 무리하게 신건에 응찰하기보다는 현 시세 재확인, 점유 확인, 노후도 점검을 우선하는 편이 합리적입니다. 권리 구조의 장점은 분명하지만, 현재 가격에 충분한 할인 여유가 있다고 보기는 어렵습니다. 종합 판단은 B등급 — 권리 양호, 가격 메리트 제한적, 점유 확인 필요.